有次出门逛街走累了,看到旁边挂着“今日寸金置铺,明日寸铺寸金”大logo的售楼部,也不知怎的脚一滑就进去了。一照面就得到了工作人员的热情款待,不仅端茶倒水有吃有喝,还详细回答了我的各种疑问,脑子一晕脸皮一薄留了手机号......从此就被不知道是哪的地产销售包围了,隔三差五地打电话问我:要不要买个商铺?XX地的商铺要不要了解一下?我们这里有旺铺出售......原本我对商铺是没有想法的,结果接电话多了慢慢就有了想法。
    作为一个被大淘宝培养起来的网购达人,我原本对实体店是有些不屑的,网购多香啊,随便看随心买,7天无理由退货还能一键转闲鱼,一条龙服务堪称完美,实体店只能是无限近黄昏的夕阳产业。结果事实证明,我还是太年轻,十多年过去了,不但很多实体店依然活得好好的,而且傲娇的电商大佬们居然也开始向线下发力了,京东搞了便利店,淘宝做了盒马,就连小米都悄咪咪的开了1000多家店。
    或许可能商铺还是有投资价值的?内心的小火苗在去年我们小区出售商铺的时候噌的一下蹿了老高,抱着我就是问问的心态去了售楼部,然后销售小哥很矜持地告说我:不好意思,前面排队的人太多......换言之,爆款售罄,下回请早。哐一下把我给整懵了,这是什么情况,不是到处唱衰实体店吗?不是说经济不好,大家都没钱吗?怎么买个商铺大几十万还要拼手速?
    出师未捷已售罄,感觉仿佛错过几个亿的我不得不开始认真思考:现在的商铺到底还有没有投资价值?
    相比住宅,商铺的优点是投资成本要低得多。虽然它的单价略高,但是面积灵活,10平米左右就可以投,在我们五线城市,比起动辄过百万的住宅,十几万的商铺显然对投资人要友好得多。缺点也很明显,不像住宅是刚需,即便买贵了,但自己住也能接受,商铺或者出租或者转卖,都必须是有人接盘的。
    如果选到好商铺,就像买到了高分红的成长股,不但能够享受未来的升值,每年还能回馈稳定的现金流(租金);如果买到差商铺,那就相当于买了ST股被套,租不出去也卖不掉,只能眼睁睁看着自己每天亏钱。
    现在的商铺主要是两类,一类是商业中心,一类是新建小区的底层商铺。商业中心,最黄金的位置一般早早都被瓜分完毕,给新人入场券的大部分都是新建的商业中心。成就一个商业中心,需要很多的助力,人口、政策、交通、运营等等,不确定因素太多,普通人很难判断。相较而言,社区的底商可能更适合普通人参与。居民区附近的商铺很多是有刚需属性的,电商虽然强大,但是不可能覆盖所有:
    比如生活类用品,家里需要买个油盐酱醋小物件,价格不贵所以不敏感,频率不高所以不囤货,网购不满起送价,去大超市又懒得走,出门遛个弯完美解决。
    比如生鲜类,蔬菜水果就不必说了,很多人的购买习惯是看一看摸一摸比一比,前段时间社区团购风很大,但是很快被叫停,对我们五线城市来说大部分人还是习惯自己亲自选。让我惊讶的是很多商家盈利最大的居然是:餐饮。不是那种专业的早餐店,而是很多超市便利店,它们不仅有各种饮品,诸如奶茶、咖啡、豆浆.....,还能加热各种半成品:汉堡、鸡腿、米饭......,还有成品:粥、手抓饼、关东煮、烤肠......。总投入不高,但是全时间段覆盖销量很好,据说疫情期间很多手废党一天三顿全靠便利店输出。
    比如那种纯体验类的,健身房、瑜伽馆、洗衣店......
    还有一些超越原有认知的,比如从去年开始不到一年时间就铺满了大街小巷的各种快递驿站。有个90后的妹纸在小区底下开了一间服装店,主营各种高仿服装,同时用微信群、抖音带流量,线上购物线下体验一起发力,生意居然出人意料的火。因为可以通过线上引流,很多人会把商铺开在一些租金成本更低的地方。 
    以上只是商铺能赚钱输出租金的可能,如果想要投资商铺,还是要提前做好功课的:
    租售比:年租金与总价之间的比率,比率越高,说明市场需求大,租金收入更稳定。不同地段的商铺,总价不同,租金不同,不能单看其一,必须把二者结合起来。我们小区50㎡的商铺,售价约40万,年租金2.7万,另外一个小区同面积的商铺,售价约50万,年租金5万,后者虽然初始投资成本高,但是租售比也高,回本周期更短。
选择小区:
    小区的所在的区域:一个区域的未来的发展,也就是你未来的客流量。如果一个区域活力不强,即使现在生意还行,但是未来也难以支撑。老城区可能要面临未来活力不足,新区人口的搬迁和流动又需要一个过程。
    小区的规模和人员构成:如果一个小区规模太小,人口密度低,那么能够支撑的商业流量就极其有限。小区内居民的生活标准和消费习惯也很重要,同样的规模和人口,老年人居多和年轻人居多消费能力是大不同的,类似的还有高收入群体和低收入群体。判别居民消费能力,房价是个很好的参考标准,与我们仅隔了一条马路的小区,房价比我们贵很多,商业比我们繁荣很多。
    选择位置:选择路线交点最多的地方。人每天的行走路线是相对固定的,行走路线交集最多的地方就是好位置。走过路过的人越多,商铺的流量就越多。
    选择商铺的时候要特别注意:开发商的信用。如果资质不行或者有烂尾的黑历史就一定要谨慎考虑,如果不能如期交工甚至烂尾,损失的可是真金白银。还有就是警惕售后包租的商铺,真正成熟的商铺,通常是不需要承诺售后包租的。承诺包租,大部分是开发商的套路,收益已提前计算到了房价里,或者承包给第三方,一旦发生风险维权会很艰难。
    风险永远是与收益并存的,有投资就会有风险。投资商铺到底赚不赚钱很难说,毕竟一铺养三代的时代已经过去了,闭着眼睛就能赚钱的机会不会凭空落到你身上,但也不是全无可能。你需要去思考、去选择、去试错,自己的路,自己走,自己的钱,自己做主。财经作家吴晓波说过一个典故,90年代的时候,他、马云、马化腾都有50万,他买了一座岛专心写作,两位马爸爸则分别创办了阿里和腾讯。投资就是这样,我们赚到的每一分钱都是自己对这个世界认知的变现。


        祝大家财源滚滚!   
作者简介:白水,本文是第201期《高手在民间系列》文章。