最近,北上广深杭行情火爆,新房限价摇号火热,二手房成交周期缩短,房价似乎已经等不到小阳春再爆发了。
涨过头的上海深圳开始积极调控,下定决心锤自己,但真正复盘这一轮行情,我们可以发现一个有意思的现象:房价上涨,都是始于学区房。
北上广深学区房暴涨
最贵深圳32万/㎡、广州10万/㎡、上海20万/㎡、北京26万/㎡
深圳的学区房,一直都是楼市中最火热的概念。
从2019年初前海小学初中双名校学区房诺德假日鼎泰风华领涨,引爆学区房的疯狂。
到2020年初,八卦岭引进荔园小学分校,20年楼龄的八卦岭宿舍小户型站上16万/㎡的房价高坡。
到2021年1月财新爆出深圳最牛教育板块百花片区,双实验名校直升学区房国城花园44㎡1420万,单价32.27万/㎡,一栋楼市值超半数上市公司。让人感慨深圳学区房,只有阳线,没有阴线。
广州顶级学区房的反价,一浪高过一浪。
从2020年年中开始,广州的牛小东风东路小学、华阳小学的学区房业主就早早觉醒,惜售反价,内网成交,出一套卖一套,叫价直逼10万+。
还有不是“名校也被考成名校”的万科东荟城,业主联合控盘,明明是个刚需盘,借着学区房的概念,硬生生把房价推高到黄埔区第一梯队。
蛰伏了4年的上海楼市之所以打破平静,就是始于学区的变革。
上海是非常特殊的民办强于公办的城市,所以之前家长都对学区房不感冒。
早在2018年,上海就实行了公民同招政策。而在2020年3月,上海又出台了民办摇号的政策,如果民办没有录取,就只能去上菜小。
而且民办摇号,就意味着民办不能掐尖,这对民办生源,无异于釜底抽薪。家长为了确保孩子一路升级打怪,只能选择买确定性更强的公办学区房这条路。
所以上海内中外环的学区房被家长扫了一遍,上海最贵学区房前滩华东师大二附中附属初中,已经飙至20万/㎡。
徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿,小户型挂盘价突破17万/㎡,浦东双学区六师附小+进才北校的中星怡景花园挂盘价从10万涨到14万。
业主漫天要价,嘴一张就是50万、100万的反价。
帝都北京更是爆炒天价学区房的集中地。
2020年4月北京发布了西城区2020年7月31日之后买入的房产实行多校划片,不再一对一锁定学区,全中国鸡娃最激进的北京家长开始买爆学区房。
其中最热门的就是西城区最好的小学实验二小,一二年级校址建在克勤郡王府里,每年在鸟巢里办运动会,在人民大会堂办艺术节。
要想上这样的名校,就是以18万/㎡买文昌胡同、文华胡同,或者新文化街门牌号在58号以上的楼房。这还算好的,毕竟金融街最贵的学区房,最贵达到26万/㎡。
一线城市学区房暴涨背后的原因
1.教育不均衡
通过一线城市最近的学区房暴涨,越来越多家长不得不承认,在城市教育资源极其不均衡的当下,双学区比单学区值钱,直升比非直升值钱,学区强板块比学区分化板块值钱。
大城市改善家庭的置换,绝不是多出两个8㎡的房间那么简单。
说起教育资源的不平衡,当论深圳。
深圳初中升学率低,高中升学率高,将近一半学生不能上普高。
许多985本硕出身的深圳家长,忧虑自己的孩子却考不上公立高中。
这些小镇做题家出生的学霸父母,可以开会时面对甲方爸爸全程英文比稿淡定自若,大杀四方,在各种SCI、国自然前碾压各种学术大牛,什么证书专利多得展示柜摆不下,却在面对自家孩子卷子一系列XX时,一声叹息、无可奈何,最终只能选择拼学区房这条路。
2.教改的方向,让公办学区房确定性更强
而且现在大城市的教改方向:
公民同招、公办收编民办——这会让民办生源受影响,没有好生源就没有好成绩,民办受挤压,利好公办学区房。
多校划片、电脑派位——学位不再一对一锁定,片区内的房子都有望被划入名校学区,让越来越多的房子成为学区房,家长为了保险,会更加扎堆地往强学区板块扎堆。
教育集团化、增开名校分校——新开学校挂个名校分校称号,没有成绩验证,却被市场炒作,变相增加房子的学区溢价。例如深圳的南山实验集团、南山外国语集团、南二外集团、育才集团。
教改的方向,让越来越多家长不敢去赌上学的不确定性。
3.现代家长的教育忧虑严重
这些家长也知道天价学区学区房,本质上是教育资本和房产资本联合炒作,赚取超额利润。但大多数人在看了各种豪宅、改善型洋房、海景高层、院子别墅后,最终还是会觉得西城区的“老破小”真香。
北京西城那些学区房,即使是上世纪80年代的老破房子,卖出了22世纪的天价,即使采光差、水泥地面、燃气管老化,居住体验极差,但只要想到孩子以后能直升北京四中、八中、实验中学,这些望子成龙、望女成凤的家长就低头了,认输了。
学区的不确定性,是最不能让家长忍受的。
他们可以忍受小区没有地铁,每次出行都开车,或者是离地铁远,每次去地铁站都快走断腿、也能接受周围配套不全,每周去逛个超市都要把后备箱塞得满满的,还能忍受小区物业不作为,对社区园林养护不当,停车场常年积灰,但他们就是不能忍受房子能不能上学是个问号,豪赌运气爆棚摇到民办学校。
现在的家长,自己受得了一切苦,就是不会在孩子的教育上节省。
现在的一线楼市只剩纯粹的刚需,尤其是学区房刚需
现在的一线城市,从限购、限售、限贷、限价、增值税2改5、严查征信流水首付资金来源、严查是否违规使用融资、二手房放款周期长……
从门槛到流通,从购买到转手,从首付到税费、从贷款到融资,从开发商、中介到购房者,房地产产业链上的每一环都被政策五花大绑,传统路径都被击碎,全方位阉割,绝对堪称“手术刀式的调控”。
毕竟管不住温度,还管不住温度计?
在如此严厉的政策下,各种筛子层层往下筛,愿意被迫接受反价,被迫接受税费增加,被迫接受高额利息的,最后只剩下最纯粹的刚需,尤其是最纯粹的学区房刚需。
因为,家长退无可退。
如果你是学区房刚需,肯定是早买早好。一方面是现在都是积分入学,居住年限越久,积分越高,上名校的确定性更强;另一方面是你赌不起未来学区房的价格会攀升到多高,垫垫脚能够到就早做准备。
如果你是投资客,我就不建议在这时再买入天价学区房。毕竟教改的方向越来越难“一对一锁定”,一旦政策变动,潜在风险大,所以要降低学区占房产的溢价比例。如此高的持有成本,不算一个好的投资品。
最后,我想说,一线城市教改的方向公民同招、多校划片、教育集团化,渐渐会向二线城市传导。
今天一线城市教育不均衡导致的学区房暴涨,迟早也会在二线城市上演,只是时间问题。