昨天,同事来问我,能不能写一写近期比较热的“限跌令”。
其实这个道理并不难,我们只要把握一个核心要素:监管介入,火大了,要调小;火小了,要加大。
看清长期趋势,让房地产软着陆是中国由富变强的关键之一。
之前我也提过,自早些年保利、万科发明“345高周转”,再经恒大、碧桂园发扬光大,各路房企纷纷跟进之后,地产已经彻底和金融“融为一体”。
熟悉房地产开发的朋友都清楚,地产天然就是资金密集型行业,因此资金的健康程度成为了房企的发展基石。
只不过,由于资金属性和企业属性的不同,国有房企重利润,民营房企重现金流。
要理解为什么很多地方政府要出“限跌令”,有些地方政策甚至出现了“一日游”,我们先得了解为什么自9月份以来掀起一波民营房企爆雷潮。
这样,才能更好理解所谓“限跌令”背后的政治、经济和市场趋势。
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一饮一啄,皆有定数。
原来百强房企的经营模式是这样的:
1. 用一部分自有资金,再借一部分前融资金(用于拿地的资金融资,称之为“前融”)。
这里来自财富公司的融资会比较常见。
2. 获得土地之后,作为抵押物去银行(或者信托)拿开发贷,这个阶段可以适当把部分或全部前融资金还掉,同时抽走部分拿地的自有资金,用于下一块土地的竞拍。
3. 银行资金沉淀用于后续的开发建设,而总包方(建设方)都是垫资入场,等拿到第一块预售证时再付第一笔工程款。
4. 首付之后,就是等购房者的按揭款银行审批,之后整个盘的资金峰值也就过了。
这时只要不出意外,这个项目就可以自己运转了。
以上步骤不断重复,就会把房企规模做大,中间如果杠杆资金加得更高,开发周期缩得更短,整体周转率就上去了,哪怕单个项目利润薄也没关系。
如此循环,自然你好我好,相安无事。
但是,今年以来,遇到了几件“大事”,比如:
按揭款额度审批变慢;上半年土地集中出让,溢价率爆表;银行及信托贷款规模压降,又慢又少。
这就导致,项目上现金回流变慢也变少了,又是一波高价地积压,房企能借到钱的地方也变少了。
两头一挤压,现金流没了。
于是,高杠杆高周转的宇宙第一房企,恒大爆了。
我曾经在之前的文章中有过表述,恒大爆雷,政府就得想办法怎么样把影响降到最低,于是保交房开始了。
保交房意味着资金要沉淀在项目公司,少抽调甚至不让抽调,这就让本就因为按揭款额度严卡导致现金流已然很紧张的众多房企雪上加霜。
于是,项目公司可能销售不错,但是购房尾款下不来,下来的款又没法抽调,资金积压在项目上,集团公司“穷”字当头。
10月份时,某民营百强房企的投融资部老总和我说,集团账上能有个三五个亿的可动资金的人家,那都是大户。
另一边,房企想借钱,严格受限。信托房地产规模压降严重,银行放款额度受限也严重。但是债务压顶,集团又没钱,政策也不松。遂,**。
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一时间,风声鹤唳。
市场风云变幻,各项政策集中下,二手房冰封,成交直接量腰斩。
购房者顾忌于房企爆雷,原本似乎坚挺、倒挂的价格,大幅松动。
房企为了回笼资金,改善现金流,二期开盘降价的不胜枚举。
一夜秋风凉,落叶满地霜。
“压舱石”变成了“绊脚石”。
房企为了改善现金流,于是降价回笼资金,一手房去化周期开始偏离预期。经历2020-2021上半年的狂热,二手房此前大规模的高杠杆购房、经营贷买房等投资狂潮,让买方也现金流绷紧。绷紧,终有崩坏的一天。
而之前一波宽货币下基于供需关系买房的又有多少比重呢?
在严酷的环境下,超过21地政府出台“限跌令”。
究其根本目的,还是在于稳预期。
房价只是表象,担忧的是惯性下跌之后,明年的整体消费疲软、制造业疲软、经济疲软,可能诱发更大的系统性风险。
经济是一个整体,牵一发动全身,蝴蝶效应愈加明显。
10月以来,政策暖风吹遍大江南北,高压之后的松动其实也在预期之内。但按揭款额度火速批复的背后,也不过是积压了数月的存量罢了。
不然明年就会面临灵魂三问:地方收入锐减怎么办?大量地产及关联群体的失业潮怎么办?诱发更深的经济下跌风险怎么办?
部分城市“限跌令”的背后,亦体现出整个城市的发展疲软,创新能力不足、后驱力乏力,上一波宽松资金面推涨了房价,但是实际供需依旧是不平衡的。
于是才会在这波房地产资金退潮(限制)之后,引发了过度性反应。反观经济和人口更为活跃的长三角、粤港澳大湾区区块,“限跌令”并没有出台的必要。
所以也不必过度恐慌于地产,只不过侧面反应国家经济的涨跌运行与我们老百姓的个人命运有了更深度绑定,也凸显了不同地域,做资产配置的必要性和差异性。
而现在似乎也具备了现房销售的客观条件了,特别是已经出现债务违约的房企,各地出于保交房的现实需要,根据工程进度现房销售已然是解决路径之一。
我是南明,欢迎留言,我们一起探讨。
  作者:南明  高级投资分析师,8年金融地产从业经验,现任挖财卓跃财富财富中心总经理