疫情过后,深圳房子小涨了一波(非官方数据),如果有人说:带你买房,户口、房票、贷款通通帮你搞定!赶上车就能实现财富自由,假如房子不想要了还能原价回购,是不是很心动?
小韭菜X姐姐带着200多万现金上车了,结果是……资金链彻底断链,房子也被法院冻结。
大家好,我是小影子。
前几天一个群友发了一条微博用户X姐姐的博文,“血泪控诉”跟着某大V买房,遭遇“套路贷”。
具体的长文就不放了,小影子给大家简单捋捋事情经过,大家有兴趣可以去微博搜一下。
背景:微博某个房产大V,专注于深圳房产,在微博上教粉丝在深圳加杠杆买房。开有收费会员和XX计划服务,两个加起来费用13000不到点,终身的。
加入他们的会员和计划便能:
一、获得购房资格;
二、房屋成交到过户到贷款一系列操作,全程把控风险;
三、会员自有三成资金从银行获得七成经营抵押贷款;
四、假如会员不想持有大V全款购入。
名额能搞定,钱也能帮忙操作,还有人兜底风险。
是不是看着挺心动的?所以加入的人不少,包括前面提到的发微博的X姐姐。
X姐姐报名之后,填写了自己的资产状况等各项信息,大V给推荐了一套728万的房子。
本来X姐姐的计划是:
首付218万、找小贷公司垫资510万,等房本办下来之后,就办理经营贷(大V这边协助注册公司、贷款)把垫资的钱还上。这其中当然还有一些别的费用,比如办深户、买“房票”、垫资成本。其中垫资成本预计是5万左右(万8/天,大概15天)。
实际操作的时候遇到了一连串的变故:
先是首付三成变四成,218万变成292万,一下子多了74万。这是因为X姐姐老家还有房贷没有还清不能享受“首套”待遇。
再是垫资利息从万8变成千1,“预收手续费”从15天变成了25天。本来垫资436万费用是5.23万(万8借15天);现在变成了10.9万(千1借25天)。
X姐姐本来的218万首付就已经基本上是她能拿出来的所有资金了,为了凑多出来的74万,借遍亲友;后面10.9万的垫资手续费也是借的/透支信用卡。这时候,X姐姐已经接近资金断链了。
最后也是最致命的:政策变动,经营贷抵押的房子必须过户6个月以上,即X姐姐这套房想办利率比较低的经营贷,需要等6个月。期间她只能继续找小贷公司借钱,利息加上更有各种“手续费”,综合年利率在30%以上。
贷款中介帮X姐姐进行“转贷”,就是从原本给她垫资的A公司,转而向另一家B公司借款,而B公司只愿意放款430万,比X姐姐欠A公司的少6万。这期间又发生了两笔“费用”:因为比预计晚还款,A公司要求多支付10天的利息费用即4.36万;B公司需要提前支付第一个月利息5.16万才能放款。这又多了10万。
因为X姐姐迟迟交不上差的这6万,A公司就押着X姐姐的房本。而B公司一定要X姐姐能付清那6万、确保能拿到房本办抵押才能放款。之后X姐姐找到大V,借了6万(大V说6万是助理私人借的,与他无关),将这笔钱补齐。
之后,大V要求X姐姐补一张借条,这也算合情合理。但是借条里有句话,大意是X姐姐如果不能按时还款,要无条件把房子过户给出借人(也就是大V助理)。如下图↓↓↓
X姐姐这时候资金链已经断了,她觉得自己中了“套路贷”,很可能自己会因为还不上钱而被拿走房产。所以坚决不签这个借条,并且停止了转贷的办理。
目前的情况是:
垫资的A公司因为X姐姐没有还款,已经起诉,并且申请法院冻结了价值728万的那套房。
X姐姐在微博发出长文,表示自己遭遇了“套路贷”。
大V表示自己只是教会员套路,帮选房、出谋划策;办户口、买房票、办贷款这些他都没有参与,连办贷款的中介他都不认识(X姐姐说中介是助理的弟弟,多位会员在这个中介那里办贷款)。

