发布中报之后,佳兆业陷入成功“降负债、提利润”的欣喜当中:“三道红线”提前半年回归绿档,各项盈利指标增长向好。
报告显示,截至2021年6月30日止六个月,佳兆业营业额约为300.65亿元,同比增加34.8%;期内溢利同比增加30.5%至约30.79亿元;公司拥有人应占期间溢利约为30.03亿元,较去年同期约27.69亿元增加8.5%;核心净溢利较去年同期约30.51亿元增长28.9%至约39.32亿元。
郭英成看起来心情也不错,还在中报会上特别提到子女接班事宜,“潮汕人的传统,传宗接代,培养年轻一代是理所当然的事情。当然也要为社会发展、为企业发展,为股东创造价值”。
殊不知,一系列表象利好之下,佳兆业暴露的问题亦不少。关乎过度依赖湾区发展、毛利率续跌、融资成本高企、少数股东权益质疑等问题依旧客观存在。
一双儿女郭晓群、郭晓婷所面临的压力,只增不减。
1.利润空间
自旧改起家的佳兆业,如今绝大部分增长途径,多是依赖旧改转化。
上半年,佳兆业转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目,旧改面积112.5万平方米,可售货值达727亿元,转化货值金额已超2020全年。
按2021年新增土地的权益代价来计,今年上半年通过城市更新供应的土地已占佳兆业整体的土地供应约41.3%。
旧改项目完成从征地、拆迁到熟地转让的一级开发阶段,至少需要五年以上的时间。佳兆业也是在近两年才开始释放旧改红利。数据显示,2008年-2018年之间,佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积仅为94万平方米。
资金沉淀不足、政策变数等多种因素,都会影响到旧改进度。一如近段时间住建部发布的禁止“大拆大建”政策,对旧改项目进展已经造成不小的冲击。
而且比起正常的土地市场招拍挂速度,旧改转化速度仍有不少差距。
佳兆业从去年开始也在招拍挂上陆续发力,不过收获不够多。上半年,“供地两集中”政策之下,土地竞争压力加剧,佳兆业仅新增15幅地块,应占计容建筑面积约为246万平方米,土地收购权益代价约252.15亿元。
对比去年上半年,佳兆业获得23幅地块,应占计容建筑面积约为280万平方米,土地收购权益代价约222.08亿元。
土地价款上升,但拿地宗数减少、土地建面降低,可见地价提升趋势。按照估算,今年上半年新增项目平均土地成本逾1万元/平方米,佳兆业在中报内隐去了这一数据,较去年同期至少上涨约2000元。
“面粉价”不断攀升的另一面,是佳兆业销售价格下跌,压缩利润空间。
截至2021年6月30日止六个月,佳兆业实现累计合约销售权益金额约638.54亿元,较2020年同期增长77.2%。期内已售总建筑面积约为380.59万平方米,同比增长79.6%。
规模增幅虽是近四年以来的顶点,但合约销售均价为低点。上半年合约销售均价16778元/平方米,而去年底这一数据还是17340元/平方米。
如若再失去旧改红利,佳兆业一直以来的高毛利优势也将不复存在。因为旧改项目成功转让不仅带来大量土储,更多是带来可观的利润。
比如,深圳旧改土地成本约1.4万元/平方米左右,而目前整个深圳的房价水平已经去到5万元/平方米的水平。
当前,佳兆业毛利率已经有了下跌趋势。截至2021年6月30日止六个月分别录得毛利约92.78亿元及毛利率30.9%,2020年同期则为毛利约75.39亿元及毛利率33.8%。

2.围绕大湾区

可能很多人都不记得,佳兆业早在2009年就提出全国化布局,算是最早那批计划走出大湾区的本土房企之一。
目前,佳兆业分为五大区域,珠三角、长三角、中部、西部、环渤海。但历经十多年的全国化布局,佳兆业还是过度依靠大湾区的房地产业务发展。
一半的销售贡献来源于大湾区,区域发展仍不平衡。上半年,以合约销售金额划分,珠三角占比48.37%、长三角占比22.58%、中部占比3.89%、西部占比12.14%、环渤海占比13%。

佳兆业的土储分布亦集中于大湾区。于2021年6月30日,佳兆业合共拥有233个房地产项目,总土地储备近3115万平方米,其中约61.8%的土地储备位于粤港澳大湾区内。
大湾区城市中,集中于深圳及广州,土地储备占比达大湾区市场的35.3%。
按理说,大本营土储充足是件好事,但如若过分集中于此,则不便于防范风险,不利于更快拓规模。

