最近力哥写了《一个简单法子,帮你找出最值得投资的房子》,说的是房产投资价值的标准化评分系统,不过只有理论,没案例,看起来有些枯燥。
正巧最近力哥自己买了套房,就拿我现身说法,进一步帮大家理解到底该如何选房。
先声明,这不是炫富贴,力哥早就说过我财务自由了,分享我的买房思路,是希望对大家今后买房有所启发,请理性吃瓜,别歪楼,看问题要抓重点哈~
参照上文思路,我们首先要解决的是:购房目的
房产投资的黄金期已一去不复返,往后看,更有投资价值的是股市,而非楼市,我本人也遵循“房住不炒”的逻辑,买房主要就是自住。
我现在住的房子,还是10年前买的婚房,当时财力有限,才买了100平不到。
小两口住住也够了,但有了孩子后,越发感觉不够,孩子的东西越来越多,特别是大人和小孩的活动空间无法有效隔离,容易相互影响。
因为我日常主要工作是写作,需要一个安静环境,小孩吵吵闹闹的,影响很大。
除了空间有些局促,还有两个必须换房的大问题。
一是小区05年建的,没有地下车库,地上车位极其紧张,先到先停。
搞得我现在都不怎么敢开车出门,晚上9点后回家很可能就没位置了,每次晚上满小区找车位特让人抓狂~
二是小区对口的小学勉强算二梯队,初中泯然众人。
要不要买学区房,是个非常个性化的问题,取决于不同家庭的财力,以及对子女的教育理念和期望值。
具体到我家,力嫂和很多父母一样,对子女教育问题还挺焦虑的,一直想专门买个很小的学区房,给孩子读书报户口用。
不过我的观点很明确:希望孩子以后一路双语私立读到高中,国文和英文都非常优秀,大学出国留学。
因为中国现在的公立教育体制很难培养学生“独立之精神,自由之思想”。
别和我说什么现在这国际环境还咋留学,看问题要目光长远,我儿子上大学是十多年后的事。
另外我36了,财务自由,所以房子可以买大点,留有余地,一步到位,尽量满足我对理想居所的一切需求,未来没特殊情况,就准备住到老了。
总结一下,自住角度看,我有以下5点要求:
1、08年后建造的次新小区,有独立地下产权车位;
2、小区距离优质私立学校(最好9年一贯制)步行10分钟;
3、小区和我现在的生活圈及办公室不能太远;
4、至少有4间卧室,确保今后如果有二胎及老人同住时,还能住得下。
5、顶楼复式。孩子活动空间在一楼,保证二楼卧室和书房有相对封闭安静的环境,楼顶还有阳光房,可以健身,发呆,种种韭菜,搞些花鸟鱼虫啥的(为今后百无聊赖的养老生活做准备~)
最后,满足以上需求的前提下,也希望长期看有更好的保值升值空间。
下面就按房产投资价值评分系统,一条条看。
城市级别
我是上海户口,手里只有上海房票,将来准备老死在这片土地上,所以也没其他城市可选。
30分。
多说一句,从投资角度看,不限购的房子,长期投资价值都不大,限购越严格的房子,说明被行政力量扭曲低估越厉害,长期投资价值越大。
如果你手里有限购城市的房票,一定要珍惜,先把这些房票用足,如果钱还是太多用不掉,再考虑其他不限购的房子。
城区位置
《上海!上海!》一文中,我提出过一个独特观点:在市区老破小和郊区高大新之间,一个都不选。
老龄化时代,未来接盘侠越来越少,不讨90-00后喜欢的老破小不管在哪里,未来都很难卖出高价,同样寸土寸金的市中心,老破小和隔壁高大新小区的价差会越来越大。
郊区高大新则土地不够稀缺,你现在买的房子看起来很新很炫很时尚,但周边还有大量空地,未来20年还能持续开发出比你更新更炫更符合00-10后审美的房子,到时你房子可能就out了。
综合自住和投资需求,我更倾向于选择既属于传统市区范围,又不在最市中心,周边都是老破小的高大新!
