大家好,我是久未露面的小贝,今天我来和大家聊一个很实用的干货——怎么和房产中介打交道?
不管是哪个行业,中介两个字,条件反射地就让人警觉起来。
这不是对具体某个从业者的攻击,而是这个职业自带矛盾属性。
你看,xx二手车平台没火,“没有中间商赚差价”的广告语火了一阵又一阵。
挂上“厂家直销”,就能让人从心理上产生货真价实的感觉。
可见人们对中介这类职业,内心天然缺乏好感。
中介这个职业有没有价值呢?
当然有,它的价值体现在两方面。
一方面是由于信息不对称,中介比我们掌握更多的房源、价格走势、政策形式等一手信息,一个有职业操守的好中介,能为我们提供更客观、准确的买卖参考,让我们少吃亏,少走弯路。
中介掌握的知识和信息,本身有价值。
另一方面是服务,中介非常熟悉买房流程和经办手续,对一些图方便不想自己做功课的人,中介能够帮你一条龙搞定,省去这不清楚那不明白,来回来去跑的功夫。
这两点,值不值得我们付费?
小贝觉得,这些劳动是应该被尊重的,值得付费。
但问题在于,不管我们把房产中介提供的服务,看成是信息咨询服务,还是跑腿办事服务,按照“次数”标准来收费,才比较合理。
但实际上,房产中介的佣金按照房价总额来计算,一套500万的房子,佣金2%-3%,一单就能赚个10-15万,分到中介个人头上的提成奖金,也能有好几万。
再加上目前整体上看,中介行业的从业门槛低,流动性极高,市场龙蛇混杂,这就给了部分无良中介充足的动力,想出各种花招,赚取最大利润。
一个真正的好中介,能给我们提供的核心价值,就是根据我们的实际需求,找到合适的房屋,用合理的价钱,协助买卖双方顺利完成房屋交易手续。
除此之外,一切所谓“增值服务”,只不过是想二次收割的噱头。
对我们来说,“合理的价钱”,既包括了房价,也包括各种税费,当然,还包括中介费。
某些中介别老拿“因为我们和别家不一样,我们服务好,所以值得付高佣金”这种逻辑,给别人也给自己洗脑。
对客户来说,“服务好”本身就包含了“高性价比”。
因而,掌握买房反套路攻略,就特别实用。
01
准备买房前,如果不想面对后续各种骚扰,先弄一个专用的手机号。
购房政策一定要了解一下,弄清楚自己有没有购房和贷款资格。
这个看似有点废话,但还真有人,要签约了才知道自己原来没资格买房……
还要做好功课,知道买房流程,最重要的是弄清楚自己的心理预期。
能承受的总价是多少、想买哪个区域、能买多少面积、买什么样的房子……
你买房路上偷的懒,最后很可能变成真金白银的损失!
如果你自己都没想清楚要什么,分分钟就会被人牵着走。
能不被套路的根本,是心中够笃定,你的目标范围明确,就不容易被迷惑。
比如有的中介上来就告诉你,你想看的小户型没有了,向你推荐面积更大的房子,劝说你一步到位,对中介来说,干的是同样的活,当然希望总价高,佣金能多拿一点。
再比如,利用心理上的对比法带你看房,业内叫bac法则。
a是真正想推荐给你买的房子,但是先带你看一套平平无奇的b,定个基调;
再带你看一套符合你要求的a,好感度马上就来了;
跟着再来一套比较糟糕的c,价格还故意报得高,憋说了,我选a!
你以为你已经看了好多套房,并没有,都是为了推给你a的配角!
就看你能不能坚守住,买房的初心。
拿出你的主见来,千万别把心思全写在脸上,让对方掌握你的喜好。
02
如果有买过房的朋友,可以让他们向你推荐靠谱中介。
如果自己找,千万别找“野生”中介。
现在都是团队作战,有明确的分工协作,带你看房的、负责网签备案的、协助过户的,牵线银行贷款的……各有专攻,能让你买房更加顺利。
这是单打独斗的“野生”中介不具备的优势。
很多不知名的小中介,自身没有网签资质,只能挂靠有资质的中介展业,合同和公章用的都是别家中介的,一旦交易过程中出现纠纷,就容易扯皮不认账。
所以一定要弄清,你找的中介公司到底有没有资质。
在你意向的板块内,找离小区不远的,驻扎时间长一点的,有规模、有分工的中介公司,他们对这一带的楼盘更熟悉,更可能最快拿到新房源,甚至是独家房源。
因为长期耕耘当地社区,对房东的信息往往也有更多了解,比如是否急卖,心理价位多少等等。
反正第一次上门,门店有没有网签资质、有没有合作银行能搞定贷款、中介费能不能分期,打折力度有多大,都可以大大方方问清楚,丑话说前头,显出你是个“老司机”。
先小人后君子,千万别前面你好我好啥都不问,等字都签了,再来纠结有没有资质之类的问题,让自己陷入被动。
03
你想买房,中介也希望你能敲定,本来大方向是一致的,但遇到不顾你的需求,只是一味促成你赶快下定的中介,就得多留个心眼。
怎么促成你早点定下来呢?
