近年来,法拍房数量持续激增:
   2017年,法拍房数量为:9000套;
   2018年,法拍房数量为:2万套;
   2019年,法拍房数量为:50万套;
   2020年,法拍房数量为:133万套;
   2021年,法拍房数量为:170万套,这还只是在阿里拍卖的数量。
   法拍房激增的背后,是无数的血泪故事。
   房子被拍卖后,他依然欠银行百十来万,“我欠你200多万元不假,但也不能把我300多万的房子,90多万强制卖了,剩下的100多万元还得我来还,这等于我什么没捞到,还白搭进去250多万”。
由于种种原因,从去年开始,不少加高杠杆的炒房客出现了集中暴雷的现象。
   有的是因过度运用杠杆导致断供,他们想通过房价上涨进行短期套利,月供的支出超出了家庭收入可承受的范围,套利失败后,无力偿还高额的月供。
   有的是因房价下跌,就比如环京区域的购房者,大多断供者都赶上了房价的最高点,当房价腰斩后,房子的价值还不够还房贷的,索性断供了。
   有的是受疫情影响,去年开始,餐饮、教培、房产中介等多个消费行业普遍不景气,收入下滑严重,有些做小买卖的,把房子抵押出去贷款,希望能撑过这段时间,结果没撑下去。
对他们来说,失去的不止是房子,还有辛辛苦苦积攒的首付,如果法拍价格能还上贷款还算好事,更惨的是资不抵债。在之前文章《年度实惨买房人:426万买房,亏了270万》中,我们说过一个例子:
燕郊房价腰斩,不少人房产价格低于贷款金额,索性就断供了,希望银行把房子收了法拍完事。
这个燕郊断供者,4年前买的房子426万贷款金额298万,现在这套房子二手房卖也就235-240万成交价,卖了还要倒找银行40多万。
   于是他决定断供了,结果被法院起诉,不但要罚息,还得承担律师费,最后还上了失信人名单,坐不了飞机高铁。
   只是因为想要短期套利一把,没想到失去一切,想要把账甩给银行是不可能的,只能好好赚钱争取早日上岸。
类似的例子比比皆是,经济环境不景气,又遇上楼市环境更不景气,于是断供法拍的房子多了,进场拍卖的人却少了。所以今年的法拍房,遍地都有折扣,遍地都是肉签。
   仅从价格来看,法拍房的确算得上“低价捡漏”的代名词。前段时间,我一位在成都工作朋友打算买套房子,看来看去看上了一套法拍房。相比于同地段、同小区,法拍房的价格仅是市场价的7折左右,中介小哥是贼拉热情,极力推荐。但作为首套刚需房,我们还是觉得法拍房水太深,最后朋友还是选择入手了一套新房,踏实。
利润空间是大了,但风险也高了,了解后发现入场法拍房并不是那么简单的事。
法拍房主要有4个来源:商业贷款纠纷、民间借贷纠纷、司法没收、无主财产。总的来说,法拍房多数来源于债务违约
   并且,从今年1月1日起,竞拍法拍房就需要购房资格,这无疑是提高了法拍房的入场门槛。
法拍房的几大风险:
债务风险
   法拍房源于债务违约,就是欠债的还不上钱,房子被法院拿走拍卖了,那么随之就会产生一堆问题,比如:背后的房主会不会涉及很多隐性债务?房子背后会不会涉及到多个债务关系?债主会不会上门讨债?
所以说,购买债务不清晰的法拍房,很有可能陷入新一轮的诉讼风波。
清场问题
   所谓清场,就是把上一任房主留下的东西全部清理出去。最高法院所规定的清场准则是:谁处置,谁清场,重点城市八成以上的法拍房,都是法院清场。
   但是,实际操作下来往往会出现很多问题,比如房东跑了,里面有租客。
如果这个租客和原房东签订租赁合同的时间在房东抵押房产之前,那么根据“买卖不破租赁”原则,你即便拍下房子,也不能赶走租客。
   除了人的清场,物品清场也很麻烦。大部分情况下,如果法拍房没有明确规定,那么法拍房中的物品,还是属于原房主的。一旦东西处置不当,很有可能被原房主讹上一笔钱。
额外费用
   首先,法拍房看着便宜,但税费很高,过户涉及的税种包含契税、增值税、个税。并且,还可能存在这套房子上一手的税费没交清的情况,那么你拍房子后,要先补交,也就是要连续交两次契税。
其次,还有办证费用。2016年前,两证还未合一,如果土地证被单独抵押了,你还需要替前房主还完土地证抵押贷款后,才能过户。
银行贷款
   法拍房,都涉及清偿问题。债权人急着拿钱,法院急着结案,因此法拍房的交款周期很短。一般情况下,法拍房的交款日期是10个工作日内,交齐全款。
   如果你手里没有那么多钱,要找银行按揭贷款,那就要银行在7天内放款。如果超出交款期限,银行还是没放贷,法院就有权直接收回房子,然后重新拍卖,你所缴纳的保证金,也不会退还。
所以购买法拍房,尽量全款,如果手头钱不够,当地银行放贷周期又长的,还是不要碰法拍房。
   总结下来,虽然法拍房有价格很诱人,但存在很多隐藏风险,如果存在模糊不清,或者特殊情况,那么最好果断放弃,千万不要高估人性。小白和刚需还是远离法拍房,一旦某个环节出现问题,那就是血本无归,对于手头资金有限的刚需来说,风险太高了,刚需就不要想着投资了。
   法拍,作为一个小众市场,要么吃撑,要么吃亏。这种市场,就是给那些“有钱有势又有时间”的老油条们玩的。