01
最近清明给我爸扫墓,发现这些年墓地价格飞涨,扫墓时,我妈还聊到当年我爸去世后的房产继承问题,也是捣鼓半天,就想再写一篇,聊聊房产继承问题。
这篇文章很重要,父母名下有房,将来想继承的,务必看仔细了!
很多人父母名下都有房产,你可能觉得自己独生子女,父母百年后,房子天然就是自己继承。
但实际情况,可能比你想的更复杂。
以我爸当年去世后的房产继承为例。
这房子属于我父母婚后财产,虽然产证上只有我爸一人名字,实际还是夫妻各占一半。
所以能继承的,只有1/2产权。
法定继承的第一顺位继承人是:父母、配偶、子女,各占1/3。
如果我爷爷奶奶都健在,各分1/6,只有一个健在,分1/3;
如果我还有兄弟姐妹,我们几个平分1/3,独生子女的话,这1/3全拿走;
剩下1/3,是我妈的。
我奶奶很早就去世了,所以这房子继承后的产权,理论上应变成:
爷爷占1/6,我占1/6,我妈占4/6(自己本就拥有的一半+继承我爸那一半份额的1/3)。
第一步,我们先去奶奶生前居住的街道,调取死亡证明,证明奶奶已去世,父母的那部分法定继承,只有爷爷享有;
第二步,和爷爷一起,去公证处办理自愿放弃遗产继承的公证手续;
第三步,公证处经过仔细审查后,收取房屋评估价值0.3%的公证费,过一段时间,出具公证书。
第四步,我和我妈拿着公证书,及身份证、户口本、房产证、结婚证、独生子女证、我爸的死亡证明等相关资料,去房地产交易中心,重新办理新的产证。
产证份额变成:我占1/4,我妈占3/4。
02
几年后,我爷爷也去世了,他在杭州有一套房,也需要继承。
理论上,还是他的父母、配偶、子女第一顺位继承。
我爷爷去世时都90了,父母早不在了,尤其是我曾祖父,解放前已去世,根本找不到相关资料,只能找到我曾祖母资料,所以最后只能默认推定,我曾祖父已去世,父母这边继承权就算PASS了。
配偶也一样,我奶奶先于爷爷去世,PASS。
子女这边有点小复杂,因为我爷爷4个子女,理论上4人各占1/4。
但其中两个儿子都先于他去世,是不是房子由剩下两个孩子平分?
不,这里要引入“代位继承”的概念。
也就是有继承权的子女虽然先于老人去世,但子女的子女,也就是孙子女辈还活着,可以代替父辈继承,叫代位继承。
于是按法定继承,我占1/4,堂哥占1/4,叔叔姑姑各占1/4。
因为这房子在外地,无论前期公证还是后期过户,都得全体继承人到场办理,还不止一次,太麻烦。
后来我们家开了个会,想了个办法,其他三位全选放弃继承,由我全部继承,这样只要第一次去公证处全体出席,后面的事我一人跑腿就行。
我爸和我爷爷的房产继承,整体上还算顺利,只是要多跑几次腿,费点事。
真正麻烦的,是出现“转继承”
03
去年网上有个刷屏的案例,就很有代表性。
小丽是独生子女,多年前父亲已去世,最近母亲去世,在杭州留下一套房产,一直登记在小丽父亲名下。
现在她想把房子过户到自己名下,但她拿着房产证、身份证和父母的死亡证明,房管局却不给过户。
因为仅凭这些资料,无法证明小丽是唯一法定继承人,她必须出具公证处开具的公证书,证明这一点。
但公证处说,你这情况,得把你爸妈全部兄弟姐妹都叫到现场,才能办理。
这下小丽傻眼了,因为他父母的兄弟姐妹全国各地都有。
为何会出现这种情况?
