有人去商店买水,拿起一瓶问老板价格,老板说3元,可是发现瓶子上印了建议零售价格:2元,于是问老板怎么不是建议零售的价格,老板头也没抬的回复说:“我不接受他的建议”。

我为什么要讲这个故事?因为,这波操作,同样适用于广州当下被指导的二手房小区的业主。
1、指导价对市场的影响
截至昨天,距离广州的二手房交易指导价政策发布,已经满一周了。

虽然业主可以选择不接受建议,但作为房地产信息发布的平台和涉及交易的相关机构,属于被通知中明确告知的一方,因此自通知发后,首批被指导的小区,已经纷纷按照指导价在平台挂牌。


指导价挂牌小区

银行方面,广州也是反应迅速,在政策发布的第二天,就陆续有银行表示,开始参照指导价标准进行银行评估。

交易平台和相关机构作为被约束方及时反应,合情合理,但这一情况下,不处在被约束方的二手房业主,除了不买账,为卖房还用上了骚操作。


前些天有消息称,某榜单在列小区,按照指导价放出挂牌消息,原本均价8万的房源挂出5万出头的价格,吸引了一大批意向客户看房,结果到了现场,以为有机会捡笋的购房者,却被告知需要“竞价”,可想而知价高者得房,最终房子还是被以目前市价拍下。

所以很显然,目前受制于指导价实际只有银行贷款,银行按照指导价评估贷款,能贷到的钱变少了,但是业主高高在上的心理价格却没变,也就意味着变相提高了首付,降低了二手房的杠杆率。

说好了控房价,怎么感觉只是让买房更难了?

因为政策的影响反映到市场是需要一定的周期的,虽然卖家可以选择不接受建议,但是上有调控房价的决心,房价不降,调控的大锤只会咣咣继续砸下,所以也可以预料,接下来大概率还会有第二批、第三批的指导价小区,以及关于指导价执行的具体细则发布,指导价对楼市的影响也就会慢慢凸显。

而最终的影响,这里我们可以先参考已经先行发布了指导价的深圳,从2月深圳的二手房指导价发布至今,深圳的二手房交易已经逐渐冰封,从二手房同比走势来看2月之后下滑明显,市场上量价齐跌。


回到广州市场,成交量下跌,也一样会慢慢会反应在价格上,实现房价的回调,从而达到调控目的,这也才是指导价对市场最大的影

2、调控之下,买家如何面对?

最近几个月,重锤密集砸下,多重调控加重了买卖双方的观望情绪,连月来广州的二手房市场都在持续转冷,一个打算买房的朋友来问我,现在是不是不适合买房了?

并不是。

开篇的故事,主要是为了告诉大家不要期望房价大跌,但这并不意味着房子不能买了。

此番调控,如果一定要有人躺平,那就让投资客躺平吧,刚需和改善需求还是可以买的。

一方面,广州近期的二手房成交量一直在持续降温,二手房指导价只是楼市调控的进一步政策,市场不会因此被明显冲击。


另一方面,因为长期来看广州依然是个每年有大量人口流入的城市,需求犹在,但是从土地供应情况来看,土地紧缺,供需矛盾短期内很难消解,房价也就只会在一定时期内回调趋稳,而不是继续一路狂奔。

因此,当下广州买房,有几个小建议。

1.投资客不要有抄底的妄想。当前楼市在政策指导下,将进入一个稳定期,广州这一轮行情过后房价显然已经处在相对高位了,此刻梭哈进场,房子后期大概率的上涨动力和空间也比较小,很难搏到好收益,还要付出一定的时间和金钱成本去持有。

2.选择城市中心区的房子。一方面,城市中是存在鄙视链的,住在中心区的看不上住在郊区的,另一方面,参考今年广州的前两批集中供地,中心区的土地供应依旧紧张,但是中心区作为人口产业分布的密集区域,又有着不可替代的价值,尤其是中心区的就业中心区域,房价更是普遍高于其他区域,因此中心区二手房的价值,短期内不会转移,遇到合适的房子不要顾虑,下手就好。

3.考虑调控“窗口期”的二手房和倒挂新盘。公布的第一批96个指导价小区,大概率只是个开始,在之后的指导价小区公布和指导价执行细则公布之前,名单之外的小区还相对安全,第一批指导价小区,银行按照市场价打了6-8折的指导价评估贷款,首付压力剧增,如果不想承担过大首付压力,现在多看房,多比较,市场均价及以下该买就买。

广州新房限价后,市场上就出现了不少一二手倒挂,一时掀起打新热,二手房指导价的发布,一定程度上也相当于之前政策的“补丁”,调控二手房价才能拉平一二手之间的价差,平衡市场,正处在这个过程的市场,在没完全被摆正前,倒挂新盘值得买这句话不必多说。

4.尽量避开学区房。今年以来,学区房的概念神话,正在被各地政策的“组合拳”逐渐击破。尤其一线城市,近几个月北京深圳关于学区房的政策地震,让价格坚挺的学区房跌落神坛,不少房子直降百万依然无人接手。目前广州核心区的学区房也站在高点,未来淡化学区概念、促进教育均衡依旧是大趋势,除非是家庭刚性需求进行学区房购买,否则要想保卫资产,我们要学会及时止损,尽量避开学区房。
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