最近一段时间,广州楼市关注重点都在于第二批集中供地。 焦点也都放在土拍新规则上,诸如在限地价、竞自持基础上,增加了限马甲、限房价、限销售对象等出让方式,还把地块成交溢价率控制在15%以内。 多区新增供应新鲜出炉,其中海珠和荔湾作为中心区被多次提及,而增城也作为供应大户集聚市场关注度。 不容忽视的是,番禺此轮土地供应情况亦有亮点。根据披露,番禺共推出5宗地块,集中在国际创新城、大石、汽车小镇等板块。

供应稀缺之地,国际创新城板块也罕见地、一次性推出两个项目地块。数据显示,国际创新城板块自2016年起仅成交3宗宅地,其中2宗还是在2020年下半年相继成交。 
资源稀缺,价值便凸显,更容易成为热门区域。回溯今年4月,广州第一批集中供地当中,创新城一期C居住地块被越秀以总价53.52亿元+配建4.59万平配建拿下,总价、竞配建双封顶。 该地块不但一举成为番禺史上首宗摇号地块,更以楼面价33599元/平,创下番禺楼面价第二的纪录。 如今再度推出两宗热门地块,且限制了最高溢价率为15%。只能说明,国际创新城板块,真的要火了。

1、关于国际创新城的一些关键词

 衡量一个区域是否具备房地产市场发展空间,有几个关键词:土地、人口、规划、交通。 前述部分仅仅提到了国际创新城板块的土地因素。但土地代表供给,不断增加住宅用地出让,往往也意味未来国际科技创新城将流入大量人口,刺激置业需求。 

但人口与置业需求的因果逻辑之间,仍需必要条件触动。地段是否优质,交通是否便捷,未来规划前景是否明朗,这些都是考究的要点。 我们以此来评估国际创新城。 就区位而言,国际创新城临近珠三角几何中心,东面跟东莞市隔江相望,西邻佛山、中山,还毗邻港澳台。从整个大湾区角度,这里是广州连接珠三角核心圈层的关键节点,亦是广深港区域创新轴北部门户。

缩小到广州市区域内,该板块位于广州都会区中部、番禺区东北部,距离珠江新城17公里、白云机场43公里、南沙中心约30公里、广州南站10公里、中新知识城25公里。半小时交通圈,基本覆盖广州甚至佛山的重点发展区域。
刚好还处于广州南拓轴和都会区的交汇处,未来城市空间“南拓”战略的重点。所谓的广州南拓轴,至今构筑的范围包括广州国际会展中心、广州国际生物岛、广州大学城、广州新城、南沙。 也就是说,这些区域都是发展的重点区域。
从之前各个区域发展情况看来,确实都有不少利好加持。 这又开始涉及规划方面的讨论。由于国际创新城独有的区位优势,所以需要从城市中轴线的概念说起——把城市重要的商业、文化、行政、居住区等串联起来的轴线。 广州有三条中轴线,基本上每隔十年会有一次变化。20年前,城市中轴线是在越秀,承载着政治、文化,10年前,城市中轴线在天河,经济顺势崛起。
历史经验告诉我们,随着中轴线的变化,会导致城市资源配置和人才流动,随之倾斜。如今,指向未来20年广州发展方向中轴线为第三中轴,又称科创中轴。这条科技中轴,北起中新广州知识城,南抵南沙科学城,中间串联了广州科学城、人工智能与数字经济试验区等关键节点,覆盖了黄埔区、天河区、海珠区、番禺区、南沙区。
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第三中轴代表了未来作为科技高地的广州。在粤港澳大湾区规划中,第三中轴是广深港科技走廊的一部分,是打造世界第一湾区,实现中国科技领跑全球目标的组成部分。 而国际创新城,位于第三中轴的核心位置。该板块与琶洲、金融城形成第三中轴发展的黄金三角,区位优势一枝独秀。
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具体到国际创新城板块,范围涵盖大学城和北面的生物岛、南面的创新城南岸区,总面积73平方公里。该板块于2012年被科技部授予“国家现代服务业国际创新园”称号,直至2017年3月才更名为“广州国际科技创新城”,对标美国的硅谷和英国的剑桥科技园。最突出的优势是产学研相结合。
毕竟大学城拥有中山大学、华南理工大学等12所高校,广东科学中心、华大基因检测所等科研机构,是产、学、研一体化发展的城市新区。 产学研的聚合将产生巨大科创效益,而向来,各地房价高涨之处都是位于以科技创新发展为主的板块,诸如深圳南山科技园、北京中关村。 既然规划不断落地,交通通畅度亦至关重要。该区域拥有京港澳高速、南沙港快速、新化快速等高快速路。
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己建成地铁4号线、地铁7号线、拟建的8号线延长线和珠江水道也加强了该地与中心城区以及周边的联系,可以2站到番禺城区,3站到天河,十分便捷。公交方面,大学城有20余条公交线路,连接岛内外。 地铁、公交、快线、高速,出行基本无需担忧。 
事实验证,国际创新城板块极具市场空间,更是代表着未来的存在。毕竟置业,不能只是盯着过去和满足于现在,更重要的是看向未来。

