有没有发现,最近喊“一铺养三代”这种口号的中介、开发商越来越少了。
早些年走亲戚,如果听说某某某在哪买了个铺面在收租,那绝对是羡煞旁人。
但现在谁要是说自己刚买了个铺面,亲朋好友则会用一种不可思议眼神看他,仿佛站在他们面前的是一棵绿油油的大韭菜。
想说什么吧,但又不知从何说起,一副欲言又止加怜悯的样子。
没错,现在世道变了,曾经炙手可热的商铺,变成了大家眼中的“有毒资产”…
如果还有人想忽悠你去接盘,请把小宝今天这篇文章甩他脸上。
为什么以前那么火?
1
说到商铺,小宝小的时候老妈在广州做过生意,就经常租一些铺面。
老妈做得生意不少,有餐馆、理发店、服装,跟小宝一样是激进型保守投资者,规模不大,自己有多少本金就干多大的买卖。
而有玩得大的亲戚,不光自己投本金,还到外面融资,2分息3分息的民间借贷都照样搞。
好在那些年乘上了国内经济高速发展东风,按我妈的说法,那些年生意好做,随便做点事就有钱赚。
虽然没赚到什么大钱,但小打小闹赚得总比打工强。
人家打工一个月赚几十块的时候她一个月能赚几百块,人家打工一个月赚几百的时候,她能赚几千块。
(可惜的是没买上几套房,不然我也不用这么拼了)
而干得大的那些亲戚朋友呢,有跻身广州中大布匹布料市场,也有去深圳华强北倒腾的,那是真叫一个猛。
一年动辄几十上百万的铺租都豁得出去,好多有要求一次性付清,有的甚至还得用麻袋背着现金去缴。
就拿中大的布料市场来说,火的时候一年上百万铺租可以说是司空见惯,谁要抢到了好铺面,谁就相当于锁定了那年的大肉。
在那个时候,一来整个国家的经济迅速发展,GDP增长速度打破了一个又一个的记录,二来互联网方兴未艾,还未给实体经济带来切实的影响。
不光做生意的老板赚钱,投资商铺收租的房东也赚得盆满钵满。
商铺有着旺盛的租赁需求,“一铺养三代”的宣传确实是没瞎说。
后来呢?
2
市场讲究的是一个供求关系。
商铺从“一铺养三代”变成“三代养一铺”的主要原因还是商铺的供应量问题。
自2000年之后,商铺的供应量越来越大,开发商一直认为商铺和写字楼大有搞头。
按照国际通用标准,人均商业面积的警戒线是1.2平米,而我们冲到了多少呢?
根据券商的研报,早在2018年的时候就已经达到人均2.5平米的高位了。
单说数据可能没多大感受,大家打开高德地图看看自己家附近的商业体就能知道,想逛街那是方便得很,哪有什么真正的旺铺、铺王。
供应远远大于需求,自然价格也就上不来了。
另外,自2000年之后国内的互联网也是爆发式增长。
尤其是淘宝、京东这类电商平台,对线下商铺冲击得那叫一个厉害。
尤其是一些没啥体验感的店铺,比如3C线下连锁店,被打得鼻青脸肿、连连败退。
而需要在线下试穿的服装类店铺呢,也被越来越醒目的消费者逐渐抛弃。
像小宝女朋友经常干的一件事就是去商场逛街试穿,试到有喜欢的了,把货号记下来到网上搜。
一双店里卖七八百的高跟鞋,她在淘宝花两三百就能买到,我在店里看上的一条三千多的牛仔裤,她双12用六七百就拿下了。
实乃省钱第一小魔女。
所以现在大家去商场应该能看到,没有啥体验作用,纯售卖的店是一个接一个的倒
取而代之的是餐饮、电影院、KTV、健身房、培训、亲子游乐园…
怎么还“有毒”了?
3
如果说因为商铺供应量大、互联网冲击厉害,导致商铺没有以前抢手,这都还不算太大的问题。
之所以说商铺有毒有两个原因,首先是极其高的交易税费,吞噬了绝大部分的利润。
像一般的住宅交易,很多税费都是可以免的,比如持有满2年免增值税,持有满5年且是唯一住宅的话,免个人所得税。
剩下的只有1-3%的契税,跟中介费都差不太多。
但是买卖二手商铺这种商业地产可就不一样了,各种税费高得吓人。
比如增值税,50万买进来的商铺,60万卖出去,增值的那10万就要收税,税率大概是5.6%左右。
再比如个人所得税,盈利部分的20%,税率在25.6%左右。
如果前面这两个感觉还好,好像可以接受的话,那么看完最后一个可能会让你一口老血喷出来。
还有一个大头是土地增值税,这个跟前面说到的增值税可并不冲突。
这个税率是非常恐怖的,高达30-60%!
比如我们买了一套100万的商铺,未来在出售的时候增值在50万以内,收30%的税。
增值在50-100万的部分,收40%的税,增值在100-200万的部分,收50%的税。
而增值在200万以上的部分,收60%的税!
大家可以算算,且不说印花税、登记费那些小额的杂费了,光是以上几项税费交完之后,想通过炒商铺赚钱的话难度有多大。
另外,商铺之所以现在被称为“伤铺”、“有毒资产”,还有一个原因是它巨高的物业费
我们平时交的住宅物业费是很低的,可能只有2~4块/平方,但你知道商业地产的物业费有多高吗?
稍微好一点的环境,物业费收10-15块/平方的算正常了,一百平方的铺面一个月就是一千多块。
平时租出去了还好,有租客承担着,如果赶上去年这种疫情那可就凉凉了,贷款还着、一个月上千块的管理费交着,打碎牙齿和血吞吧。
所以商铺这种资产绝对不是普通人可以随便玩的,搞不好从签订购买合同那刻起就是中毒的开始…