随着私家车大规模进入中国家庭,道路资源和停车位远远跟不上车辆增速,导致交通拥堵、停车难(贵),成了各大城市普遍现象。
上海、北京、成都、广州、深圳、武汉、杭州、重庆、西安、苏州、郑州、天津、南京这些地铁已形成网状结构的一二线城市中,目的地在市中心的出行首选,往往是地铁。
在可预见的未来,地铁房依然是需求最旺盛的香饽饽,好租好卖。
我认为标准地铁房,指成年人步行10分钟内能到地铁站的房子。
成年人一般一分钟能走90米,意味着步行距离在900米内。
这里不能算直线距离,中间有桥梁、绿化、铁路、红绿灯等,都要计算在内,我们算的是真实步行时间。
而且,不能算从小区大门到地铁入口处的步行时间,要从你住的那栋楼楼下开始算,一直到地铁站厅层过闸机。
有些小区很大,从楼下走到小区门口就要几百米。
有些地铁通道很长,从入口到闸机口也要几百米。
随着地铁线越造越多,“地铁房”不再是稀缺概念,满大街的地铁房,升值潜力也不一样。
影响房价因素很多,下面假设其他因素一样,只考虑地铁本身差异。
我认为,以下几种情况的地铁线路,沿线地铁房长期投资价值更大:
1、穿越市中心核心地标的主干线;
因为地铁最大的价值是连接市中心功能密集区和近/远郊居住区,不穿越市中心核心地标的线路,价值会小很多。
2、没有连接大规模人口导入型远郊新城的线路;
这和一般人想法相反,觉得连接远郊新城的线路才更有价值,但以我实际观察,这些线路往往早晚高峰异常拥堵,乘坐体验相当糟糕。
3、连接这座城市最重要CBD、科创产业园区的线路;
CBD和科创园区往往聚集了大量高薪岗位,意味着这条线路上的居住区,买房和租房潜力特别大。
4、和城市发展形状一致的线路。
城市发展是有脉络的,顺着大的发展脉络走,会更有价值。
我以目前地铁运营里程最长的上海为例,具体讲下,怎么按这个逻辑选房。
1号线
1号线虽然是上海最老的地铁,客流量巨大,但除了站台老旧,换乘步行距离较长外,它最大的问题是南北走向。
上海地铁1号线线路
但上海中心城区形状,无论内环、中环还是地铁4号线(环线),都是东西比南北更长的环形。
因为由浦东浦西两部分共同构成,上海的城区形状,整体是往东西两个方向发展的。
所以东西向,或东北-西南,东南-西北走向的线路,会更有价值。
像广州、苏州、郑州,城市轴线都是东西向的,南京、杭州、重庆则是南北向,武汉比较特别,西北-东南走向,北京、成都则是比较标准的圆环套圆环,没有明显走向,但北京的贵气主要往北,成都则主要往南。
2号线
东西走向的2号线不但连接虹桥和浦东两大枢纽,更重要的是连接了南京西路(静安寺)、陆家嘴、张江这几个最重要的高收入人群职场聚居区。
上海地铁2号线线路
除非工作经常要出差,否则地铁是否直连机场火车站,没那么重要。
但大型CBD和科创园区就不一样了,通勤刚需。
所以2号线是一条黄金线路。
但也有弱点。
一是和1号线一样,比较老旧,当初没考虑网状结构,所以2号线换乘也比较麻烦。
二是2号线在虹桥火车站可以换乘17号线,相当于青浦新城客流压力很大程度由2号线承载了。
3号线
3号线南北走向,绕开市中心核心地标,且是唯一一条途经市区但全程高架的老旧线路,价值偏低。
4号线
4号线是上海唯一环线,照理说价值很高,但4号线全在内环内,内环内地铁密度非常高,地铁房本就不稀缺,属于标配,所以价值也不高。
图中红框内的蓝色环线为4号线
5号线
5号线是上海第一条郊区线路,深入闵行腹地,后又延伸到奉贤南桥新城,价值也不是很大。
上海地铁5号线线路
顺便说一句,一线城市远郊新城,有价值的不多,没价值的不少。
上海的崇明、金山,绝对不能投资,离市区太远,涨不动,跌得快。
奉贤也好不到哪里去,能不买就别买。
6号线
南北走向,全程都在浦东,且由于设计失误,用了C型车,挤得要死,都要在世纪大道换乘去浦西……
上海地铁6号线线路
7号线
走向特别有意思,在浦西是南北走向,浦东则变成东西走向,一头连接宝山美兰湖,一头连接浦东花木,是上海地铁干线中罕见的“头重脚轻”结构——宝山太重,浦东太轻。
上海地铁7号线线路
市中心核心CBD只连到静安寺,稍微差点意思。
但7号线宝山方向还有一定发展空间,所以潜在价值还可以。
8号线
和6号线一样,C型车先天不足,南北走向,南边连接浦江镇,也是这些年的人口密集导入区,也实在是挤。
上海地铁8号线线路
9号线
东西走向,市中心区域和2号线平行,并交汇于世纪大道。
上海地铁9号线线路
主要软肋是连接上海最成熟的松江新城,一路上七宝、九亭、泗泾都已开发成熟,早晚高峰真是吓人……
9号线排队场面
10号线
东北-西走向的10号线,是上海旅游明星线路,串联起虹桥枢纽、上海动物园、徐家汇、淮海路、新天地、豫园、南京东路、四川北路、五角场。
上海地铁10号线线路
唯一的软肋,可能是西边和2号线共同承载了青浦客流。
整体价值不如2号线,但也还行。
11号线
这也是一条明星线路,一头连着昆山花桥,一头连着迪士尼。
上海地铁11号线线路
除了市中心核心区只连到徐家汇,11号线还有一个大问题,就是大小交路。
10号线也有大小交路问题,但大交路一共4站,小交路一共3站,问题不是特别大。
11号线在嘉定新城分叉后,大交路去的是嘉定主城区,一共才3站。
小交路去往安亭,却有7站。
关键是,花桥站今后会和昆山S1号线连接,这条线会串起整个花桥镇和昆山市区,穿越阳澄湖,和苏州3号线连接,等于从苏州可以直接坐地铁到上海,并一路坐到迪士尼……
今后11号线客流量会非常大,但由于大小交路限制,会极大影响通勤效率,挤就一个字……
12号线/13号线
12和13号线是镜像线路,就放一起说。
上海地铁12号线线路
上海地铁13号线线路
我认为,这两条线路是上海所有线路中,最有投资价值的!
