半年报已告一段落,比起反思的万科、不开业绩会的恒大,房企中能笑得出来的又有几个?谁又会笑到最后?
世茂集团作为top10且为数不多的“绿档”房企,在全行业毛利率都普遍下行的情况下,财务表现较为稳健。但也预示了房地产行业已经迎来很大的转变,野蛮生长的年代早已过去。
第一轮集中拍地,拍得很高,可能有60%都是不赚钱甚至是负利润,肯定会拉低整个利润水平。另外,成本端上原材料价格上涨,房地产行业现在的毛利率平均是25%,今年已经降了,未来两年还有可能下降四个点左右。”

1.上半年房企top10大洗牌许世坛谈世茂投资收紧逻辑

房地产行业的第一阵营在近两年有了一轮洗牌,相信这轮洗牌不会这么快结束,接下来的2-3年都非常关键,今年上半年,除了前三是“碧万恒”外,top10的名单出现“新面孔”,比如招商

更为重要的是,绿地的销售排名一再滑落至第十名,上半年能否保住第一阵营尚存疑,而世茂的排名也从去年底的第八,到今年上半年暂居第12名金地、绿城以及招商等都冲到了前列。

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事实上,生存游戏都是很激烈的,排在后头的房企竞争依然很激烈,和世茂自身相比,其销售情况算不上悲观。

截至上半年,世茂集团合约销售1527.95亿元同比增长38.3%,签约面积861万平方米,同比增长36.7%,销售均价17746元每平方米。

最新的一份销售数据显示,世茂集团截至今年前7月累计合约销售1748.8亿元,同比增长25%,完成全年目标3300亿元的52.99%,距离销售目标还有1551.2亿元,8-12月至少每月需完成310亿元的销售额。

但下半年房地产市场依旧收紧,金九银十能贡献多少业绩,就看各家本领了。在销售保持稳定增长的同时,世茂在拿地投资上做了减法,从去年半年度业绩会上,许世坛强调不太着急去加大土地投入,反而倾向平稳

他也不再提及“收并购”,而是从“攻”转“防”,在新的调控形势下,不太适合企业过高地强调增速,更好的应该是一个长期经营。

现在的土地市场太热了,地方政府出台了很多新的调控政策,包括第二轮供地的游戏规则也发生了一些变化,很难预测,第二轮集中供地的变数还比较大。如果有机会,且地价比较理性,世茂下半年也会加大投资,但还是以稳健为主。“

新增土储多与少也会影响房企未来一年的销售增幅。今年上半年,世茂新增土地19宗土地总价约201亿元,计容建筑面积301万平方米,其中新获取土地资源中的一二线城市货值占比达62%,包含三四线城市占比超过95%。

截至2021年6月底,世茂的土地储备货值超过1.18万亿元,遍布全国核心城市超过110个,公司现有7283万平方米的土储,单方成本约为5600元/平方米,占合约销售单价占比为31%。

管理层也在会上表示,2021年度整体可售接近5200亿,年度去化目标64%,下半年世茂的可售资源2004万平方米,按照1.8万元/平方米的均价预估,下半年可售货值3600亿,动态去化率49%的前提下即可以实现全年3300亿的销售额。

2.多元化之辩,世茂称要拓宽非房业务的占比

到底是该专注主业地产开发,还是走上多元化道路,每个房企的选择和发展路径都不尽相同。

万科提出要走多元化的道路其实是很早的时候,那时候,大部分的房企都还在追赶地产开发业务的规模。

2014年,万科对外输出“白银时代”概念,提出战略转型,坚定不移地走多元化道路。7年后的今天,万科在半年报业绩发布会上自我检讨,祝九胜坦言当年的乐观造成如今万科的多元化业务非但没有带来太多收益,还拖累了利润的表现。

从这一点对比来看,世茂和万科在业绩会上的表态则大相径庭,许世坛对于非房业务寄予了厚望。”多元化大飞机战略是世茂抵抗未来不确定性的其中一个特别好的手段。

半年报显示,世茂集团营业额同比上升13.7%至734.01亿元,毛利同比上升7.7%至210.13亿元,毛利率为28.6%,核心业务净利润同比上升13.6%至约93.75亿元,股东应占核心业务净利润同比上升11.5%至约61.99亿元,股东应占核心业务净利润率为12.5%。

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▲截图自世茂集团半年报告

对比非房业务的表现,期内,世茂集团的非房开收入为66亿同比大幅增长128%,其中酒店增速140%,商业增速43%,物管增速171%,全年营收目标是超过150亿,物业服务和酒店的毛利率接近30%,商娱毛利率可做到60%、70%。

世茂系的三家上市公司中,世茂服务的收入及利润增速最为突出,上半年,世茂服务的收入42.34亿元,同比增长170.6%,毛利12.55亿元,同比增长136.1%,经营利润7.33亿元,同比增长133.3%。期内利润6.39亿元,同比增长150.9%

许世坛说,过去世茂的非房开收入占比在5%-6%之间,今年希望做到接近10%,未来三年希望做到20%以上。“非房开收入应该是我们在调控周期的亮点。”

面对未来几年房地产主业毛利下行的压力,世茂希冀通过非房开收入的增速弥补这块的缺口。非房收入大幅增加,非房收入利息覆盖倍数达1.4倍,提升了集团现金流的稳定性和安全性。

但世茂的商业地产影响力仍有待提升,比起万达广场、龙湖天街、华润万象城、新城吾悦广场在规模上存在一定差距。

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▲世茂集团商业运营中零售物业和办公物业产品体系

同时,世茂称未来还要加大轻资产的投入,包括代销代建,整合地产上下游产业链,孵化轻资产的公司。

多元化之外,世茂的负债表现较安全,至少在“三道红线”层面还挑不出什么毛病。截至上半年,世茂的净负债率为50.9%,剔除预收款项后的资产负债率为68%,现金短债比为1.19

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▲截图自世茂集团半年报告,为世茂的三道红线的情况

报告期末,世茂集团的有息负债总额由2020年12月31日约1451.4亿元增加13.3%至2021年6月30日约1645.1亿元,其中短期借贷约占27%,长期借贷约占73%,以长债为主的负债结构也给世茂发展留有更多的余地。

此外,世茂的账面现金823.8亿元,现金及现金等价物747.69亿元,预售监管资金约219亿元。根据计算,世茂的短期有息负债为444.43亿元,其中一年内到期的票据为97.94亿元,一年内到期的借款为346.49亿元。

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从场外一名投资者了解到,在表外负债方面,世茂财务管理中心负责人汤沸表示,世茂没有体系外隐型负债的,都是在上市公司的项下,实际商票余额在40至50亿。信托主要还是在大型的综合体,在销售经营过程中会有序地进表。

“表外负债也在有序下降的过程中,和公司整个体量比,规模还是合理安全的。”