上半年房地产行业形势严峻,以保利为代表的一众央企、国企备受期待。
保利也确实不负众望。上半年,实现营业总收入899.72亿元,同比增长22.07%;实现净利润146.88亿元,同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元,同比增长1.72%。
收入规模持续提升,房地产项目竣工交楼结转收入增加,两翼业务市场化收入增加。而受结转规模和结转结构影响,相应结转成本同比增加28.19%,基本与收入增长幅度保持一致。
虽然归母净利仅小幅增长,会有“增收不增利”的倾向,但可能更归因于行业方面的因素,目前大部分房企都存在利润率下跌的问题。
2021年上半年,保利的净利率为16.32%,同比下降1.75个百分点。而毛利率为32.50%,同比下降3.22个百分点。尽管是下降趋势,但也不能否认,无论是净利率还是毛利率,保利仍处于行业高位。
根据Wind数据,上半年143家房企销售毛利率算术平均值26.9%,较去年同期减少了4个百分点,近4年来首次跌破30%。
保利方面亦坦言,“公司与行业利润率下行趋势一致,未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压”。


1.投资力度与销售规模之间的权衡

集中供地政策推出,加上前融受到严格监管,拿地更看重是房企资金实力、资金成本。显然自身资金充足的央企、国企更有竞争力。
观察上半年,保利拿地积极性提高不少。中指院数据显示,保利在22城首批集中供地中的权益拿地金额为396亿元,在各大房企中排名第三,位居融创、万科之后。
据统计,首轮集中供地的22个城市当中,保利于13个城市都有所获,拿地总数为22宗。
按照保利在中报提出观点,公司坚持等量拓展原则,兼顾资源获取与利润保障。上半年,其拓展项目84个,新增容积率面积1651万平方米。拓展金额963亿元,较去年同期的820亿元增长17%。
与此同时,保利也在协调投资布局,避免出现去年较高地价成本的现象。期内,保利新拓展楼面地价为5833元/平方米,而对比2020年上半年新增项目楼面地价8328元/平方米,整整下降了2500元/平方米,回归2019年的地价水平。
彼时,保利在38个核心城市拓展金额占比超过80%。而如今,保利适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度,本年新增资源中一二线城市金额占比为69%,同比下降14个百分点。
保利趋向提升拓展质量,这体现在拿地权益上面。一般而言,增加合作项目比重,既能减少投资成本,同时又能增加销售规模,是房企扩大盘子惯常使用的方法。

保利此前多年也常常使用项目合作模式,甚至在2019年上半年将土储权益比例降至65.3%。
但此种方法有其弊端。若拿地权益过低,会导致后续“增收不增利”的问题,对房企实际盈利益处不多。
提升拿地权益,才能更直接提升归母净利,达到“提质增效”的效果。自去年开始,保利也有意识地提高新增土储权益。
行至上半年,其新增住宅货量占比86%,拓展权益比为71%,分别较去年提升1个百分点和6个百分点。
土储权益比重变化的曲线,背后是保利对于未来规模发展的衡量。当前的土地储备代表未来几年的销售规模会有多大,保利希冀于增加投资力度并提升规模的同时,保证盈利水平。
亦即,在扩规模与保权益之间,两者兼得。因为其自身也有着规模渴求,多年来挣扎在追逐前三的路上步履不停。2017年,保利便曾经喊出“重回前三”的口号。
当下销售规模还未及前三,但稳定地居于前五。2021年上半年,保利实现签约金额2851.85亿元,同比增长27.01%;实现签约面积1671.29万平方米,同比增长12%。
保持稳定的增长幅度,且多数销售贡献来自于核心城市,也许是更安全的做法。报告期内,保利38个核心城市销售贡献达77%。其中,珠三角、长三角签约销售均超过700亿,合计销售占比达53%。
牢牢把握重点城市的市场份额。广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿,南京、东莞、上海超100亿。
也因此,2021年上半年,保利签约均价约为1.71万元/平方米,同样较去年同期有所上升。

2.现金流与负债之间的挑战

但不管怎么说,上述投资增加都会对保利的现金流以及负债水平提出一定的挑战。
保利也在中报指出,其不断强化现金流管理,加大项目财务管控力度,抢收权益资金,同时主动出击争取信贷资源。
上半年,保利实现回笼金额2556亿元,回笼率为89.6%。
央企背景为保利带来不少优势,其中一个便是融资优势明显。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下,报告期内发行公司债75亿、中期票据50亿,平均融资成本为3.62%。
截至报告期末,保利有息负债规模为3341亿元,有息负债综合成本仅约4.70%,较去年末下降7个基点。
但是此前一年大手笔抢收所带来的后果,也悉数反映在财务指标上。比如,经营活动产生的现金流量净额呈现负值,说明拿地、建设成本仍高于当前销售的回款。
截至上半年,保利经营性现金流量净额为-248.12亿元,而上年同期为-252.44亿元。保利回应称,变动主要是由于销售回笼、收到合作项目往来款增加。很明显,保利也期望改善这一指标表现。
此外,上半年保利投资活动产生的现金流量净额为-83.47亿元,去年同期为-90.54亿元;而筹资活动产生的现金流量净额为429.63亿元,去年同期为208.15亿元,同比增长106.4%,保利方面表示,主要是由于融资规模增加。
另一指标为永续债水平。事实上,自2017年保利开始提高销售增速之后,保利每年都发行若干期永续债,类型一般是中期票据形式。
通过发行永续债补充本金的方式,前期利息较低,对改善负债也有所作用,能够让保利保持市场张力,但需警惕后期偿债风险。
为防范风险,上半年保利也没有新增永续债规模。截至2021年6月底,保利地产存续的永续债水平达到201亿元,规模与去年底相当。
无论如何,保利始终保持着健康的负债结构。以三道红线的标准看,截至报告期末,净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为58.73%和67.61%,分别较上年同期下降13.34pct和上升0.21pct,整体杠杆率保持低位。
另外,公司持有现金1554.2亿元,同比增长23.6%,货币资金占总资产比重为11.24%。现金短期债务比为2.59,短期偿债压力较低。
保利也在尽量减少短期借款。报告期末,保利短期借款42.17亿元,较上年同期减少11.71%。
财务稳健基本面之下,多家机构也纷纷表示看好。在披露业绩后,国信证券、天风证券、华安证券等均维持“买入”评级。

而从公司实控人的增持也可以窥见对该企业的发展信心。截至2021年8月30日,保利董事长刘平在内的公司相关增持主体累计增持金额已超过计划增持金额区间下限的50%,充分显示实控人对公司稳健基本面、未来发展前景及长期投资价值的认可。