如今房子已成为大部分家庭最重要的财富,目前,房产在国民财富中的占比已超七成。
很多人一辈子省吃俭用,就为了买一套房。
但是随着父母年纪越来越大,怎么把房子过户到自己孩子的名下,成了让人头疼的问题。
这也是荔枝们频繁问到的一个问题。
不管你是为人父母,还是为人子女,早晚会碰到这个问题。
有人可能觉得这不是问题,直接送给孩子就好啦,这有什么好说的。
问题是房子属于大额固定资产,现在一线城市的房子,动辄上千万,不像钞票或者古董,你一递,孩子一接,就完事了。
房子交接,必须有合法的程序,也就是产权过户。
产权过户有多种方法,不同方法的税费差异很大。
可能一不小心,就得多花几十万冤枉钱。
目前房产过户主要有三种形式:赠与、继承、买卖。
到底该选哪种方式呢?
我们一个个来看。
赠与
相信很多人想到的第一个方法就是赠与,也就是我们说的送。
既然是把房子留给孩子,赠与看起来是最自然的选择。
但是这个选择真的好吗?我的意思是,费用真的便宜吗?
我们不妨来看看房产赠与需要缴纳的费用。
有人可能纳闷了,什么,我把房子送给孩子还要交钱?!
没错,要交钱,而且要交的还不少。
赠与需要缴纳的主要费用是核定价格3%的契税和0.05%的印花税,此外,一般还需要缴纳1%左右的公证费。
如果是赠给直系亲属,免征增值税和个税,直系亲属是指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、曾祖父母、曾外祖父母。
赠给非直系亲属,需要按核定价格的20%缴纳个税,此外,如果房屋购入未满两年,还需要缴纳核定价格5.6%的增值税。

继承
直系亲属和兄弟姐妹,在老人去世后,继承房子属于法定继承。
如果让其他人根据遗嘱继承,就不属于法定继承了,税费会有一些差别。
“继承”的主要税费如下:

“继承”和“赠与”相比,最大的差别就是法定继承可以少交3%的契税,非法定继承也可以少交个税和增值税。
很显然,“继承”要比“赠与”划算。
买卖
最后一种过户方式是买卖。
一般人通常不会考虑这种方式,我不过就是想把房子送给自己的孩子,为什么要搞得这么麻烦,像卖给外人一样操作呢?
很多人排斥这种方式,要么心里接受不了,要么觉得它不靠谱。
那这种方式到底好不好呢?
我们看看费用就知道了。

从表格中我们可以看到,买卖的费用,其实并不高。
上面三种过户方式,到底哪种费用更低呢?
我们来计算一下就清楚了。
这里假设老王有一套100平米的房子,价值250万,产权满2年,要把房子进行过户。
赠与费用
赠与直系亲属:250万*(契税3%+公证费1%+印花税0.05%)=7.625万
赠与非直系亲属:250万*(契税3%+公证费1%+印花税0.05%)+【250万-250万*(契税3%+公证费1%+印花税0.05%)】*20%=56.1万
这里有两点需要说明一下,一是抚养人和赡养人也属于直系亲属,二是赠与非直系亲属,需要缴纳20%的个税,这里的20%是指总价除去各种税费后,剩余部分的20%。
继承费用
法定继承:250万*(公证费1%+印花税0.05%)=2.625万
非法定继承:250万*(契税3%+公证费1%+印花税0.05%)=10.125万
买卖费用
满五唯一:250万*契税1.5%=3.75万
非满五唯一:250万*(契税1.5%+个税1%)=6.25万
不同地方契税会有些差别,具体根据当地标准进行计算,这里我们按1.5%计算。
比较一下三种方式,我们不难发现:
1、房子过户给直系亲属,法定继承费用最低。
2、房子过户给非直系亲属,买卖是最便宜的方式。
不过买卖受房屋面积、居住年限、首套二套还是多套等限制,费用变化较大,可能条件一变,就不是最佳选择了。
比如房子不满两年,非法定继承,就比买卖更便宜。
赠与,绝大部分时候,都是最糟糕的选择。
真实生活中,大部分房产过户,都是父母过户给子女,最好的方式通常是法定继承。
但是在实际操作中,继承却不怎么受人待见。
因为继承有一个前提条件:被继承人必须已经去世,没法提前安排。
而中国人向来比较忌讳死亡,哪怕不小心说了一句“假如我死了……”,马上就会有人站出来说“打住”,“别说这种不吉利的话”。
对死亡的谈论都很少,就更不要说对死后财产的分配进行安排了。
另一方面,“继承”也容易引起纠纷。
一旦老人去世,谁该多分点,谁该少分点,就成了一个无解的难题。
如果兄弟姐妹较多,又想将房子过户给其中一个人的话,其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
因此,“继承”这种最佳的房屋产权过户方式,在实际生活中,不怎么受人待见。
作为一个理性的荔枝,小钱还是建议大家根据自身实际情况,做出最理性的决策。