盲目信任大V,忽视风险

X姐姐说大V团队“套路贷”,冲着房去的,小影子觉得不是。毕竟从微博上看,按大V指导买到房的不少,深圳的房价也确实涨了。就连X姐姐那套房,最新的挂牌价也要780万了。
大V说X姐姐想赖了那6万块,还想赖掉垫资的400多万,小影子也觉得不是。毕竟,即使融资利息过高,也只是法律不保护超过24%的部分,本金是要还的。
归根结底,X姐姐本来一心是买房实现“财务自由”,却“买房致贫”,还是在于自己对整个流程几乎不了解,盲目信任大V
大V一方说:X姐姐这个虽然因为经营贷要推迟6个月再办,但是房子这么一个多月就涨了50万,以后会涨更多,只要房子的涨幅>贷款成本,就没什么风险。至于说现金流不足?会员之间可以拆借、还会指导办理信用卡之类的融资
显然,这过于轻描淡写。毕竟大V的目的是带着大家高杠杆买房,肯定多强调收益,少提及风险。
文字都为最终目的服务的,不管是有看起来多么靠谱的专业团队,也不要盲目信赖。最终的风险管控还是靠自己,最终的决策权也在自己手里,亏了,那也只能自己担。
前几天的推文里,小影子提到了自己买第一套房的首付资金来源有部分是信用卡。很多朋友对这个有兴趣,看得我有点方,提醒大家,虽然我当时手里就1万现金,但是我还有8万多公积金,父母亲友还至少能很快筹集二三十万无息资金。如果有需要,我完全有能力在几天内把信用卡的这些欠款还清。
对于融资,小影子一直强调,每月的现金流足够支持每月还款需要,保证资金链不断是最基本的。以卡养卡以贷养贷的做法大概率是资金链断链。
买过几套房,小影子深知在买房过程中会遇到各种自己事先没有想到、中介也没有提醒的情况,对于大额的交易,尤其是有合同约束、违约成本很高的情况下,一定要有PlanB
小影子买第二套房的时候,办贷款的时候被告知因为面积太小不能办商贷。当时合同已签,我需要在1周内准备好买房款,不然就是违约,要赔几万违约金。最终不得不在中介的建议下,办了一个小银行的商贷,年利率8.4%(印象太深),凑够全款完成了过户。之后我了解到另一款低息消费贷(年利率4.025%),申请成功之后用新的消费贷的钱替换了小银行商贷。从那以后,我常备消费贷额度,就是为了应对这种计划发生变化的情况。
如果X姐姐了解高杠杆购房的全过程,就能意识到中介最初给她算的资金偏低,是最理想的状态下最少的费用,自己应该做更多准备。
如果X姐姐考虑到后续的现金流管理,知道信用卡透支的各种风险,可能她就不会盲目乐观,会为还款做一些准备。
如果X姐姐在知道贷款要从三成提升到四成,就及时计算后续各项成本、现金缺口,提前做好全盘规划,她就不用每次都被催着交钱,为了借钱疲于奔命,最终让6万块成为最后一棵稻草,心理崩溃,房钱两失。
很多时候,只有对一个事物了解之后,才能意识到风险所在;越是清楚风险,越是谨小慎微。
在这位大V的微博下,看到好几个回复都是年收入不高的单亲妈妈,想要卖掉老家唯一的房子上车,咨询要怎么操作。知乎还有人提到,自己老婆看了这个大V微博,要假离婚卖了自住房去深圳买房。
诚然,我们听过的暴富故事里,有不少是靠在一线城市高杠杆买房,但房产市场有太多变数:市场、政策、个人、家庭,任何一个变化都可能让投资者在成功获利变现退出之前破产。
看别人赚钱很容易,就以为自己一定也能很顺利,是致富路上最大的错觉。
我是小影子,略懂金融、略懂管理、略懂财会的斜杠青年。
摸索着进行投资理财五六年,分享一点心得,给跟曾经的我一样是理财小白的你。
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