大家好我是小宝。
铁粉都知道,最近我因为筹备婚房的事,一直在高度关注广州房产的动态。
但凡有点风吹草动,我都得细细品味~
没想到,在8月的最后一天晚上,广州房产市场推出了个核弹级消息,整得我两天没睡好。
广州的二手房,竟也开始限价了…

根据《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》文件要求,现将广州首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格予以发布,首批二手小区涉及96个。

(点击查看大图)
以上图中的凯旋新世界为例,
(对它印象很深刻,不仅是贵,更因为它的slogan:每一次回家,都是凯旋)
贝壳上6月份的成交价在12万左右,现在的挂盘价都在16万+,而指导价却卡在了8.8万,近乎腰斩…
影响很大,但绝不像一些沙雕说的那样——

我滴乖乖,说得好像限价3.8万,就一定要按照3.8万卖一样。
二手房限价的政策已经在很多城市施行了,比如深圳、成都、西安、上海、无锡、宁波等…
而广州作为这一轮楼市上行的重点城市之一,限价是迟早的事,现在只是在走他们走过的路罢了。
小宝作为一个箭在弦上不得不发的婚房买家,这两个晚上想了很多。
今天跟大家聊聊我自己对未来楼市的看法,以及现阶段如果要买房的话,有哪些建议。
1、
买房,更难了。
限价,限的是表面的价格,实际是变相提高了买家的首付比例。
比如一套市值1000万的房子,现在政府给的指导价是600万。
但卖家是不会真的按照600万去卖的,人家宁可不卖,都不会按600万去卖。
很可能出现的一种情况是,房子卖600万,但是里面有一幅价值400万的山水画要连着一起卖。
比如像这样:


如此对于要买房子的人来说,网签的时候价格不能高于指导价,跟银行贷款的时候只能按照600万的总价申请7成房贷,也就是420万。
剩下的580万,都得由买家自掏腰包,一次性拿出来。
因此,之前1000万的房子,正常是首付300万,贷款700万。
现在限价后,是首付580万,贷款420万。
首付比例从30%提高到了58%,买房更难了…
3、
买房,更容易了。
小宝,你逗我玩呢,刚不还说买房更难了吗?
没逗你,对于有的人来说确实变容易了。
别忘了,在买房的人当中,有一撮儿是手握巨资的土豪。

限价政策一出,相当于提高了买家的门槛,买家骤然减少。
比如说深圳,限价之前二手房交易量一个月有一万多套,而现在只有两千多套…
市场上供大于求,价格必然会有所松动。
对于一些着急套现的卖家来说,只能选择最土但最有效的方式来吸引买家。
而这个吸引的方式就是——降价。
反之,对于手握巨资,不在乎首付比例提高的买家来说,就有了“捡漏”的机会。
潜在的竞争者少了,选择更多了,总价更低了,所以买起来反而更容易了。
3、
新房,将更受欢迎。
二手房的价格遭到了压制,对于新房来说,备案价也将受到压制,而且压制得要比之前可能更厉害。
可能会出现两种情况,对于正有意在广州购买新房的人来说比较重要。
一种是因为二手限价了,新房的备案价也被压得很低,新房的价格可能会像上海、杭州、深圳等城市,比二手房的实际价格还便宜。
注意,我这里说的是“实际价格”。
比如周边二手房的指导价是5万,实际价格是9万,而新房的备案价是7万,新房比二手房还便宜2万。
请问如果是这种情况,你有条件的话,会想冲一套吗?
反正我肯定想。
想的人多了,供不应求,可能就会出现像上海、杭州一样的摇号抢房现象。

另外,因为新房价格被压制得厉害,开发商为了给自己留利润可能就会在盖房成本上想办法。
比如精装变毛坯,比如干挂大理石变涂料,比如塑胶跑道变水泥沥青…
当然,还有另一种更极端的情况。
新房的备案价压得实在太低,有些开发商会考虑不去申请预售证了,捂着。
对于大多数人来说问题不大, 但对于我的情况会有些影响。
已经看好了某个盘,只等着开发商拿预售证,价格没问题就定了,然后领证结婚。
要是开发商不拿预售证不卖了,我这结婚的事又不知道要拖到什么时候了。
我好难…
4、
为什么广州会在8月31号晚上放这个大招,想必还是有些深意的。
“金九银十”开始之前泼这么一盆冷水,政府的决心可见一斑。
二手房指导价不仅是在明面上压制房价,更是在打击炒房客的心态。

一些炒房团通过操纵挂牌房源和成交房源,达到空手套白狼的效果。
以广州天河公园附近的楼盘来说,去年一套五六百万到今年随随便便就是八九百万,不管换谁,心态都崩。
因为攒钱的速度远远赶不上房价的涨幅…
二手房指导价,短期影响或许不显著,但只要持续一年两年,效果将会极其显著。
比如在广州隔壁的深圳,自指导价来了之后二手房交易量价齐跌,根据国家统计局的数据显示,深圳二手房已经连续三个月下跌了。
5、
按照现在楼市的情况来看,很明显,闭着眼随便买一套就能大赚特赚的时代已经一去不复返了。
除了上面提到的几个城市,相信未来还会有更多“热点”城市逐渐加入到二手房限价的队伍里面。
甚至,会全国推广。
那问题来了,作为普通老百姓,该怎么买房?该买什么房?
首先,因为指导价的存在,变相提高了买家的首付比例。
所以,买大户型、高总价的话,一定要做好“变现难”的心理准备。
有了这个政策,未来更容易流通的一定是总价相对还低的房子。
其次,老破小依然不会是好选择。
因为指导价的存在,现在买房的难度变大了很多,而对于置换的人来说难度也更大了。
所以,买房一定会更加谨慎,考虑得更加长远。
再结合现在国家对住房保障的态度,公租房和共有产权房会越来越多,老破小将来的市场空间会进一步被挤压。
不想房子砸手里的话,能避则避…
至于学区房,最大的风险就是政策突变。
按照现在的情况看,我只想说——

收手吧阿祖,外面全是警察!