或许,我们又将见证历史。
随着降价潮汹涌袭来,越来越多人又站在了“买还是不买”的关口,多空博弈剧烈,恐慌情绪加剧。
看多派认为:国内疫情企稳,未来还会出台一系列政策救市,而且房价捆绑了土地财政和银行,跌不了,房价还得涨。
看空派认为:国外疫情严重,影响全球经济,大危机之下,中国也难以独善其身,国内实体经济、股市、楼市、汇率都会被波及。中国房价再不符合经济规律,也做不到如此“硬核”。现在入手肯定得站岗,而且未来钱越来越不好赚,扛着这么大的房贷,现金流一断,可就危险了。
现在是否还值得入手?
这一次,与之前的房价回调不同的是:以前是每天耳提面命地提房住不炒,叠加各种严格政策,把需求端的看涨预期降低下来。
现在是经济大环境发生根本性改变,需求端的购买力都变了。
各城市一直在反复救市,生怕市场信心崩了,政策“一日游”常态化。
今天嘉兴海宁又发布了放松限购政策:支持非海宁户籍可购买多套房产,明目张胆地为楼市寻找接盘侠。
【嘉兴#海宁放开限购1个月# 非海宁户籍可购买多套住宅房】据海宁发布,3月25日至4月24日,海宁云上房博会开幕。
房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是说,非海宁户籍在海宁可以买多套房。
毕竟嘉兴靠近上海、杭州,夹在中间,是环沪市场中成交的扛把子。
但可能是政策容易引发多个城市模仿,哄抬楼市,所以2点多发的文件,4点多久被从官网撤下来了。
而接下来,我们应该会看到很多三四线城市这种扭扭捏捏的救市行为。
开发商也一直很配合地炒作“小阳春”,各大开发商“抢房”、“劲销”的大红海报最近也发得很勤快,毕竟要卖房子,不然现金流扛不住。但是市场分化明显。
北京的远郊板块房山——之前卖得还不错的紫云壹号、远洋新仕界、万科中央城、首开熙悦湾等新房,算是大开发商、品质也不错的郊区盘,近期价格也有所调整。
脆弱的不仅仅是远郊盘,还有鸡肋的商住房。
如北京通州马驹桥珠江四季悦城,精装商住现房,交付的品质也不算差,但价格已经从年前的2.5万/㎡跌到了1.98万/㎡。
通州的其他商住项目东亚尚品台湖、朝北8080、新北京城市之光等,都开启了跌势。
很明显,率先开启下跌的是边角料。
中国城市的边角料——三四线城市
城市板块的边角料——郊区
房子的边角料——商住房
房价的走势,正在从以前的“限价红利”转化为“降价红利”。
行情冷时,首先下跌的就是最不受市场欢迎的“边角料”。
行情好时,省会二线城市限价严格,三四线不限价疯涨;主城区限价严格,郊区限价松懈;住宅限购严格,卡死房票,放开商住房随便买。
一个被限制,一个被抬升,所以主城区和郊区的价差小,省会城市和三四线城市的价差小,形成了独特的“房间扁平化”。
而未来城市之间、市郊区之间的房价分化会越来越严重,“房价扁平化”会逐渐消失。
回到开头的那个问题——现在还适合买房吗?
回答这个问题非常简单:除了房产,你有没有更好的选择?能够抵抗通胀、汇率风险?
如果没有,2020年要么不买房,要么就买好房子。
不管城市本身是供需紧张的二手房市场,还是纯新房市场,都要挑着好城市的主城区买。
我的想法是,现在房价还时滞于经济,信心不足,短期利空趋势会越来越明显,让子弹再飞一会儿。
疫情带来的影响,可能远超我们的想象。全球化的世界,外贸内需都会受影响,对实体经济的打击重大,最脆弱的民企,会迎来一波倒闭潮。
今天,这张“东莞外贸工厂鼓励员工即日辞职”的图片全网疯传。
我想这只是开始,经济会越来越难,我们得做好心理准备过紧日子了。
除了房价轮动的“普涨”,未来房价能涨,一般逃不过下列三大因素:
1.之前被政策压抑,价值被低估,严格限价,房价远低于同量级城市,如2019年上半年的苏州
2.政策红利,发了个大礼包,如2019年下半年的深圳
3.经济发展强劲,未来有持续向好的小趋势,经济带动房价
1、2种未来会越来越少,更多都是属于第3种,经济和政策不可控,我们只能去把握确定性更强的因素。
这其实也是教会我们做价值投资。选好好城市、好板块、好房子,然后长持。静静地,等风来。