文/南明离火
近期《求是》杂志刊登了一篇文章,标题为《扎实推动共同富裕》,文中再一次提到了房地产税的问题。
这篇文章非常重要,财主们可以自行搜索上文的作者是谁。
这再次引起了广泛的关注。可见房地产一直是我们关注的焦点,可以说是焦点中的焦点。
房地产,现在怎么样了?还会好吗?
今天我们从近期的一些事件说起。

1

强监管下仍然风声鹤唳
整个地产产业链都在疾风骤雨中饱受煎熬。

地产中介作为牢牢绑定地产的核心部分,中介的日子着实难过。近期国内最大房产中介之一的贝壳,开始暴露出非常多的讯息,比如这条:

(图片来源:网络)

春江水暖鸭先知。地产中介、地产金融端口,算是行业的冷暖的资深感受者了。

我们再看一条金融端的信息,来自信托行业:

(图片来源:网络)
对于自2018年开始逐步收紧的强监管模式来说,此通知一出,情理之外意料之中,也显得没那么惊讶了。

但是这个通知对于部分信托公司而言,无疑深水炸弹。全国60多家信托公司,大小不一,大部分为国有控股,那么意味着总部所在地会有很大差异,很多省份都会有自己的信托公司。

但是金融类人才普遍集中于东部沿海,尤其是北京、上海。而这68家信托公司中,11家注册在北京,7家在上海,那么剩下的50家呢?

高管层、风控、财务、资产等中后台部门多集中在总部,而金融人才和行业资源、项目资源等多集中在东部地区,这里涉及到管理半径及相对运营成本问题。也就是说不少信托公司的高管及职能部门是属于异地分支机构的。

另一点是在于不同区域/省分之间的监管的差异性,比如中西部地区金融普遍较弱,金融机构也少,信托这类非银金融机构,在当地监管必然是青睐有加,多加照拂。总部设立在上海和在西部城市,监管差异天壤之别。

再者,信托是传统非银金融机构,是改革开放四十年,以城镇化为核心的举债发展模式的重要的金融组成部分,是对银行业务覆盖面不足的有效补充。这就意味着信托天然有很多非标,尤其是基建类和房地产类的非标类产品。非标类产品一次性收入高,很多民营系信托天然可以使用人海战术,下沉到三四线城市进行展业,这些都是异地分支机构。

此次征求意见稿二十天后执行,这一刀下去,砍的不是简单的业务规模增量问题,更重要的是对金融监管的一致性要求更加强烈了。此前看到2021Q2信托数据,信托业务规模占比地产业13%,基础产业13.42%,工商企业30%,证券市场17.52%。具体信托公司会有出入,这是名义划分,实际资金流向还得进一步考据。

但是可见一点,信托资金在房地产的占比,在现阶段监管趋势下,是呈不断下降的。

2

地产迎来拐点,销售开始利好?
9月份连出两件事,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。明确了稳地产、稳预期。有一个核心要求:“金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费合法权益。

再结合现状,信息一出,地产中介市场率先沸腾,地产媒体们集中高喊,拐点来了。但是真的如此么?我在恒大出现暴雷时候就发朋友圈预判,至少今年四季度一定是地产窗口期要来了,四季度相关政策一定会松动,需要缓和一下房企们的现金流。果不其然,联系了几位房企朋友,政策上会好很多。

“上午恒大暴雷尚未落地,下午不会让一排集合雷集中再爆的”,稳定房地产市场平稳落地一定是现阶段在恒大拆雷的靴子尚未落地之前,需要让其他资金面极度吃紧的房企们有一个平稳过度。恒大很可能会类似海航一样拆解,落地,许老板怕是难以像老王那般重整再来。“大而不倒”的事儿一定是要被破除的,所以作为业界标杆的恒大案子的处理定然慎之又慎。优先保交房,其次再考虑金融/非金融机构的债务问题。
近几年对于地产行业,资金端、销售端、开发端的各项收紧政策,层层加码直至恒大爆雷之后窗口期的宽松。与其说地产开始迎来宽松面拐点,倒不如说阶段性压力测试的释缓。

而宽松期结束的标志,或许会是以恒大各地楼盘交付方案出台之后。随后,也就是2022年1-2季度,地产或许会重新面临更加严峻的大考。

因此个人愚见,民营房企一定牢牢抓住这波相对宽松的窗口期,尽可能多的回流资金,降低高成本短期有息负债。因为恒大事件之后,项目公司的资金抽调变得不再容易,地方政府一定严控项目公司资金,这将会从源头掐断快周转模式。目标总则是活下去,而不是扩张。尤其是三四五线城市,未来数年内不具备逆势上涨的基础,涟漪都是从中心荡漾开去的。