对上海来说,就是中环附近。
我也看过浦西内环内的城市核心区域,虽然寸土寸金,但因历史原因,道路狭窄,人口稠密,一天到晚川流不息,到处都是游客,出门开个车急死人……
上过东方明珠就知道了,上海浦西市中心高层建筑密度高得吓死人,一眼望不到边的钢筋混凝土森林……不知道你怎么看,反正我不喜欢长期住这里头……
相对而言,中环线附近的市区(除五角场),都是改革开放后逐渐规划发展起来的,别的不说,至少能做到马路横平竖直。
我选的小区,就在中环边上,到人民广场直线距离10.5公里,6分。
板块特色
我选的这个小区,不近机场车站,不在CAZ,也不近任何大型文娱设施,我又不常出差,也不用跑市中心高大上写字楼打卡坐班,这些对我没啥用。
0分。
周边配套
我选这小区的重要原因,就是它对口一个12年一贯制私立学校(美式高中),1分。
你可能会奇怪,私立不都得摇号吗?
但有些私立和小区一起规划建设,会开设单独的小区班,作为对小区居民的公共福利。
但这种小区班和私立班教材不一样,还是对照国内中考-高考这条线培养的,所以plan A是报名私立班摇号,如果没摇中,plan B先上小区班,之后再想办法趁其他同学转学之际插班到私立班。
我们家这种思路属小众另类,绝大部分家庭不适用,如果真想买学区房,力哥更建议买小学+初中双学区
一次买房,一步到位,不用等上中学再换房。
我身边很多亲友都为了孩子读书,不得不连续搬家,非常辛苦,生活质量也随之下降。
最悲催的是二孩家庭,两个孩子如果上不一样的学校,每天上下学都是很头痛的事。
比如我买的这房子的房东,就是因为两娃分别在两个方向的学校上学,每天起个大早赶校车,太辛苦了,不得不换。
另外中国新生儿最后一波高峰是2015-2016年,对应小学入学年龄是2022-2023年。
此后,只对口一梯队小学的学区房需求会逐渐降温,但对口一梯队初中的学区房还会持续火热,所以这两年如果要买学区房,别买只对口小学的,最好买双学区。
至于医疗资源,像上海这种城市,好医院特别多,只要在市区,没必要太担心,2分。
交通的话,1公里内就有地铁站,中环高架匝道也在2公里内,2+3=5分。
商业设施,距离1公里正在建设一个大型城市综合体,菜场也在500米内,4+2=6分。
附近还有个湿地公园,2分。
周边配套,总计16分。
小区环境
09年建造的小区,6分。
停车位1:1.15,1分。
得房率75%,2分。
绿化率45%,小区环境相当优美,2分。
小区内交通,人车半分流,1分。
外立面,1楼大理石装饰+其他楼层铝板,铝板非常耐脏,易清洗,11年过去了,小区看起来还很新,4分。
建筑结构,板楼,3分。
自带会所、社区商业、人工湖,3分。
小区环境一共22分。
房屋特点
房型,南北半通透,3分;方正少棱角,3分;阳台在客厅,2分;有露台/阳光房,2分。
总计10分。
面积在160平米以上,1分。
一线园景无遮挡,2分。
既不靠马路,也不在中心位置,0分。
这部分总计13分。
so,这套房总得分30(城市级别)+6(城区位置)+0(板块特色)+16分(周边配套)+22分(小区环境)+13(房屋特点)=87分。
我现在的房子是84分,高了3分……
最后总结几点经验:
1、这房子挂出来4个月,前后一共也就3、4组客户看过,因为总价太高,最后真正出价有购买意愿的就我一组客户,所以价格上房东最后还是让了不少。
纯投资的话,不建议买这么大,未来真不好出手。
2、我买的这个小区,方圆5公里半径内,除了一块城中村还有几个钉子户没拆,现在闲置着(正好在地铁站上方,未来要造也是溢价更高的综合体,不会是纯住宅,不具竞争关系),其他地皮全都造满了房子。
而且该小区是方圆3公里内建造年代最新的,不差钱的买家,在该地段想买最好的小区,也就只能选这个,这种稀缺性很宝贵。
3、上海和重庆有非常奇葩的房产税,是2011年为遏制房价做的试点,后来发现杯水车薪,对抑制房价没卵用,也无法取代地方财政,就搁置了,转而研究全新的“房地产税”。
然而因为种种原因,9年过去了,全国版房地产税还没出台。
但作为已失败的调控试点产物,沪渝房产税并未取消,上海是人均60平米以上就要根据超标面积评估价的0.4%-0.6%/年征收,我算了下,以后每年我要交2万多房产税……
讲真,全国就沪渝要交这税,满不是滋味的……
房地产税将来总有一天会出台,这是大势所趋,真不建议大家没事囤积太多房子,否则以后每年交税时就知道什么叫“心如刀割”了。
你说这税不交又如何?
