难得有个国庆小长假,回了趟广州陪陪父母、谈谈恋爱、见见朋友。
约见的朋友大多是些过去的同学老友,发现一个有意思的现象——
基本上只要一个人的状态是保持上进的,怎么混都差不到哪里去,区别只是好、很好、还是特别好。
大家也知道小宝是90后,一眨眼到了2020年身边朋友都奔三了,到了适婚年龄。
这次回去发现,不少老铁都悄咪咪买好了房子,虽然朋友圈没晒,但一见面就忍不住了。
那种感觉买过大件的都知道,既想跟别人分享,想得到大家的认可,但是吧又不想太高调,所以一旦逮住一个像小宝这样的靠谱老友就停不下来了。
说到他们买的房,论地段、装修、户型、朝向、价格,那绝对是没得说,不过小宝在前几天的推送中预告过,有几个朋友都不约而同地踩了一个坑——
买的是“公寓”,而不是普通“住宅”…
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什么是“公寓”?

要想搞清楚这个问题,得先知道我国的土地制度。
国有土地在出让的时候,会区分用地性质,主要有:居住用地、商业服务业设施用地、工业用地和物流仓储用地等。
这是城市规划部门干的活,很重要,避免居民区突然冒出个炼钢厂、化工厂的情况。
由于过往上头很看重GDP的增长情况,卖住宅性质的地是一次性打鸡血,卖完后面对GDP就没啥贡献了。
但卖商业、工业用地,卖出去后商户、工厂在里面卖东西、生成商品,还能继续贡献GDP。
所以一般当地政府会比较喜欢卖商业用地,好持续完成自己的“KPI”,这便是住宅供地少,商业工业用地供应多的原因之一。
咋办呢,我们大多数人需要的是用来住的房子呀。
机智的开发商就出来“急人民之所急”了,有的跟政府讨价还价,卖商业或工业用地可以,但要搭售一块住宅用地,有的就打擦边球,直接在商业用地上直接建类住宅,比如LOFT、SOHO、酒店式公寓。
因此,房子虽然都是用一样的水泥和钢筋搭建起来的,都能住,但性质却差很远,这便是公寓最主要的问题。

2
为什么年轻人爱买公寓?

1、不限购
公寓最大的特点就是不限购,像小宝在上海工作,也想努努力在上海上个车,但奈何超严的限购政策浇灭了我一半的热情。
要么是有上海户口,但落户条件非常严格,要么是要交够5年社保,但小宝还差三年。
而公寓呢,没这个限制,只要是个人,有钱就能买,不用管什么户口、社保,更不用假结婚或者假离婚。
比如小宝一个在杭州工作的朋友,就是因为摇不到号而选择了不限购的公寓。
2、价格便宜
房价这些年的情况不用小宝说大家也知道,虽然主要城市的涨幅没有过去那么大,但是也没怎么跌,还是一样的贵。
而公寓就不一样了,往往比附近的普通住宅便宜很多,乍看还以为要捡漏了,一般来说能打个6折。
以小宝家附近的公寓来说,当前的均价是2.4万,而隔壁的住宅均价是4.7万,差了近一半。

3、带精装修
大多数公寓都是带精装修的,甚至有的连家具和家电都一起打包了。
小宝有个买了公寓的同学就表示,觉得买这种房子可以拎包入住,非常方便。
另外,由于很多公寓还是在相对繁华的地段建的,靠近市中心、靠地铁站,去哪都挺方便。
因此,对于一些不了解情况的年轻人来说,公寓既方便、又不限购、关键还便宜,这可不就是个宝贝嘛。
但华丽的外表下面,往往隐藏着巨大无比的坑,对于公寓来说这些大坑还不止一个…

3
有什么坑?

1、产权
很多人都知道,普通住宅的产权是70年,到期后自动续期,而公寓呢,就很复杂了。
早期有建在住宅用地上的公寓,这种房子跟普通住宅没什么区别,只是户型是公寓的风格,也是70年产权。
后面有一部分是在综合用地上建的,商住两用,产权一般是50年。
再到后来,开放商打擦边球建的酒店式公寓,产权就只有40年了。
最近有的更离谱,销售介绍的时候说我们买的是房子,最后签合同才知道只是买了一个30年的租赁权,相当于一次性租30年而已,贼坑…

2、居住成本高
除了产权上的问题,公寓还有个硬伤是居住成本高,比如水电费按商用的价格算,物业费也比一般的房子更高一些。
这种房子,住得越久就越划不来、越不爽。
而且,大多数公寓是不允许用明火的,只能用电磁炉。
像小宝平时周末也爱炒两个菜,自己再小酌一杯。
炒过菜的都知道,明火和电磁炉的体验差太远了,用大火爆炒出来的小炒牛肉就是香。

3、无法落户也没有学位
公寓市场鱼龙混杂,虽然也有手眼通天的,但绝大多数公寓是不能落户的,同时也就没有相应的学位。
这意味着如果我们冲动买了公寓,等以后小孩读书了,要么是再去买个学位房,要么是去读私立。

4、居住体验差
很多公寓是住的人不买,买的人不住,很多人买回来就放租。
当我们抱着自住的心态去住的时候,可能会发现周围的邻居经常在换,一会是推拿,一会是托管班,搞不好楼上还来个轰趴馆,总是有人在装修。
加上相对较差的隔音,分分钟给你搞崩溃。
这种情况遇上了实属正常,遇不上说明运气好。

5、交易成本高
如果以上说的这些你都可以接受,但还有个交易税费高的坑是绝对要重点关注的。
且不说公寓升值慢的问题,比如住宅涨1万,公寓可能只涨2千,公寓的买卖税费就够你喝一壶。
公寓升值收益中的大约40%,可能都得上交给国家。
(点击查看大图)
这意味着,本来涨幅就有限,好不容易涨了些要卖了,却发现还要交一大笔税。
有的人可能会说,这税费让买家出不就好了,但人家不傻呀,买家也会看总购房成本,承担税费可以,但总价就要降低了。
看到这相信很多人都会打退堂鼓,但公寓的问题还不仅限于以上这些,小宝只是挑了些硬伤出来。
还有像得房率低、杠杆有限、密度大、采光差等等乱七八糟的问题……
销售卖的时候一概不提,用样板房的精装修给你画大饼,等真入住了十有八九都后悔。
所以,如果是非专业人士,小宝非常不建议买公寓自住或投资,各种隐性成本和风险都非常高!
价格高有价格高的道理,价格低也有价格低的原因,一看到价格便宜就上头剁手了,往往会栽大跟头…