2021年年中之后,受按揭款额度限制、首套/二套房贷款政策等影响,开发商的现金流已然吃紧严重。二手房又收到各项维度的冰封,10月9日杭州应届大学毕业新落户政策直接从全日制本科开始(此前是全日制专科),二手房交易量连着数月下滑,下跌趋势已现端倪。

这个时候,购房杠杆率吃紧,现金流也吃紧的情况下,观望情绪必然逐步浓郁。当然这些只是反应在楼市上的表象,房地产的变化必然是需要更深一步看经济内在转型趋势的。


3

地产为什么会受到如此严苛的监管?
经济基础决定上层建筑,中国经济经过几十年发展到了新阶段,内外政治经济环境都在寻求新的经济增长需求,即经济产业结构的深层次转型。

自分税制改革以来,伴随着不断推进的城镇化建设,中国经济开始腾飞。一直以来的经济都是用“举债发展模式”在拉动,最大的产业受益者便是房地产以及以房地产为核心的产业链上的各类制造业企业,也正是这些传统制造业企业创造了我们的民营经济基石。

房地产伴随着基建的扩容而壮大,地方政府也因此政绩斐然。数十年的高歌猛进,高周转以及不断上扬的房价,便是房地产金融属性的极致演绎。

但是没有一个国家因房地产而伟大。任何事,过犹不及。

过高的房价是因为过高的土地成本与建造安装成本的催生,财富因房地产而膨胀,两级分化尤为明显。

记得前不久,我曾经看到一个街头对年轻人的采访,愿意回老家吗?回答是杭州尚有一拼之力,深圳简直望而兴叹。高房价挤压的不仅是年轻人的未来,也是实体企业的生存空间。

开篇我提到了信托,信托是天然的非标类,尤其是房地产固收的载体。在那个以“债权”为核心的发展模式下,企业要发展,就借钱。拿资产抵押、拿信用、现金流做担保,可行。资产天然最好的,便是房企,动辄13%+的融资成本,更有甚者在私募机构用20%的融资成本,这么高,工商类企业怎么办?

2014年开始有过一次对经济转型的尝试,对经济摆脱地产过度依赖的尝试,但是比较遗憾。中美贸易战和疫情的发生,不断“卡脖子”的事件,让全民同心协力,也让更多有识之士看到,国家的伟大需要科技的进步。

科技的进步需要一个个科技企业和人才进行阿米巴式的基础创新不断积累、升级。但是科技企业需要更加市场化的环境,也需要更多的长期耐心资本的支持。科技企业不同于地产等传统重资产企业,无法进行“举债式发展”。

科技企业的发展需要适配更加灵活的,多层次资本市场的适配,所以《证券法》的修改、科创板、注册制、北交所、更加完善及严苛的上市公司监管政策;所以需要教育领域的重大改革,二元制教育体制势在必行......一个以直接融资为核心的权益发展模式,正在慢慢铺开。

新经济秩序的催生,必然会需要监管介入,并挤压旧经济秩序的发展。而在这挤压的过程,也就是我们所看到的各项以房地产为核心的制造业产业链条上企业们的日益艰难的生存环境。

新旧经济秩序的转换,在不同行业会有不同的表现形式。在财富、资产管理行业,就是我们常说的,非标转标。所以,不要对非标有幻想,今天不转明天也会转,你总有一天要转。只不过不同机构根据其实际情况的不同,需要不同战略,这些我会在我的下一篇文章中写。但是温和改良派一定走不远,肃清障碍,一定得有魄力。不然,一不小心就是万达和恒大的区别了,短短几年只差,云泥之别,时不我待,势不我待,哪怕标类资产也很难做。

脚下之路,无比坚定。未来之路,无比清晰。


4

房地产会凉吗?
显然不会。地产是天然的资金载体,亦是未来相当长一段时间内技术突破前的经济压舱石。技术突破需要房地产经济圈让路,亦需要房地产来稳经济。

我讲那么多,只是告诉你,如果你钱多,你更多的投资机会来自于哪里,投资要跟趋势,而不是用经验;趋势让你赚钱,经验让你止损。房地产本轮的调控,不是周期性的,而是长期性的。因此,只要国运强盛,科技强国之路顺遂,那么地产大反弹、普涨的预期就会很弱。地产去金融化,回归商品本源的决心在本阶段政策实施中会打到底部(虽然金融属性不可能完全去除的,但那是后话,现在一定是不行滴),两极化差异就会异常明显。你若摇号,一定要以居住为目的的标准去摇,边边角角的地方暂且还是缓缓,因为城市向外发展会变慢,具体我下文会说。