路数一:营造抢购的气氛
带你看房时,现场雇一些托由同事带着看房,造成这房子特别紧俏的感觉,而且托还特豪气,表示看中了,很喜欢,过两天付定金。
意思就是,你再犹犹豫豫,下不定决心,房子就被别人抢走了!
路数二:散布谣言制造恐慌
不管房价近期走势如何,最近出了啥新政策,到中介手里都能变成营销素材,个个都是文案高手。
房价涨了,说快买,不买还要涨;房价跌了,说快买,抄底十年一遇黄金坑,房价不涨不跌成交低迷,说市场观望情绪浓烈,别人恐惧我贪婪,现在入场选择多,议价空间大,别犹豫,快买。
政策收紧,说快买,再不买以后限制更多更买不了;政策放松,说快买,再不买房价就要涨了;好久没出新政了,说现在是政策消化期,再不买政策效应一旦消耗殆尽,房价还要涨,快买。
……
总之一句话,再不买房就晚了。
听中介这么一说,你立刻慌得一批,匆忙下定了……
另外,中介为了防止“跳单”(跟你看房,但找了别家更便宜的中介买房),会要求你看完房签一份看房确认书,表明这个房子是他带你看的。
如果你要买,就得找他们家居间代理,如果事后中介发现你找了别家,就会拿这张确认书去法院告你,要求你支付中介费,这种事发生过很多次了。
还有极个别无良中介,会以各种理由,让你签一纸空白的看房协议书,这种千万千万不能签!
必须把内容写清楚再签字,否则这张白纸上会被加上什么,天晓得,可能不管你今后买了哪套房子,他们都会拿着这张空白协议问你追讨中介费。
应对办法很简单,你也不用执意拒签,上手就让中介觉得你想跳单,影响后续服务态度,只要签个假名就行了。
实践中,客户都是爷,在刚开始看房的阶段,中介一般不敢直接要你掏出身份证,核对身份信息。
04
不管想买房还是卖房,都可以把信息告诉N家中介,听听不同声音。
没有比较就没有伤害,有了比较,心里更有底,更不容易被骗。
但如果是买房,也别满大街找中介,一般找3家够了。
只找1家,万一找到了不靠谱的中介,可能就会错过好房子,找太多家,天天被无数中介骚扰,也烦心。
更重要的是,如果看中了一套房子,接下去的议价流程是,只找这3家中介中,你觉得最靠谱的去谈,其他两家,都说不感兴趣,这样才能避免给房东传递“怎么有那么多客户都看中我这套房子”的错觉。
否则,别说杀价了,房东没准还会提价。
签合同前,务必要有一次买卖双方和中介都到场,当面商谈,敲定各种细节的流程,以防遇到不良中介两头骗,吃差价。
一旦在税费分摊、售后回租、户口迁出、水电物业结算等细节问题上没事先说清楚,导致后期扯皮,就很被动了。
05
已经花了这么多功夫,终于到了激动万分的签约时刻。且慢,还有一件事,必须要做——
那就是拉产调!
靠谱的中介,签约前会主动去当地房地产交易部门调取过户房屋的产权信息,俗称“拉产调”。
房东一共几人、房屋是否有被抵押、是否有产权纠纷(如夫妻、父母子女、兄弟姐妹等产权人意见不一),是否被法院查封,这些信息都能清晰查到。
如果中介没有拉过产调,自己去拉一下,千万别图省事,以防留下后患。
06
有的中介会说,家电、家具房东不打算带走,都可以赠送,让房子显得更有吸引力,促使你成交。
但口说无凭,房东是否真答应过,就算签约前口头答应了,签约后会不会反悔,都说不准。
所以这些细节条款必须全部写进合同的补充条款,几个空调、几把椅子,全部写清楚。
合同里除了要明确房子的交易价格,首付、贷款、尾款的具体支付时间,还要明确约定中介费的金额、支付方式、分几次支付,具体的支付时间等。
当然,还要有相应的惩处条款,中介应该提供哪些服务,如果出现纰漏,佣金怎么退还等等。
现在的房屋买卖合同都是范式文本,一般本身就考虑到了各种潜在风险,但你还是要仔细阅读条款,如果有不明白的,就让中介详细解释,还不放心的,就找购房经验老道的朋友指点一下。
千万不要没看清合同就仓促签字,以防忽略了一些对自己不利的条款。
签合同时,和贷款有关的条款,要特别注意。
因为国家政策多变,房贷首付比例和利率调整的新政都是半夜鸡叫,隔天实施,根本没有缓冲期,甚至签约时说的好好的能放贷,签完合同过户时,却发现政策收紧,放不了款……
买房全流程,少则2个月,多则半年,鬼知道中途政策会出什么幺蛾子,最怕首付已经付了,贷款却一直拖着下不来款。
一般根据合同,这种因为政策不可抗力导致的违约,都是买家的责任,可能损失就大了。
所以最好能和卖家商量,设置一个相对长一点的贷款放款周期,尽量减少自身风险。
人世间最长的路,莫过于各种套路。