最近,许多有房贷的朋友都在讨论房贷利率转换的事,纠结应该选固定利率,还是选与LPR挂钩,也就是“LPR利率+基点加成”。


事情是这样的,近期央行出了政策,要求所有银行在2020年3月1日-8月31日之间,把所有的存量房贷进行转换。


按规定,在2020年1月1日前,参考贷款基准利率或浮动利率定价的已发放住房商业贷款,或者已签订合同但未发放的贷款,都要进行转换。





但需要注意的是,公积金个人住房贷款不需要转换。


另外,如果买房时申请的是组合贷,则只转商贷部分,公积金贷款部分仍按照原合同执行。


转换时,贷款人有两个选择:


一是选“固定利率”;


二是选“LPR利率+基点加成”;


不管选哪种,一旦选定就无法再更改。


目前,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、浦发银行等多家银行已经发布相关公告,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。客户可按照公告提示办理相关业务。还有银行表示,将陆续发送“一对一”短信给房贷用户。


其实,我国有贷款的人很多,贷款金额也很大。央行数据显示,截止2019年8月份,个人贷款余额总量达到29万亿元。你的房贷、你亲戚同事朋友们的房贷,都在其中。


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那么在房贷转换时,我们应该怎么选更好呢?


其实,当我们了解两者的区别之后,就能很好的做出决定了。


如果选固定利率,那么每个月还的贷款金额还是跟之前一样,固定不变。也就意味着,无论市场利率上升还是下降都与我们无关。


如果选择LPR利率+基点加成,还贷金额就会随着市场利率的变化而波动。当经济过热,利率下行时,月供成本会跟着下降,能享受到低利率的红利;当经济过冷,利率上升时,月供成本也会相应的增加。


考虑到我国利率逐渐走低的趋势,还是建议大家在房贷利率转换时,选择“LPR利率+基点加成”的模式、1年期更,这样才有机会享受到未来低利率的红利。


举个例子,张三买房时贷款100万,按等额本息方式还款,合同期限30年,贷款利率为5.39%。


如果张三在今年8月份之前,把房贷利率转换为“LPR利率+基点加成”模式、1年期更。


在假设今年12月LPR报价降至4.7%,挂钩LPR后每月月供就能减少约62元(可以吃一顿肯德基),一年就是节省744元(可以吃两顿海底捞)。


这样算下来,好像节省的钱也不是特别多。但如果在某些年份,利率差距达到1-5个百分点,房贷余额多达300万元的话,每年还款差异可能达到3-15万元,如果还款年限长的累计起来差距就更大了。


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为什么说我国利率在逐渐走低呢?


从长期历史经验来看,房贷利率从2005年的15.3%逐渐降到了2015年的4.9%;


从短期趋势来看,2019年10月起,房贷利率参照LPR执行后,逐渐从4.8%降到了2020年2月的4.75%;


从国际经验来看,阿根廷、印度等发展中国家的房贷利率较高,而日本、瑞士、法国等发达国家利率普遍很低,甚至有的发达国家出现了负利率。不出意外,中国的利率走势也会像发达国家靠拢。


况且,目前疫情蔓延上百个国家,全球经济面临衰退的风险。为了刺激经济,各主要经济体的负利率政策频频出台,在货币宽松的大背景下,利率走低是大趋势。全球都是这样,中国也将如此。