有一个比喻,现阶段还是很贴切的:“美国的股市,中国的地产”。说的是美国的经济根基在股市,因为高度资本化的美国,拥有华尔街、拥有一堆伟大的科技企业。中国根基在于地产,因为分税制,地方政府的财源在地产,基础制造业的核心在地产产业链,社会部门的贷款主要在地产。

最近某国有系房企的华东区域投拓总和我说,今年拿了4个项目,上海地区基本是国企在玩,民企忙着保命。着实很难,花样年、蓝光、新力、佳兆业、阳光城、中南......都以各种形式在呈现现金流紧张的困境。

这段时间,第二次集中土拍的结果相继有了结果。流拍比例很高,土地溢价率明显降低,有不少甚至没有溢价。也在请关注一下四季度的三四五线小城市的土拍情况,如果流拍率依然高,那么有些未来潜在发生的事情是需要警惕了。事物的发展都将呈现一个动态的过程,今天的因,明天的果。

1、土地大幅流拍之后,地方政府收入下滑。随着九十年代的分税制改革,城镇化速率无比迅速,原来的经济发展的基础逻辑相信大家了然于胸,但是随着土拍低溢价甚至流拍的大幅出现,原本高筑的债务需要有化解渠道。同时可能会出现的骤降的财政收入也需要其他领域来做补足。实体制造业两头挤压,日益艰难;高新技术产业是扶持对象,税收减免必然在册。那么剩下的动能无非开源节流,税收一定是趋严的,逃税漏税、骗税偷税,包括个税、劳务所得等等税务系统日益完善,前段时间严打娱乐圈税收,可见一斑。另一条就是增加税源,结合“共同富裕”的主题,房产税,必然跃然纸上。这是在房地产进入存量时代后,财政收入的重要来源之一。

2、城市建设变慢,注重提升内在品质。阔有阔的过法,穷有穷的过法,日子怎么过形势来决定,但核心是保障基本民生。社保、公积金,医疗、卫生等基本公共设施保障等即为基本民生。但至于城市扩容、城市更新、拆迁,这个要么市场化,要么干脆缓缓。所以,我们可以看到的表象结果就是,城市发展变慢,毕竟城镇化需要资金支持。路桥这类以前频繁翻修的工程会变少,大型基建项目上马需要深度评估各项效益,认责到人,一路追责。以往城市里随处可见脚手架和塔吊,以后可能会变少。

3、关注保险公司的底层资产。前几年有不少房企控股、参股了不少保险公司,因为险资的成本非常低,有些甚至零成本。房企暴雷绝不止恒大一家,只要恒大扫清了交房阻碍,后续会有一堆需要拆弹的房企。有不少房企的三条红线存在一定“水分”,也有不少自己没问题,但是过多的同业拆借(有些甚至25%以上的利率)亦会被拖下水。

4、今年土拍少,明年供应量少,会抬升房价吗?近期有看到不少媒体有这个说法。但我觉得不太会,“房住不炒”是核心原则,不要低估中央本次调整的决心。一方面开发商有一个叫“土储”的东西,有不少房企虽然不拿地,但是一直以来的土储可以消化3-5年时间问题是不大的。另一方面供应量小不代表需求会大,如果房产税直接出台,直接会影响二手房交易量,进而影响一手房投资需求。去年摘的高成本地块今年开售,预冷,去化周期拉长。今年摘的低成本地块明年开售,依旧预冷,去化周期拉长。还有来自数年前高杠杆投资房(比如前两年热衷的经营贷买房,如果经营贷续不上了),会因杠杆成本难以为继而做的抛压。

5、随着房地产活动量减少,导致工程公司的订单减少,成千上万的农民工怎么办?地产产业链上的家具、建材、五金等等会有什么影响呢?被迫挤出的从业者呢?

以上简单罗列了5个可能性,地产需要软着陆,不然会面临巨大的社会危机。

地产会好吗?中长期不太能好。

地产会凉吗?不会凉。

那地产会怎么样?两级分化明显,地产本身居住属性会显著提升,或许宜居区域的大户型会更有价值。对于开发商,先活着,然后考虑转型。转型要根据市场顺势而为,拍脑袋是拍不出来的。

房子只是载体,如何凸显承载内容的比较优势,便是更好的竞争力。
  作者:南明 
高级投资分析师,8年金融地产从业经验,现任挖财卓跃财富财富中心总经理