随着8月31日晚间,广州市住房和城乡建设局发布了关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知。广州二手房指导价这一记重锤,终于还是落了下来。


1、比不过深圳,但也够了

广州的二手房指导价格一出台,就有很多人开始拿深圳过来作比较。确实,看到深圳二手房市场如今的惨状,很难让人不心有戚戚焉。

想想去年7月,深圳二手房市场均价环比涨幅飙升至1.19%,随后就一直保持在1%以上,而自从今年2月8日,深圳发布二手房指导价新政后,深圳二手房价格可谓是急转直下,到了4月甚至开始呈现负增长,一直到今年7月也未曾有好转的迹象,看看下面这张图的“坡度”,大家也能感受到其中的惊心动魄。




所以很多人一看广州二手房指导价新政出台,就很担心广州二手房市场会不会步了深圳的后尘。

对此,一刀房产圈主理人、新世代房产IP博主一刀分析道:


一刀房产圈主理人
新世代房产IP博主:一刀

广州这次指导价的出台跟深圳有一个非常大的不同点,就是深圳几乎是全领域范围之内的大幅度限价,它的数量级非常高,达到了3595个小区,而广州相对量级非常少,目前只是百来号的级别,针对广州这么大的一个市场份额量来说的话,其实是非常小的。

而且广州榜上有名的小区大部分都是像天河、黄埔、海珠这种涨得非常多的核心区域。所以我觉得此次新政影响最大的,应该是二手房买卖双方对房价升值的预期会一降再降。

但是可以预见的是,指导参考价格小区的名单出了第一期,就会有第二期、第三期……而比小区名单更迅速的是银行的响应以及中介市场的反应。

截止目前,工商银行和民生银行已经确定按照参考指导价进行贷款,这就意味着如果卖家不按照指导价格进行交易,而银行又只能按照参考价格放贷款,那其中的差价将全部变成高昂的首付转嫁给购房者。
除此之外,贝壳、链家等中介机构的二手房源成交记录以及上榜小区二手挂牌全部被撤下,取而代之的是参考价格,但是业主肯定不会按照参考价格来卖房,长此以往,购房者看不到房源的真实价格,买房难度将会大增。

购房者对于房价升值潜力的预期以及购房意愿一降再降,长久下去的话,广州二手楼市的冰封期也就不远了。

2、杀的哪只鸡?儆的哪些猴?

先期来说,广州二手房指导价新政起到的更多是一个杀鸡儆猴的作用,虽说这样不会造成那种棍扫千军,哀嚎遍野的状况,但是最惨的肯定是被用来儆猴的那只鸡。

这次看来上榜的96个小区无疑就成了比惨鄙视链的最顶端。这96个小区中有54个小区都位于天河,而且之前10万+的楼盘基本都被拦腰砍了一刀,乍一看快赶上清仓大甩卖了。

第一批上榜的小区无疑是最先“享受”银行、中介特殊服务的VIP,不但不让你高价买卖,甚至价格过高连挂牌都不让你挂。目前这96个小区的所有房源已经全部被中介网站下架。


来源:贝壳找房
可以说第一批的96个小区已经进入了冰封期。

而比惨鄙视链排第二的应该就是还未上榜,但是自己啥情况自己也很清楚的热门小区了。比如天河牛奶厂板块的一众热盘、番禺万博板块的部分热盘等。

对于这类小区,确实不用抱有什么侥幸心理,银行作为上层意志的先行者,一定会卡住这些楼盘的评估价的。

最后让很多人比较摸不准的,就是此时广州楼市的这些新盘了。

如果说第一批名单上的96个小区属于被杀的鸡,未上榜的热门小区属于待杀的,那么新盘无疑就是那只被儆的猴了,所以广州的新盘会降价吗?


3、“猴”的命运

之前广州新房限价之后,紧接着就出现了一二手倒挂现象,新盘一下子成了香饽饽,不少倒挂严重的地区都上演了“打新风暴”的戏码。

本次二手房指导价格针对的区域主要有天河、越秀、海珠、黄埔、番禺5个区,其中仍有新房在售的也就是海珠、黄埔和番禺3个区。

而这3个区恰恰都是倒挂比较严重的,前几个月全款买房的豪客都不在少数,甚至有一段时间全款优先,7成围观,5成靠边的现象都是屡见不鲜。

在市场上,二手房价格往往会成为新房的锚点,高企的二手房价再加上一旁有人的新盘价格,会让人们蠢蠢欲动,对房价上涨充满期待,不利于楼市稳定。

所以新盘中,如果周边有二手小区参考价远低于新盘限价后的价格的话,新盘的客源很有可能会被分流,会有不少人想要守着二手房淘笋。

比如黄埔科学城板块的保利·罗兰国际,同一小区内一二手价差高达约1.5万,如果新房不肯让步,那处境可能就比较尴尬了。

当然,如果楼盘本身定位就是刚需盘,二手房指导价和新盘价格相差不多的这种楼盘,无疑会受到更多人的欢迎,也是本次新政最大的利好者。

比如科学城板块的科城山庄,二手房指导价约3.9万/㎡,新盘售价也不过41000元/㎡,这种情况下,相信大家肯定更愿意去打新。

除此之外,还有一种新盘的境遇会雪上加霜,那就是改善盘。姑且不论新房限价的因素,二手房因为新政原因流通受阻之后,想要买一卖一进行置换的人无法通过买卖二手房筹集首付款,这会拦下很大一批人置换的脚步。


比如番禺的越秀·和樾府、珠江铂世湾等在售一手房,与周边二手房指导价价差高达三四万,在这样的情况下想要置换改善的人就会显得有点有心无力了。

要是周边既有参考价远低于新盘价的二手小区,自身又是个改善盘,那估计就比较惨了。大家可以自行对照一下。

那么新房价格会不会受影响而降价呢?一刀房产圈主理人、新世代房产IP博主一刀分析道:


一刀房产圈主理人
新世代房产IP博主:一刀

新盘基本上还是会按照备案价走。随着现在市场行情逐渐低迷下去,未来如果市场持续向下,那周边新房在二手房指导价、备案价的基础之上,多少会有一些折扣的放松,这个大趋势应该是会有的,但是这个效果可能要中长期才能体现,应该不会出现指导价一出来,马上就有大规模的这种营销,降价情况。
挑房师房产主理人、新世代房产IP博主挑房师认为:

挑房师房产主理人
新世代房产IP博主:挑房师

广州楼市投资客较少,而中心四区很多都是楼龄20多年的老房子,需要改善的购房者对新房的意愿会很强烈,所以新房价格总体不会受到太大影响。

至于豪宅,多少肯定也会受影响,但是买豪宅的购房者实在是藏龙卧虎,而且豪宅盘的选择标准和刚改盘还是有很大不同,更关键的是二手房指导价出台后,相关税费降低了,这一点在土地增值税占了大头的豪宅身上尤为明显,所以对豪宅还有一点利好。


4、终极一问:现在还上车吗?

这两天铺天盖地的分析其实已经很多了,最后落在实处其实就是一个问题,现在还能上车吗?

一刀房产圈主理人
新世代房产IP博主:一刀

如果是纯正的刚需,需要自住的,那么在各个片区看到好的项目还是可以入手,但是优先选择各个板块的核心区域。部分供应量比较大的片区,或者是相对比较边远的地方,可以不用着急。


挑房师房产主理人
新世代房产IP博主:挑房师


最近要买二手房的,确实可以再看看,因为二手房指导价新政是为了消除二手房泡沫。但如果你打算买新房,那就照常去看,广州的新房市场,不太受到二手房市场影响,加上新房早就被限价,该买你就买。

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