01

由于住宅限购,很多想当包租婆而不能的人,把眼光瞄准了商铺。
如果你也这样想,那么等着你的,很可能是一个大坑。
开发商为了卖出商铺,套路可是很深的。
上来就是跟你一顿吹嘘商铺的优点,吹嘘的点不外乎以下几个:
稀缺性——黄金地段商铺,有着唯一性、稀缺性和不可复制性,过了这个村就没这店了。
投资简单——投资商铺,坐等收租,日常生活、工作丝毫不受影响,等于躺赚。
一铺养三代——商铺收益稳定性好,而且越老越值钱,以后租金更高,可以父传子,子传孙。
不受政策调控——国家对住宅市场的调控加剧,坚持房住不炒的原则,楼市观望情绪加剧,而商铺不在调控范围之内,该增值还是照样增值,想卖随时可以卖。
听完这些,你可能有点购买欲望了。
但此时,你可能还有疑虑,万一租不出去怎么办呢?
这时,开发商就要使出他的杀手锏了。
您不用担心租不出去,我们承诺5年包租,每年8%的收益!
不仅如此,5年后,如果不想要了,我们还可以原价回购!
此话一出,你心里的大石头就落地了。
最坏的结果,无非就是每年8%的收益拿5年,5年后卖给开发商,没什么好担心的。
这样想,你可真就图样图森破了。
这种承诺,开发商拿什么做担保?
当年P2P也是承诺每年8%+的收益,保本保息。
结果呢?
很多人不仅利息没拿到,本金都没了。
有点良心的开发商,会按照约定,每年给你8%收益。
但几年之后,你会冷不丁收到一条信息,开发商通知你,要么终止包租协议,要么重签协议,收益还是按约定给你,但是要收取20%的管理费!
如果碰到无良开发商,就跟卷款跑路的P2P公司一样。招呼都不打一个,直接人间蒸发。
你可能纳闷,开发商不都是有头有脸的公司吗?怎么就能突然蒸发?
很简单,和你签订合同的,都是些皮包公司,商铺卖完,他们的任务也就完成了,随时可以甩锅。
小钱这话,可真不是耸人听闻,夸大事实!
最近几年,这样的事时有发生。一旦碰到,可真是有理无处说,打掉了牙齿只能往肚子里咽。
02
以前都说“一铺养三代”,为啥现在商铺就不行了呢?
道理很简单,真正好的商铺,根本不愁租,不愁卖,开发商拿着会下蛋的金鸡根本不舍得卖,你想买也没地买去。
能挖空心思主动找上门,让你有机会看到这个商铺销售信息的,大多不是太好的投资机会。
其中相对比较好的商铺,得抢,当然没必要再用包租、回购这类噱头自我包装,提升投资者信心。
但凡要用各种噱头包装的,基本是商铺中最垃圾的。
最近几年,商铺明显没以前吃香了。
这一方面是因为供给太多
太多的住宅,允许配套不超过8%的商铺。
现在连一二线商铺都供给过剩,别说三四线了。
发达国家有一个“人均商业面积警戒线”:人均占有商业面积1.2㎡。一旦超过这个警戒线,商业就过剩了,就会出现大量空租。
我国作为增长迅猛的发展中国家,警戒线可以放宽到人均1.5㎡。
下面是我国35个大中城市人均商业面积:
可以看到,多数城市的人均商业面积,远超国际警戒线!
另一方面,让商铺雪上加霜的是,需求不仅没有同步增长,甚至还在萎缩。
以阿里、京东、拼多多等为代表的互联网电商,对商铺的冲击非常大。
现在必须线下完成的消费场景已经越来越少,能网上解决的需求,大家基本不去实体店了。
线下商店可以选择的业态,越来越少,主要是“体验型”消费,结果就是大量同质化的商店扎堆。
就说小钱自己住的小区门口,一条300米的街上,3家理发店,4家水果店,5家生鲜超市,剩下的,几乎全是餐馆,严重过剩。
尽管如此,再开的新店,还是逃不出这几类店。
你敢在小区门口开一爿小小的服装店试试?
别说居民区了,即使是大商场,服装业态的店铺也是人气低迷,绝大多数时间,服务员比顾客多。
哪怕是大型超市,像沃尔玛、家乐福、大润发这种,很多日子也不好过。
商铺不吃香,还有一个很重要的原因,那就是住宅限购,很多人转而去买不限购的商铺,推高了商铺的价格。
如果租金上不去,回报率自然就下降了。而商铺的价值,几乎完全取决于其租金。
以前商铺的租金回报率能有10%左右,一铺养三代不夸张,但现在,商铺的租金回报率很多都只有5%左右,跟银行存款差不多。
问题是,银行存款还保本保息,商铺可没人给你承诺,遇上新冠病毒,很多线下商家都撑不住了,空置率大幅提高。
敢公然承诺5年、10年甚至更长时间包租的,有一个算一个,就是冲你本金去的。
03
除了上面说的这些问题,商铺本身还有一些“硬伤”。
硬伤一、使用年限
住宅用地的使用年限是70年,而商铺的使用年限,大都只有40年。
而且这个使用时间,是从开发商拿地就开始算的,也就是说,你买的商铺,很可能使用年限没剩多少了。
硬伤二、贷款限制
个人购买商铺,首付一般最少五成,贷款年限一般不能超过十年。
而买房通常是30%的首付,最多贷30年,还能使用公积金贷款。
从房贷来说,住宅简直是碾压商铺。
另外,用商铺来做抵押贷款,银行也不大喜欢。
因为影响商铺价格的因素很多,要准确估计商铺价值十分困难,而且万一收不回贷款,要把商铺处理掉也没那么容易。
硬伤三、交易税费
我们知道,住宅交易的时候,很多税费是有优惠的。
比如90平米以下,契税1%,满2年免增值税,满五唯一免个税。
但是对于商铺,这些优惠统统没有。
所以如果你打算卖商铺,卖方要交的税费大概是:
契税:3%
个人所得税:增值部分的20%
营业税及附加税:增值部分的5.5%
土地增值税:增值部分的30%—60%,按差额比率不同累进计算,比如增值额未超过50%,按30%税率征收;增值额超过50%,未超过100%的部分,按40%税率征收,以此类推,增值额越多,税率越高。
那投资商铺,一定不赚钱吗?
当然不是,成熟地段的商铺不愁租,租金也高,赚钱效应还是很不错的。
只是,这样的优质商铺,非常稀缺,没有关系+运气,很难买到。
你能买到的,大都是些伪稀缺的商铺,开发商吹得天花乱坠,但是买了可能压根租不出去。
想卖还卖不掉,最后只能烂手里……
这再次印证了小钱之前说的一句话:
天上掉馅饼的事,凤毛麟角;
天上掉陷阱的事,遍地皆是。
买商铺之前,务必问自己一句:这到底是是馅饼还是陷阱?这么好的事,为什么轮到我?
搞不清楚,还是别买了。