四年前,老王打包卖楼,我们笑他太胆小。
三年前,万科高喊活下去,我们只觉得是作秀。
那时,老许还是中国首富,风光无二,酒酣之际,举杯问:“我许家印,怎样才能流芳百世呢?”
谁能想到,三年后的今天,恒大已是日薄西山,自身难保。
买了恒大理财的客户,扬言要挖许家祖坟。
眼见他起高楼, 眼见他宴宾客, 眼见他楼要塌了!
世事真如白云苍狗,变幻莫测。
恒大只是一个代表,对地产行业来说,今年可能是最艰难的一年。
销售不畅,贷款严控,现金流岌岌可危,这对于高负债、高周转的房地产来说,无疑是致命一击。
现在很多上市房企,估值惨不忍睹。
小钱上个月买了某港股地产股,当时PE2.5,我还觉得捡了便宜,结果又跌了40%,现在PE1.5……
看股价走势,感觉跟恒大一样,是冲着破产去的。
看看什么叫一泻千里
不过小钱是做好了最坏打算的,就算这家房企破产,几万块没了也就没了,也不是亏不起。
但是对于买了期房的业主,动辄几百万的房子,如果烂尾,那可真是伤筋动骨,欲哭无泪。
这不,最近就有好几个荔枝在后台问,买了恒大的期房,还有两三年才交房,现在很慌,该怎么办?
今天,小钱就来跟大家聊聊烂尾楼那些事。
中国房地产的烂尾楼,由来已久,像一道伤疤,刻在城市化进程中,不断出现,又反复愈合。
1992年,发表南巡讲话后,海南省加快了住房制度改革的步伐,房地产公司如雨后春笋出现。
海口满大街都是来自全国各地的炒房者,这个常住人口只有十几万的小城,竟有一千多家房产公司。
随之而来的是房价一路飙升,从均价1400元/平方米,一路飙到了7500,开发商大量贷款,甚至把图纸上的楼盘高价抵押给银行。
市场过于火热,中央重拳出击,一大批投机客,死在了沙滩上。
“天涯、海角、烂尾楼”一时间成为海南的三大景观,至今常被大家提起。
1997年,东南亚出现金融风暴,国际经济环境的激烈变化,筹措资金变得十分困难,魔都上海,也出现了一大批烂尾楼。
在此后的20多年里,烂尾楼反复出现在各大城市。
每个城市,总有那么几处人尽皆知的烂尾楼。比如,深圳罗湖东门的新世纪广场、广州的中诚广场、北京的长安8号、石家庄的祥云国际......
石家庄祥云国际
每栋烂尾楼背后,都藏着许多业主的辛酸泪。
有人选择妥协,把痛苦往肚子里咽;
有人还在维权,终日奔波无望;
有人迫于无奈,选择住进烂尾楼,过着缺水断电的原始生活……
住在烂尾楼里的人们
烂尾楼的故事,早已屡见不鲜。
只是今年这一波,来势更凶,覆盖面更广。
接下来,一大波烂尾潮,恐怕很难避免……
虽然烂尾楼出现在不同年代,不同城市,但是形成原因,主要有以下三个:
1、开发商发现楼盘不赚钱,继续开发只会亏更多,主动选择烂尾。
2、开发商项目资金链断裂,没钱了,只能选择烂尾。
3、开发商破产。
那么问题来了,万一碰到烂尾楼,我们该怎么办呢?
我们能做的,主要有以下几点:
1、积极维权。
遇到这种情况,想要靠个人力量与开发商单打独斗,基本没戏。
可以联合所有业主成立维权团队,聘请专业团队与开发商进行谈判。
实在不行,还可以一哭二闹三上吊,找媒体进行报道,争取社会同情,如果是爱惜羽毛的开发商,没准就妥协了。
最坏的结果,就是进行清算,看最后能拿回多少残值。
2、别急着退房。
有些人,一听到自己买的期房可能烂尾,就慌神了,于是就想退房,以为这样可以挽回损失。
问题是,要么你压根找不到人给你办理退房手续;要么,房子给你退了,但是抱歉,没钱退给你。
还不如耐心等待,万一问题解决了,最终还能拿到房子。
一旦仓促选择退房,钱又拿不回来,鸡飞蛋打,就更坑爹了。
另外,即使开发商破产了,购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。有产权在手,总比没有强。
3、千万别停止还房贷。
很多人可能觉得,这房子都拿不到了,还继续还房贷,脑子瓦特了吧!?
于是选择断供,死猪不怕开水烫,银行要钱没有,要房子自己去找开发商。
如果你这样做,那么损失最大的,一定是你自己。
你跟开发商签的购房合同,和你与银行签的贷款合同,完全是两个互不相关的合同。
房子烂尾是开发商的问题,与银行无关。冤有头,债有主,这锅银行不背。
你欠银行的钱,还是得照常还,如果不还,银行有权冻结你的资产,把你拉入征信“黑名单”,那损失可就大了。
所以即便真烂尾了,房贷也要咬牙继续还,如果还贷有困难,可以直接跟银行商量,看能不能延期还款或者部分还款。
我们可以看到,如果房子真烂尾了,就跟买了P2P,公司卷款跑路差不多,个人能做的十分有限。
所以在烂尾房这件事上,事后处理,远不如事先预防来得有效。
以前,很多觉得只要开发商实力够大,大而不倒,就不用担心烂尾楼,但是恒大这事一出,以后看实力也不管用了。
现在买房,得看“三条红线”,这“三条红线”是:
红线1:剔除预收款后的资产负债率>70%;
红线2:净负债率大于100%;
红线3:现金短债比小于1.0倍。
简单来说,就是负债要少,现金要多。
恒大正是因为触碰了3条红线,才落到今天这个地步。
现在的情况是,哪怕碰了一条红线,都很危险。
下面是2020年房企踩线情况,大家可以参考下:
现在买新房,特别是买期房,尽量选择零触线的,远离三条红线统统越线的。
另外,央企的风险相对小点,比如保利、中海、华润、招商蛇口、金茂等,毕竟大股东是国资委,国家也不会往死里整,破产的风险很小。
当然,最好的方法,是直接买现房,既不用担心烂尾,也不用担心房子出现漏水、面积不符等糟心问题,省心又省力。
对于国家来说,既然要往死里打压房企,还是先取消预售吧,否则,烂尾的悲剧,势必愈演愈烈。