新增项目上,佳兆业依然还是以大湾区为主,按收购土地权益建筑面积计,大湾区新增土地占整体新增土地的63%,华西及长三角分别占18%及12%。


虽然佳兆业已经有意走出大湾区,但看起来收效甚微,且在外拿地成本高企。比如今年3月,佳兆业以总价13.04亿元拿下成都天府新区的一宗涉宅地,需将41%的统筹住房面积比例无偿移交。据称,41%的无偿移交比例是近年来成都土拍市场出现过的最高记录。
加上佳兆业旧改项目也大部分位于大湾区。中报披露,佳兆业拥有城市更新项目213个,占地面积超5370万平方米,其中深圳、广州两地规模占比73%。
显然,在旧改陆续转化过程中,佳兆业想要摆脱大湾区“依赖症”是不大可能。全国化布局之路,依旧艰辛。
中报会上,管理层透露,下半年,佳兆业城市更新项目将转化可售面积约155.2万平方米,对应可售货值超过742.1亿元,预计全年转化货值增长约130%。
“未来1-2年内,佳兆业还将转化旧改可售面积382.8万平方米,可售货值约1420亿元。”
截至2021年6月30日,佳兆业仍有超213个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积约5370万平方米。
郭英成则认为,佳兆业大多数都是在大湾区或者是一二线城市的项目,这些地方房价发展,包括房地产供需水平还是相对比较健康。
3.负债连降

佳兆业当务之急,并不是侧重调整区域结构。

郭英成在中报会表示,佳兆业将重点转移至保价、保量和保增长,要保证现金流安全,特别是以现金和总量来思考未来发展。
于2021年6月30日,佳兆业的现金及银行存款账面值约为487.4亿元,总借款约为1237.78亿元,其中约250.17亿元须于一年内偿还。现金基本覆盖短期借款。
郭英成也开始强调资金安全系数。
这就不得不提及 “三道红线”指标。于2021年6月30日,净资产负债比率下降至93.7%、现金短债比为1.53以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。
不难发现,除了现金短债比,其余两项指标均靠近红线边界,尤其是剔除预收账款的资产负债率与70%的界限仅相差0.1%,还是存在危险系数。

其实,去年上半年,佳兆业净负债率还在130%的水平,其中有息负债规模合计1217亿元。短短一年,净负债率降低三十多个百分点,或许并非加速回款等一般举措所能达到的水平。
而按照管理层的说法,降负债一直是佳兆业的重点工作,从2017年开始净负债率指标已经实现了八连降。2017-2020年,佳兆业净负债率从300%降至96.1%。
这可能涉及佳兆业一直被诟病的“明股实债”质疑。以中报数据分析,今年上半年,佳兆业的少数股东权益占比达到54.72%的高水平,一般而言,少数股东权益占比大于或等于30%便可以作为风险预警前瞻性指标。
而上半年少数股东损益为9866万元,占净利润30.87亿元的3.2%。如果少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例,大概率存在隐匿债务状况。
佳兆业少数股东损益此前连续两年为负。2019年-2020年,少数股东权益虽都有所增加,但少数股东损益分别为-4.3亿元、-1.69亿元。这也是令人费解的部分,少数股东亏得多,也投得多。
再者,佳兆业账面对合、联营公司的股权投资分别为181.76亿元、120.51亿元,合计302.27亿元,占总资产9.5%左右,也是处于较高水平。
个中复杂,我们也不得而知。
而且,佳兆业还有些或然负债部分。于2021年6月30日,佳兆业就国内银行向其客户提供按揭融资有关的担保的或然负债约329.96亿元。倘买家拖欠按揭款项,佳兆业须负责支付失责买家欠付银行的未偿还按揭本金连同应计利息及罚款。
同期,佳兆业已为其合营企业及联营公司若干银行贷款约49.3亿元提供担保。
直至目前,佳兆业的融资成本依然高居不下,上半年综合融资成本为8.7%,与上年底相当。其中,境内融资成本7.3%,境外融资成本9.6%。
上半年还发了不少高息美元债。5月,佳兆业发行3亿美元2026年到期优先票据,年利率高达11.65%;4月,佳兆业发行额外2023年到期的2亿美元优先票据,年利率9.75%。
郭英成去年就提过,在“三道红线”没有出来之前,佳兆业也在努力优化财务报表,朝着一家有质量、可持续、风险可控的地产公司努力,“三道红线”提出后,公司下了更多苦功夫来降低负债。
现在看来,确实下了不少“苦功夫”。

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