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根据发行安排,2021年5月31日-6月2日,九家公募基金的REITs基金即将批量发行。
各类媒体疯狂报道,很多小伙伴也跃跃欲试,咨询者众多。
今天分析下其中的机会和风险,其中需要重点提示的是风险。
1.REITs的定义。
REITs中文为“房地产信托投资信托”,本意是指集中大家的资金,投资房地产、产业园和高速公路等不动产,并获取收益的一类基金。特点是能抵抗通胀,分享不动产增值,以及期间高分红的收益,同时因为不动产与股票和债券关联性不强,可以有效分散投资组合风险。
如果买了REIs,就相当于把钱交给基金经理,让他(她)帮你投资相应的不动产,可以获取不动产租金和收益增值两方面收益。
因政策原因,本次发行的基金投资领域是基础设施,不能投资住宅和商业地产,所以买了也不能当房东!
2.REITs的分类
按照管理期间,基金份额是否可以变化,可以分为开放式和封闭式。开放式份额可以变化,而封闭式维持不变,封闭期内,不能向基金公司按照净值赎回基金,只能在二级市场按照价格进行卖出。
本次批量发行的REITs为封闭式REITs,而且期限非常长。
按照投资权益划分,TREITs可以划分为权益型、抵押型和混合型。权益型是指拥有不动产的所有权和经营权,主要从运营和转售方面获取收益;抵押型主要从事抵押贷款(借钱给不动产公司)或对应的支持证券(购买对应的资产),主要收益来源于贷款利息;混合型则具备以上两种。
本次批量发行的REITs为权益型,收益来源于资产的运营收益和转让收益。
3.购买方式
可以通过证券账户、第三方代销平台、直销平台和银行等渠道购买,但是只有证券账户(俗称场内渠道)可以在上市后直接卖出,其他渠道(简俗称场外渠道)均需要办理转托管手续,将基金份额转托管至场内证券经营机构,方可卖出。
4.其他风险提示
(1)投资的资产单一。这次发行具有非常典型的政策要求,基金不低于80%的净资产需要投资在高速公路、产业园等领域,无法实现业态的风险分散。例如,如果高速公路可能受停业停产或者价格调控导致出现利润暴跌,区域地震可能造成设施被毁等。本次REITs基金基本是一只对应一个项目,本身无法实施风险分散。
数据来源:基少成多根据互联网资料整理。
(2)评估价值较高。信托的本质是将现存占用资金多、流动性差的资产,变动流动性好的资产,并提前变现一部分价值,回笼资金。所以在募集资金时,相关的项目均做了一次评估,不少增值非常高。这相当于抬价销售,对于新进入的持有人,收益会降低。例如普洛斯仓储,评估价值较原先的净资产提高了342%,幅度非常大。
(3)变卖受限制。由于底仓资产规模大,而且法制不太健全,相关的资产后继处置起来难度很大,甚至可能出现贬值风险。之前的嘉实元和,基金到期后,贱卖非上司公司股权,且未能给持有人一个合理的交待,投资收益缩水,未来不排除在这批REITs中重演。
(4)缺乏管理经验。目前公募基金普遍缺乏不动产管理经验,在实际的运作和管理中,可能出现出现管理水平低于预期的情况,造成项目收益不达预期。
举个小例子,国内的诺安全球不动产(320017),是一只在全球范围内投资REITs的主动管理型基金,2011年9月23日成立,截至2021年3月底,9年多累计跑输业绩基准84.57%。期间业绩基准涨幅为135.27%,基金涨幅为50.7%,不到业绩基准的一半,年化收益率仅为4.4%。
(5)收益率不高。根据测算,目前高速公路、水务等净值逐步归零的资产,预测的年回报率为6%;物流地产和产业园等物业持有类资产,预测的年回报率为4.5%。这个水平仅比短债基金稍高,甚至低于不少二级债基金。加上基金另外20%左右的资产,主要投资低风险债券,对于多数投资者而言,可能吸引力不足。
这类基金,很可能走当年战略配售基金的老路——收益低。
(6)存在折价。封闭式基金因为不能直接按照基金净值赎回,封闭期内往往长期存在折价。例如2015年7月6日发行的鹏华前海万科REITs(184801),封闭期为10年,长期存在7%左右的折价。这次的REIT基金封闭期更长,最长的达到99年,折价率可能会更高,到时配置更划算。
(7)投机风险。该类基金上市首日涨跌幅为30%,其后单日涨跌为10%。由于基金封闭期内无法实现套利,可能上市或某日突然被爆炒,追高者容易长期被埋。
最后说个小结:此次发行的REIT们预期收益不高,吸引力不大,潜在的风险不小。最好的方式是,上市观察一段时间后,符合预期或者存在较大折价再下手。
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