2、关于板块内新盘选择的一些要点
尽管国际创新城发展势头正猛,但由于板块内长期新盘稀缺,在售项目价格也水涨船高,甚至连大学城周边的二手房价格也多为7字头、8字头,总价动辄上千万元。 难得今年以来,国际创新城板块陆续有新货推出。目前已有三个新盘入市,相互之间距离也不远。
我们也关注该板块动态很久了,所以打算先过去探一探各个项目都有些什么特点,也为大家避避雷。
从珠江新城出发,大概二十多分钟的车程,就抵达国际创新城板块,距离方面倒不是什么问题。

第一站来到思科智慧城•12光年。从现场了解一番过后,发现项目其实是将商业和住宅融合的社区,更多是板块内部规划的一个高端产业板块,分三期开发,其中一期地块分ABCD四区,楼盘会被切割得较分散。
据称,这一项目也是区域内近几年唯一在售新盘。现场销售介绍称,项目已经在清盘,8月份推出了最后一期、最后1栋120套楼王项目。另外,北向临江面还有两栋写字楼还未动工。 可以看出,在新货供应未上的情况,旧盘逐渐售完,区域内供不应求的现状仍存。 既然也没多少货了,我们就接着赶到了今年刚入市的全新盘——越秀星汇文玺。
本来想着全新盘总该货量充足了,但听完介绍,发现这个项目体量也不大。查了查资料,该项目占地面积才3.1万平,建面17万平。 从位置上看,越秀星汇文玺位于华南理工大学国际校区东北角,右边是暨南大学番禺校区,主打“高知居住氛围、高校生活社区”概念,最大的卖点就是住在大学里。
不过,找当地的人问了下,越秀星汇文玺也有一些学位、噪音的问题。比如华工的小学只有4个班,180个学位都优先教师,而且首期推出5-6栋,门口就是双向14车道的南大干线番禺交通大动脉,噪音问题会比较突出。 最后一站我们来到奥园恒基学苑壹号,也是个全新盘。不同的是,项目规划面积更大一些,总建设面积45万平,是板块内少有的大盘项目。看起来,应该能缓解下板块内新房供应不足的现状了。
之前已经看到不少资料介绍称,这里是珠江后航道难得的一线江景豪宅盘。因为板块内能望一线江景的楼盘并不多,即便思科智慧城•12光年也有小部分能望江的户型,但特别少,确保看江的户型要在17层以上。
实地走了走,奥园恒基学苑壹号确实离江边特别近,销售说距离江岸线才80米,这一点就特别适合有江景情怀的人了。
而且不得不说,项目周边景色方面不错,往远处可以看到大学城、广州塔,附近还有滨江公园等,但就是距离地铁站远了一些。
毕竟是往高端方向打造,看得出奥园在规划、景观、建筑、室内等设计方面也下了些功夫。估计项目落地之后,整体观感不会差。
看了一圈下来,感触完国际创新城飞快的发展速度之后,脑子里只剩下那一片“江景”了。
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