过去20年,我国房价稳步上涨。

买房的人,基本上都富了;没买房的人,大都混得比较惨。
现在大家对国内房价的看法,呈现严重的两极分化。
一部分人对房价有坚定的信仰,觉得房价只会涨,不会跌,这部分人很多都是房价上涨的受益者。
另一部分人,觉得房价已高得离谱了,大部分人打工一辈子,也没不起一套房,房价迟早得崩。
那么,如何判断房价究竟合不合理呢?
判断股票是否合理,我们通常采用市盈率,市盈率=公司市值/利润,对市盈率的一个直观理解就是买股票多少年可以回本。
市盈率越高,我们通常就说股票估值越贵。
衡量房价,同样有一个类似的指标,叫做租售比。
租售比=房子单位面积月租金/单位面积房价
比如A城市平均租金为40元/㎡/月,平均房价为10000元/㎡,那么A城市的租售比就是40:10000=1:250
租售比1:250,意味着靠租金收回买房成本,需要250个月。
显然,租售比越高,回本时间越短,理论上我们投资房产的价值越高。
国际上一般认为,运行良好,没有泡沫的城市房产,租售比在1:200~1:300。
如果租售比低于1:200,比如是1:120,买套房出租,120个月回本,表明这一区域房子投资价值较大。
如果租售比高于1:300,比如租售比是1:600,租金回本要600个月,就认为这一区域房产存在泡沫,投资价值较小。
估计有人看得有点别扭,因为租售比是一个分数,看着不直观,这里我们取租售比的倒数——售租比,然后除以12,换成回本所需要的年数。
比如租售比比如租售比是1:600,那么回本时间为600/12=50年。
这就很直观了,而且它的内涵和市盈率差不多,都是指收回投资成本的时间。
国际正常的租售比是1:200~1:300,也就是回本时间为16.7年~25年。
但是这个国际标准,碰到中国特色的房地产市场,就完全不灵了。
下面是国内300多个城市的租售比,按照回本时间由长到短排列,表格太长,这里只取了前100多个,数据来源于全国房价行情网的最新数据。

看完这个表格,不知道你有啥感觉?
回本时间最长的厦门,租售比低至1:959,想要回本得要80年
其次是深圳,租售比1:885,回本时间74年。
深圳房价最近不让统计了,这里用的还是深圳年初的房价,考虑到最近深圳的涨幅,回本时间有望超越厦门,荣登榜首……
租售比排在前两百名的城市,平均回本时间为43年。
哪怕是被誉为中国“城市良心”的长沙,回本时间只要30.9年,但和国际标准一比,依然偏高。
有人可能会说,那些排在最后面的城市呢?这些城市应该很有投资价值吧?
下面是排在最后面的10个城市,租售比倒是大多处于国际正常区间。

但仔细一看……
emmm,基本都是一般人没怎么听说过的老少边穷地区,你敢投阿克苏的房子?
具备投资价值的一二线城市,回本时间大都在50年以上,厦门80年,深圳74年,东莞66年,宁波62年,上海60年,广州58年,合肥56年,苏州55年,南京54年,北京50年……
回本时间的倒数,是年化收益率,比如北京50年,我们可以认为租金带来的年化收益是2%。
折算一下,中国最闪亮的这些大城市,年化收益率普遍只有1%—2%,低得可怜。
下面是全球一线城市的租金回报率:

我们可以看到,除了中国,其他国家的主要城市,回报率都在3%以上。
像东京、纽约这些公认的全球中心城市,回报率都在5%+
在国内,回报率像这样的城市,压根没有……
这样一看,你还觉得买房香吗?
看到这里,可能很多人要跳起来了,白痴才用租金来衡量房价呢!
我们买房可不是为了收租,而是为了……
嗯,这我知道。
可是,不管你承不承认,国内房价相比租金水平,的确是太高了,这是无可否认的事实。
为何会形成这种局面呢?
很多深层次的原因我们也不敢细说,就说两个简单易懂的。
1、走势
在买房这件事上,大家都是趋势投资者。
过去一直这样涨,未来没理由不涨啊。
三根阳线就能改变信仰,何况是持续20年的大阳线。
任何投资者教育都不如真金白银赚钱的示范效应来得有效。
还有一个很重要的原因,那就是买房能加杠杆。
首付40%,相当于上了2.5倍杠杆,而且房贷大概是普通人能借到的,利息最低的贷款了。
有杠杆加持,房价一年涨3%,就可以秒杀一切理财产品。
从过去这些年的房价走势来看,别说3%,很多地方10%都有。
所以,别跟我扯些没用的,买房就是最好的投资,不接受反驳。
2、认知
对中国人来说,房子不只是一个钢筋混凝土的建筑空间,而是家,有房才有家。
有房才能结婚,有房才能上好的学区,有房才能享受好的医疗资源。
没房,你只是一个漂泊的游子,有房,才有安身立命之所,才活得有尊严。
房子,被赋予了太多意义。
因此,买房对绝大多数人来说,都是刚需。
不是刚需,只是因为钱不够多。
那么该如何提高租售比,让楼市更健康呢?
租售比 = 租金:房价
学过小学数学的人,一眼就能看出答案:
要么提高租金,要么降低房价。
你觉得哪种可能性更高?
加大集中供地、严格限制银行房贷比例上限、严格卡死房地产企业融资路径、大力加强保障房建设力度、继续提高二手房购房门槛、提高首付比例、限制二手房贷款、限制新房炒作、房贷利率上浮、出台二手房指导价,放贷金额按指导价进行……
不管房租还是房价继续大幅上涨,都不符合共同富裕的总目标,不知道听明白了没有?