本月23日,部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。试点期限为五年
    这一消息一出,股民和基民们老高兴了,以为地产税一出,以后炒房的人少了,房市里面的资金就会流出来跑进股市、基市,然后好下一波更长的牛市就能即将来临。
    而且股民和基民们一般不太愿意配置多套房产,所以他们相当支持对多套房的持有者征税。
    实际上房地产税改革试点并不是什么新鲜事,早在2011年1月28日,上海和重庆的部分区域就已经在开始征收房产税。
    当时的征税对象都是针对新房的户主,而且上海和重庆每个人都有免征面积,像上海,只要您人均面积没超过60平的,即使是新买的都不征收房产税,超过人均60平以上才会征税,像即使刚结婚的小两口之家都有120平免税面积,三口之家能有180平的免税面积,如果还不够的,实际上还可以把自己的父母,岳父岳母拉到家庭里面来充数,这样,实际上除了炒房客,绝大多数老百姓都属于免征对象。
    10年后,到了2021年,才再次谈及房产税改革再试点,这次的试点期限为5年,估计5年后,也就是2026年,会再谈房产税改革。实际上这次的改革试点内容跟10年前的那次不冲突,虽然未来每个地方会有适当差异,但大致的思路会很接近上海和重庆试点的内容。只是这次试点的范围估计会扩大,原来只有上海和重庆的部分地区试点,这次会扩大到更多的房价涨幅过快的大城市。
    试点征收房产税的目标实际上并不是为了多收税,因为绝大多数都是免征对象,多收的那点税才能值几个钱?跟卖地收入比起来,那就是毛毛雨,当年重庆试点征税后,有媒体大概估算:一年可征收2亿,且征收的钱全部投入公租房建设
    所以房产这一块的重点还是在于要控制好房价,让地方上的地好卖,而且要能卖上一个好价钱,但又还不能跟“落实住房不炒”相冲突。这才是在各种条条框框的约束下,夹缝中求生存,达到最终的平衡,让大多数利益方都满意。
    为什么这么说呢?分析各方利弊:
第一种可能:房价持续暴涨
    房子也是资产,有金融属性,如果一直暴涨,那就会吹大泡沫,90年代日本房地产经济泡沫破灭后,过去30年了,截止到目前,日本都还没从那次危机中缓过神来、有了日本前车之鉴,我们不可能重走日本的老路,也不允许再去走小日本的老路,所以每个地方的新房开卖时,都设置有一个备案价,新房的价格不能超过备案指导价的一定比例。
    哪怕是前几年新房和二手房价格倒挂时,各个地方都在严格执行备案指导价,目的就是为了抑制房价过快上涨。当市场上每年源源不断推出的新房都比二手房便宜了,谁还会去买二手房啊。当然除了备案指导价外,还有限购、限售、限贷等都会抑制房价过快上涨。
第二种可能:房价持续下跌
    房子就跟股票一样的,如果房价下跌了,持有房产的人身价也会随之大跌,要知道还有很多人的房那都是通过银行贷款买来的,如果房价大跌,以前买了房的房主不仅可能会去砸售楼部,而且当房价剩余价值还不够还房贷时,那个时候,弃房不再还房贷的人会急剧增加,到时候会有一大堆的逾期、坏账留给银行,整个风险就会在个人和金融机构之间快速发散开,金融机构要是坏账过多,非金融机构贷不到款后,违约率也会跟着剧增,真到了那个时候,那很有可能就是一场不小的金融危机。
    所以房价持续下跌就别去指望了,想都不要去想,不现实。因为不能连续下跌,各个地方也会出台各类备案指导价,新房在售卖时,价格不能过低,过低的就会被当地监管层约谈。
第三种可能:房价不涨不跌
    这种在股市里面叫横盘,试问一下,如果一只股票一直不涨不跌,这样的股票您会去买吗?房子也同样的道理,如果房价一直都不涨不跌,那些潜在的刚需族还有购房的欲望吗?如果都没有购房的欲望了,那新开盘的房子卖给谁呢?如果新开盘的房子卖不动?那还怎么卖地呢?但实际上,各个地方到处都需要钱去继续搞建设,还要靠卖地的钱来发展啊。
    所以长期横盘的模式也行不通,会让刚需一族止步不前。
    前面三种可能都排除后,那就只能剩下一种模式可行。
第四种可能:房价温和缓慢的上涨,最好是连通胀都跑不过的上涨
    这种模式下炒房一族自然会止步,买个房子的涨幅连银行贷款利息都不如,这种加了杠杆还无利可图的模式,自然而然的会打击到那类加杠杆的炒房族;
    另外刚需一族,看到房价每年都在涨,再不买的话,明年就又涨价了,在这种心里预期推动下,这个时候新房就好卖,地也好卖,地方上收入也能更平稳上涨。
第四种模式,就是最理想的模式。
    翻看以前监管层的点评,监管层经常喊的口号是落实“房住不炒”,抑制房价过快上涨,要维持房地产市场的稳定,但从来都没有说过要让房价下降,更别说大降。把以上的这些“不可以”都排除后,剩下的就是可行的,即让房价适当温和的上涨。
    前面的三种模式下,房价会像股价涨跌一样,一直围绕在第四种模式处上下不断徘徊,第四种模式就是最理想的均值线模式。
    有了最理想的模式是让房价温和上涨后,然后才是各个地方具体视情况,再去看是否额外征收房产税。
    然后大概的推论就出来了。
    对于房价涨幅过快的大城市,被试点征收房产税的几率就越大;
    对于房价涨幅比较缓慢、稳定甚至略降的地方,加征房产税的几率都比较小;
    要是对于像鹤岗、以及十八线的小县城那种地方,几乎是不太可能再去额外加征房产税的,因为这类区域本来房价就很低了。
    证券公司、基金公司还有一些理财公司的人,那肯定是希望借着“房产税试点”的春风,鼓吹房价要大跌了,然后希望大家赶紧把手里面的房子拿去卖了换钱,然后把钱拿去炒股、买基金、买各类理财产品。
    但个人一直认为,房子和政信都是比较踏实的资产,不到万不得已时,千万不要卖房,会很伤元气,即使参考十年前重庆和上海的房产税试点,也仅是对新购房产征税,原来持有房产者都不会额外征税,把自己手里的房子看牢点,遇事莫盲从、莫跟风,凡事保持独立思考,冷静分析。
    以上仅是个人浅见,仅供参考!
    持证理财规划师,拥有基金从业资格、证券从业资格,著有《投资理财实战:财商思维与资产组合配置策略》一书,财经专栏作家。