首先,前者西南-东北走向,后者东北-西南走向,整体都是东西走向,和城市整体发展方向一致。
第二,前者经过浦西最大科创产业园区——漕河泾,后者经过浦东最大科创产业园区——张江
两者在浦西最重要的核心CBD南京西路交会,又都经过淮海路/新天地商圈。
第三,两条线路都没有像9号线或11号线那样,连接远郊新城。
浦东的终点,分别在金海和张江,浦西的终点,分别在莘庄和江桥,都有大量企业和居民区。
13号线已确认要延伸到诸光路(也可能是未来25号线北段),也就是和虹桥枢纽完成闭环,反而是加分项。
12号线据说也要延伸,但也属于远期规划,具体方案未定,但肯定不会像9号线那么挤。
同时,这两条线路都非常新,乘坐舒适,换乘体验好。
其中,12号线是上海地铁“换乘王”,现有15个换乘站,根据规划,未来能达到23个。
14号线
即将通车的14号线,是这些年上海地铁施工速度最慢,爽约次数最多的线路(施工难度较大),但也是可预见的穿越市中心核心地标的最后一条主干线。
同样是东西走向,市中心部分和2号线平行,在静安寺和陆家嘴与2号线两次交汇,未来会很大程度缓解2号线压力。
两个终点,一头在浦东金海,一头在嘉定封浜,都没有连接远郊新城。
所以14号线,是一条类似12/13号线的高投资价值线路。
15号线/18号线
今年刚通车的15号线和18号线,同样是镜像线路。
15号线在核心区西侧南北走向,连接闵行腹地(紫竹)和宝山顾村。
上海地铁15号线线路
18号线在核心区东侧南北走向,连接浦东腹地(航头)和宝山共康。
上海地铁18号线线路
两条线路最靠近市中心的地方,也只是娄山关路和杨高中路,去核心区都要换乘,价值就低了一截。
16号线
连接临港新城,这个新城的级别和定位非常高,把原来南汇的主城区惠南镇都给压下去了。
上海地铁16号线线路
但我一直认为,临港新城是一座独立城市,和上海没啥关系,只有工作在临港的人,才有买临港房子的必要。
17号线
类似于5号线和16号线,把青浦新城和市区连接,价值一般。
上海地铁17号线线路
同样是连接远郊新城的线路,17号线对青浦的价值,不如9号线对松江的价值大。
因为松江开车进市区,一般还能走沪昆高速,不但要收费,而且在新桥-莘庄段特别容易堵车。
但青浦开车进市区,有沪渝高速和崧泽高架两条路可以选,都连接虹桥枢纽,且崧泽高架免费。
上海郊区五大新城,临港是另一座城市,不做讨论。
奉贤南桥是投资价值相对最差的。
松江开发最早,成熟度最高,主城区基本建设完毕,意味着未来潜力相对较小。
嘉定和青浦开发相对晚,其中青浦更晚,理论上说,想象空间也最大。
根据2017-2035城市发展规划,上海未来的地铁建设,有两个节点。
一个是2024+,到2024年后能形成的完整网络。
一个是2035+,到2035年后将会形成的远景网络。
目前上海正在或即将建设的线路还有:19号线、20号线、21号线、嘉闵线、崇明线、机场联络线、23号线、25号线。
2035远景规划中还有:22号线、24号线、26号线、27号线。
可以明确的是:金山比崇明还不如,真是后妈生的,哪怕到2035年后,金山也还是没有真正的城市地铁,依然只有现在这条连到南站的城轨(和谐号列车)。
除了19号线会经过陆家嘴,其他都不经过市中心核心区,在内环外,甚至外环外的非核心区互相串联,主要是查漏补缺的功能。
综上所述,从今往后50年,上海所有地铁线路中,投资价值最大的是12号线、13号线、14号线,其次是2号线,再次是10号线,再再次是7号线和未来的19号线。
其他大城市,地铁框架也已大致成型,大家可以对照这个思路,想想哪条线路更有长期投资价值~