不交也可以,只要永远不卖不继承,但凡去交易中心重新办产证,就得把房产税缴清,还得算上高昂的滞纳金,谁敢不交……
4、我一直认为,人生和世界的奥义都是“平衡”二字,在股市和楼市这两个家庭资产配置最重要的池子之间,有人极端看衰股市,看好楼市,有人极端看好股市,看衰楼市,我觉得都不可取。
即使长远看,楼市的收益潜力可能不如股市,但房子终究有居住属性,能有效改善生活质量,我们理财赚钱,不就是为了让生活过得更好点吗?
更何况,作为不动产,房子看得见摸得着,可以获得稳定的租金收入,能给人带来更强烈的安全感
不管股票基金还是各种理财产品,终究只是手机里看得见摸不着的一串虚拟数字,没准明天股灾了,后天暴雷了,不知哪天你账户被黑客偷偷攻击,被老公悄然转移了……
所以对普通家庭而言,我还是建议固定资产和金融资产以1:1的比例均衡配置。
5、眼下如果囊中羞涩,股市和楼市投资无法两全其美,只能二选一,我更建议先把资金投入股市,等一轮牛市过后再拿出来买房,资金利用效率更高。
毕竟,国家楼市调控的决心一直没动摇。
以上海为例,房价已被压制4年,一直蠢蠢欲动,今年成交量明显放出来了,房价也有抬头迹象,但只要调控不放松,房价也就微微暖风起,不太可能再出现暴力上涨。
6、很多人喜欢买新房,觉得新房总比二手房好,有些城市因为限价,新房价格反而划算,但在一线城市,真正懂行的基本都买二手房。
但凡比较好的地段,早就没新盘供应了。
去年底我就开始看房,新房二手房都在看,但新房真没哪个能看中……
为什么长期看,一线比二线保值性更强?
就是因为一线市中心早没地皮了,也拆不动,供给几乎封死了,需求却持续增长,地方也基本摆脱了土地财政依赖,这种稀缺性,才最值得抢。
反之,哪个地方政府对土地财政依赖度越高,房地产占GPD比重越大,房价泡沫往往也越大。
比如郑州、杭州、天津、重庆,都属此类,杭州经济对房地产的依赖度居然是上海两倍——厉害了,我的大杭州~
7、买下这套房,我和力嫂的两张房票就用完了,今后还想上海买房,就得假离婚。
这几年,我身边很多同学朋友都在“假离婚”这件事上纠结——要么老公同意,老婆反对,要么老婆同意,老公反对,要么都同意,临门一脚又怂了……
作为理财师,我认为现代婚姻制度的本质和情感无关,完全是私有财产保护制度(马克思的观点),结婚证只是把两个人的财产捆绑在一起,并不能让两个人的心结合在一起。
而作为基督徒,我认为真正的婚姻是在上帝面前立约,那才是真正意义上的“神圣婚约”。
但力嫂说,不行,我是传统Di女人,我不能接受假离婚……
这问题没标准答案,大家可以说说看,如果为了能买房,或为了买房能省钱,有时甚至离婚能省一大笔钱,你愿不愿意假离婚?