1.公寓的流动差。公寓易买难卖!你可以看到各种优惠卖一手公寓的,去中介找找看,有没有卖二手公寓的,基本上很少。用事实数据说话。 
2.公寓脱手难,手续费高。为了卖出去,一般都是通过高额中介费,10%都很正常,你的利润会被吃掉很大的一部分。 
3.公寓是商业水电,有些还不能动火,居住成本高,限制高。 
4.财务分析,公寓首付五成,贷款期限最长10年。资金的杠杆低,商业住宅首套是3成,贷款期限30年。因为公寓贷款期限短,月供金额高。相对比,商业地产远优于公寓。例如,100w公寓,贷款50万,月供5200。如果是同样买商业住宅,50w首付,可以买160w的房子,贷款110w,贷款30年,月供是5800。住宅撬动的资产比例,远高于公寓。 
5.公寓的出租难度高于住宅。按照租金回报率,要20-30年才能回收成本。当然如果算住宅也不高,不过还是要重点看升值空间。 
6.公寓升值空间低。公寓远低于住宅。实际数据各自查吧。 
7.公寓的后期资产的转换更难,银行首选住宅的贷款都不愿意做公寓的贷款。后期增值后,希望抵押扩大资金利用难度大。 
8.限贷限购问题。绝大部分人买公寓是因为没有了房票,只能投公寓。事实上,真正做房产投资,限贷限购都不存在,有很多破解的方案。并且目光和格局要放到更大,不要聚焦在你所在的城市和区域。 再补充回报率,公寓的增值基本上跟不上住宅,假定5年后,房价增长100%,公寓顶多是50%-80%左右。就拿刚才的例子,同样是投资50w,价值100w的公寓,增值到150w,赚50w,卖掉,还要给15w中介手续费,大概就是赚35w。如果是住宅,投资50w,房价160w,增值100%,房价320w,卖房基本上可以成为卖房市场,买家承担一切费用,基本上是赚160w。对比160w和35w,你就可以看到巨大的差别了! 
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