首先,作为婚后财产,小丽父亲去世后,房子1/2产权属于父亲遗产,当时就应继承。
但因为母亲还在,继续住着,就没想到马上去办理继承和产证更名手续。
最大的问题来了:小丽父亲去世时,小丽奶奶还健在,所以小丽父亲那一半房产份额,小丽、小丽妈妈、小丽奶奶,应各占1/3。
后来奶奶也去世了,并不意味着奶奶之前有权继承父亲的房产份额就凭空消失了,而是会出现转继承问题。
意思是,继承人明明晚于被继承人去世,但因为种种原因,生前没继承遗产,等继承人去世后,他的继承人,也有权转继承此前理应继承的遗产。
也就是小丽奶奶晚于小丽父亲去世,但生前没继承遗产,现在也没法再办理放弃遗产继承手续,只能由小丽奶奶的继承人,继续继承小丽爸爸的遗产。
而小丽奶奶的继承人,也是她的父母、配偶、子女。
父母和配偶当然早不在了,子女有4个,包括小丽大伯、二伯、爸爸和小姑,各自继承1/2(小丽爸爸遗产)*1/3(小丽奶奶继承部分)*1/4(四个兄弟姐妹转继承)=1/24。
因为小丽父亲先于奶奶去世,这1/24又由小丽代位继承。
再加上小丽母亲本就有1/2房产份额+继承父亲遗产得到的1/6份额,合计母亲拥有2/3份额。
因为小丽母亲的父母和配偶也都已去世,只有小丽一个独生女,这部分也全由小丽继承。
即,理论上,小丽总共能继承的份额是:
1/6(直接继承父亲遗产)+2/3(直接继承母亲遗产)+1/24(奶奶继承父亲的遗产,又由父亲转继承,又有自己替父亲代位继承的部分)=7/8。
好烧脑啊,已经看不懂啦啊啊啊……
剩下1/8,由下列亲戚继承——
小丽的大伯先于奶奶过世,就由大伯三个儿子代位继承,各继承1/72,大儿子二儿子都生活在上海,但小儿子出国定居了。
小丽的二伯还在,和二婶离婚了,但离婚时间晚于小丽奶奶去世时间,所以小丽爸爸的遗产,对二伯来说属婚内获得的共同财产,已离婚的二婶也有份,二伯和二婶,各占1/48。
小丽的小姑小姑父都还在,也没离婚,合计占1/24,但小姑当年插队去了黑龙江,就在当地结婚安家了。
小丽如果想把房子过户到自己名下,就得说服上面那么多亲戚,肉身跑到杭州,亲自办理放弃遗产继承的手续。
人家是否愿意放弃继承,是未知数;
就算愿意放弃,愿不愿意跑个大远门,也是未知数——毕竟,小姑一家在黑龙江,大伯小儿子更是在国外。
还有一个已离婚的二婶,人家愿不愿意配合,更是未知数……
04
其实,问题本不用搞这么复杂。
原则一:遗产继承,宜快不宜拖。
如果小丽父亲去世后,家人能马上完成继承过户手续,也就没奶奶去世后遭遇转继承的连锁问题了。
原则二:未雨绸缪,先立遗嘱。
如果小丽父亲生前就能立下遗嘱,后续继承就会非常方便。
我国财产继承原则是:遗嘱继承优于法定继承,在没遗嘱继承的情况下,再按法定继承办理。
注意,这里说的遗嘱,并不是口头一说,甚至书面或录像遗嘱,都不一定靠谱,因为普通人不是法律专家,自己搞的遗嘱,可能存在法律瑕疵。
最好的选择,是公证遗嘱,由公证处出具公证书,具有最强法律效应。
当然,理论上说,只要法定继承人中的任何一个质疑公证遗嘱,还是可以发起诉讼,争夺遗产。
在港台豪门恩怨狗血剧中,大佬有N房姨太太,这种撕逼场景并不少见。
但咱普通老百姓,父母一般就留一套房子,大多也是独生子女,一般做好公证遗嘱就行了。
问题是,中国人普遍忌讳死亡,觉得立遗嘱不吉利,老人实在心理抗拒,咱也不能强求。
如果不是突然去世,而是医生判定有生命危险时,父母大脑尚清醒,即使行动不便,也可以请公证处到医院上门办理遗嘱公证。