千万不要担心,也不要不屑,先申明哈,所谓大项目不是即将到来的618年中拼单大促攻略,也不是大佬随手封个红包,吃瓜群众一起瓜分个块八毛的.....总之是真真正正的大项目,举个例子你感受一下:蛇口的工业园区、北京天津的污水处理、沪杭甬高速公路......惊不惊喜意不意外?
    话说前段时间我不是蠢蠢欲动地对商铺有了一些不成熟的想法,然后就到处溜达cue中介,看看有没有合适的投资机会,结果就是没有结果。一来风险太大,成熟的商业地产基本没机会留给后来人;二来钱包也太瘪,动辄几十上百万的听着就肝疼;三是缺乏专业能力,机会还是陷阱傻傻分不清。
    不知道是不是看我求铺心切,中介居然给我安利了一种新模式,大概意思就是,某某地修建大型购物超市,投资人可以按能力认购份额,一两平米不嫌少,几百平米也不嫌多,然后每年商场租金会按比例给你分红,如果你不想要了,还可以把份额转让给别人,运气好还能赚个差价。
    居然还有这等好事,莫不是把我当韭菜割了吧?
    作为一个理财人,咱可不能吃这种亏,但是听着似乎又有那么几分道理。木的办法虽然心动但更怕上当,于是认认真真问大神,勤勤恳恳查资料,呃,我果然还是太年轻,居然还真有这种操作,就是REITs基金。

    REITs基金全称是房地产信托投资基金,顾名思义是对房地产进行的证券化。与普通基金不同,人家不是买房地产企业的股票,而是自己动手做地产。具体来说就是基金公司把普通投资人的钱搜集起来,积少成多去投资房地产市场,不是做股东而是自己直接操盘搞项目,有点类似以前的众筹创业。
    REITs基金投资的不是普通的居民住宅,而是一揽子的商业地产,比如公寓楼、大型商场、酒店、办公楼等等。归纳总结就是:带你一起做包租婆,让你获取租金or经营收益。

    REITs基金的优点不少:
    首先,它的门槛很低。现在的房价真心贵,像我们这样的五线小城市,随便一个商铺单价都过万了,相比起来,REITs基金简直跟不要钱似的。最近上市的国内REITs基金,我大着胆子投了5000块钱,结果最后认购到的金额也就100多点......这大概是一个普通人能够参与房地产投资的最低门槛了。
    其次,它能提供稳定的分红。REITs基金有一个硬性规定——每年要把公司账上的大部分现金拿出来分红,比例一般在90%以上。只要能赚到钱,大家就一起吃肉喝汤分享革命果实,比起很多不分红的铁公鸡简直不要太贴心。根据历史记录美国的权益型REITs在1980——2020年的40年间,平均年化收益率达到11.35%。
    其三,分散风险。REITs的投资项目,大多受经济周期的影响较弱,能够产生稳定的现金流,盈利也较为稳定,区别于股票、债券这类受经济周期影响较大的资产。当股市、债市大跌的时候,REITs受的影响比较小。
    其四,好变现。如果你不想要了,可以随时卖掉。
    其五,专业。REITs基金投资的房地产项目,是由专业机构进行管理的。

    虽然优点不少,缺点也是有的。
    首先,不是完全没风险的。市场不好的时候,也有亏损的可能。去年疫情期间,经济不景气,好多REITs基金就出现亏损。市场不好,接盘侠也少,不一定能及时套现。
    其次,收益不会太高。参考美国历史平均收益率是10%,国内最近上市开放申购的REITs基金,大部分机构预判的收益率是6%,总之相比股市动辄来个涨停还是有差距的。
    以前如果你想要投资REITs基金,只能通过购买QDII基金进行参与,当然如果你有香港或者海外账户的话也可以直接参与。我自己是对于海外市场感觉有点懵,好在国家也没让我等太久。今年5月31日国内首批9只公募REITs基金新鲜上市。
    不过这批公募基金和其他REITs基金又有所不同,人家不投商业地产,投的是基础设施,比如铁路、公路、机场,产业园等等,投资占比80%的是水电气热、仓储物流、交通设施(收费公路、机场港口)、其他(污染治理、信息网格、产业园区)。也就是说这些资产收的租金、过路费等等,都会分钱给你。虽然升值空间不如商业地产,但资产贬值的风险也小很多,毕竟是第一批优中选优的项目。

    我个人是比较看好的,所以第一时间去申购,结果第一天就售罄,只给了一丢丢的申购份额,可能大家都喜欢集体抱个粗大腿。风险也不是没有,国家政策的变动,具体的经营管理,突发意外变故等等都可能会遇到,所以这并不是稳赚不赔的投资品,一旦上市价格也会像股票一样上下波动。
    如果有感兴趣的小伙伴错过了申购期,也可以等它正式上市以后通过股票账户进行买卖。只是购买之前,务必要在手机APP上签署基础设施基金风险揭示书,否则是不能购买的。如果你追求想象空间,可以考虑仓储物流和产业园,如果你追求稳定,可以考虑高速公路、垃圾发电或者污水处理。

    投资有风险,入市需谨慎。文中所提到的收益,不是历史收益就是预估收益,也就是未来收益并不是确定以及肯定的,甚至还有亏本的风险。如果你是一个稳健投资者,不追求高收益,想要降低组合的风险可以考虑;又或者是像我这样的喜欢把鸡蛋打成蛋花,用点小钱去满足一下好奇心。作为一个理财人,投资赚钱固然很开心,但是拓宽眼界,体验新事物,发现新机会同样也很开心。
    祝大家财源滚滚!
    作者简介:白水,本文是第204期《高手在民间系列》文章。