大家好,我是秋秋,又见面了。
今天,来聊聊房产投资的要点,及对深圳这次调控的看法。当然我不是一个经济学家,只是从理财角度讲。仅供参考,不构成任何投资建议。
读完这篇,相信你会对房价有更清晰的认识。

001 关于2020年后的房产投资

要想投资房产,就要明白房价为什么会涨。在上一篇文章中,我有写要探索理财收入的第一性原理。
首先,我们把市面上所有的钱,看成是雪山上融化的水,这水流出来形成了一条条河流。当水量增大,各个河流的水位,就会上涨。这种上涨,实际上就是物价、人力、房价等等的上涨。
但是,每一条河被分配的水量是不一样的。比如房子,人们偏爱,于是大量的水流入了房子,房子价格的涨幅就特别高,这就是房价为啥会涨这么多。
在房子的河流里,人们又对大城市的住房需求更旺盛,于是,流入大城市房价的水就更多(本质上是供需关系)。
于是,三个影响房价的因素呼之欲出:
① 货币政策:货币增发,也就是冰山上融化的水的量,2020年市面上总量M2为209万亿。
② 经济发展:GDP生产总值,代表着经济发展,水是在抽干还是变多。
③ 供需关系:城市化率,也就是人们对大城市的需求,及城市的土地供应。本质上是供需关系,想买的人多、数量还少,就贵。
因为大部分房子都是有贷款的,虽然M2总量为209万亿,但中国房价目前的总市值为450万亿。
问题出现了:水,还能流到房产吗?需要流入全国的房价,流入多少,房价才能涨10%?如果流入到某个城市,会是哪个?
这些问题,大家各有看法。我的看法,当然和市面上主流看法一样:普涨结束了,房住不炒,一线二线城市风险较低,且涨幅么,不会再像过去那么高。
虽然ZF依靠房地产过日子,但这样的日子无异于饮鸩止渴,期待从金融走向实业。

002 聊聊深圳的房价

深圳的房价,在2020年疯了,我朋友说上海人都在讨论深圳房价了,深圳比上海还贵了。其实本质上,是供需关系的原因,就是买的人多、数量还少。
深圳的地真的太少了,很多公司都拿不到地,而且很多住宅用地用于人才房,也就是供应的数量少。同时,深圳的落户条件太低,而且落户就能买房,所以深圳是全国人民的,也就是需求多,想买的人多。根据供需影响价格,所以深圳房价今年疯了,正常。
但是,深圳的医疗和教育水平,并不好,这点必须承认。它涨到如今这个价位,超过了北京上海。根据价值决定价格,这不正常。而且,我认识在深圳的博士群体,不乏在腾讯华为等大厂工作的群体。连他们,都觉得深圳太贵了,准备离开。
所以,深圳住建局去长沙抄作业,回来颁布这么严的调控,也很正常。涨成这样,好意思吗?(来自一个刚需的愤怒)
其实,我在深圳上涨的过程中,也是懵的。作为刚需,我深深感觉到了深圳的不友好,分分钟涨五十一百万,谁受得了。所以,这两个月我也在看房,不行就砸锅卖铁上车呗,永远保持乐观。
不过,我在看房过程中,还遇到了坑,还好闪躲过了,差点月亏30万,改天再讲。最后,我终于等来了限购限售的政策,对刚需来说,真是友好。当然对很多置换中的家庭来说,并不友好。但长期看,还是对刚需友好的。

003 限购政策下深圳房价会如何

深圳市的房市调控政策非常严格,最主要是卡掉了需求端。因为要求落户满3年并且社保满3年,才能买房。深圳,立刻就不是全国人民的了,而且深圳市内有房的离婚也没用。一下子,能买房的人少了太多。
而供应端,虽然也有减少,但影响不是特别显著。深圳地的确少,能挂牌的也的确少,但是不会发生突然的大量的下降。
因此,我的判断是:深圳的房价,至少横盘,或者下跌(大概率是跌),根本不存在越限越涨的可能。
那深圳的房,我还要买吗?我会先等等看。现如今,我有时间了。
如果你准备买房,不妨也想想水流的原理,水多吗?会流入房产吗?会流入到哪个城市?
关于房价,你应该已经有了清晰的认识。
同时,如果你关注到,市面上水的量已经如此多,有两点也自然而然能想到。当然,也是我作为一个理财师的说法。
一是,国内的水已经这么大量,如果不再更大量的放,大家手里的水量,基本上固定了。除非你有别的逆袭路径,否则阶级固化,并不是一个名词而已。内卷,不停的内卷,是有原因的。
二是,即便不再继续放水,国内这样多的水,有可能流去国外吗?假使,大家都能换成外币,能买下美国和日本,人家能同意吗?所以,外汇管控也是有原因的,钱很难出去。否则,人民币就贬值。
所以,还会不会大量的放水,不是我们能判断的。这种情况下,唯一的提醒是,不要去背负高额的房贷,万一房价上涨赶不上贷款利率,短期还卖不掉,真的会很糟糕。
大家在国内,珍惜自己的工作,努力创造逆袭的机会,选择合理适当的负债,对祖国、对社会、对自己,始终保持乐观。
作者简介:秋秋,博士,日常科研,业余理财。账号 晓财记,记录理财的每一步,相信你也有有所收获。