我和男票刚刚在上海郊区买了一套小房,对于买房的那些事儿,也算积累了一点经验,现在分享给大家。
1、买房过程
2019年6月份订了房子,2天内付了10w订金,一周内付了中介2个点的中介费
10月9日交首付并网签
10月23日建行通过组合贷款申请
10月29日过户,并且付房东尾款并交房,当天晚上就住上了新家
11月6日交契税、房东个人所得税,拿到房产证
现在就等着房贷下来,这个过程就完结了。
2、上海外地人买房贷款资格标准
(1)社保在过去63个月交满60个月
我和男票都是外地人,男票在10月份交完9月份社保后刚刚达标。要确定自己有没有达标,可以去社保中心自助机上拉单子。单子底部有统计月数,这个统计数字是自动过滤掉漏交、补交的月份的,如果数字是大于或等于60,缴纳年份是63个月内,那么恭喜你,达标了。
也是运气使然,10月8日之后上海商业贷款进一步下降,我们申请到最低利率——4.65%。
(2)公积金连续交满6个月才能公积金贷款
想要公积金贷款需要在过去的6个月内连续缴纳公积金,只要额度满16667元,每月缴纳基数1000以上,就能贷满50万,如果你有补充公积金,则最高能贷满60万,两个人一起的话最多公积金贷满120万。我们只有公积金,没有补充公积金,由于之前公积金有取出来过(直接去公积金中心申请租房抵用),余额没有满足。正值我换工作,让其他公司代缴,额度可以自己把控,在贷款前夕满足资格贷满50万。男票余额不足贷了20多万。
这里补充几个问题:
问题一:过去6个月跳槽过,不同公司交的公积金,额度也不一样影响贷款嘛?
答:只要账户每个月有钱进来视同连续缴纳。就拿我来说,过去6个月额度变了2次,离职前上一家公司交的是1330,离职后我自己交的,每个月交2000多,不影响贷款。
问题二:为了贷满50万自己交的额度高,会影响贷款嘛?
回答:从6月份订房后,我为了10月份能贷满50万给自己交了很高的额度,不影响公积金贷款。
(3)外地人要已婚才能贷款
单身外地男女在上海没有买房资格,为了买房只有结婚啦,人家都是奉子成婚,我却是因为房子。已婚夫妻只要一方达到买房资格,就可买房,上双人名字。
3、房子款项问题
首套房首付35%,因为我们是二手房,中介费2%,契税1%,房东个人所得税1%,还有房产税,房产税不多,有居住证达标的话免交,不达标先交了以后还能退。所以要想买房,还要把相关费用算一算,各种费用加起来也不是小数字。
如果房子谈下来了定金在1-2天内就要打到房东的卡里,中介费也在一周内要交齐。对于手里只有5k流动资金的我们来说,一下子要凑齐13.74w还是费了一点功夫,毕竟这年头借钱还是蛮难的,特别是借钱买房。我们都是给人家写借条,还将我们的定期理财截图给他们看,就是想让他们放心,短期内能还得上,最后还算了利息。朋友借钱除了情分,也不能让他们吃了亏,这样有借有还再借不难嘛。
4、跟房东协调好,可以提前搬进去
没买房的话只能租房,我们租金马上就要到期,一下子要交3个月的房租,8月份刚续签了一年,等拿到房子退房的话其实算我们违约的,那时候别说一个月的押金了,多付的房租都不一定要得回来。所以我们让中介协调,过户之后就交房,我们提前住进自己的新房,这样就不用再付房租了。当然,卖家完全有理由拒绝你,所以我们也主动提出了弥补条件,在贷款下来之前每天付卖家100元钱,这样就相当于租住在自己家里。这个价格跟我们租房的价格差不离,因此就成交了。
事实证明我们的决定是正确的。向租房的房东说明退房并要求他退还押金后,房东不提说退,过了1天说要带人来看房子,并且诓骗我们说房子租出去了退押金。由于门锁之前换过,房东要求我们给他钥匙。我男票谈好的先给一把,等租出去后退押金再给剩下的钥匙,房东表面答应。结果隔一天我们去找电动车的钥匙,发现房东把锁换了,其实我们房子当月房租还没到期呢。可想而知,这押金要不回来了。
5、找一个靠谱的中介很重要
今年除了我们买房外,男票妹妹也买了房子。我们找的链家,他们找的小中介。其实我们买房很快,下午男票去看房子,马上就定下来了,感觉链家收我们2个点有点多,毕竟谈判的时候房东也就降了1万块钱。但是我要说的是,不要被表象蒙蔽,买房还是要找个靠谱的中介。
(1)链家没有重复收费
从始至终,链家只有一个费用就是中介费2%,但是小中介看似便宜,其实有很多隐性收费项目在里面。综合算下来,收得不比链家少。
(2)链家专业
办理网签的时候是在链家的一个分中心里,我们去的时候,链家后台已经提前帮我们审核好了,合作的银行也是上门办理贷款,我们真的只要到了地方就行。在过户的时候也是,别看楼市不景气,房产交易中心人可多了。链家专门派人定点在这里,主要工作就是帮助客户办理过户手续。他们会提前帮我们叫好号,这边拉卖家的资料,那边取号就等着资料拉好办理手续,几乎做到无缝对接,节省了客户的时间,而且提前帮客户整理好各种资料,现场只要签字就好了,一个流程走下来半个小时左右。贷款虽然还没下来,因为链家跟银行是有合作关系的,放款都很快。
现在回想整个流程,有怀疑有不确定性,但是整个交易下来,我们感觉到舒心,省事、顺利。如果真的想要买房子,还是找大平台,收费合理,服务舒心。
以上就是我总结的买房经历,蜗居虽小,但是不用付房租,上下班方便,还贷无压力,居住条件改善了很多,还是很满意的。接下来会办理居住证,到时候再更新一下居住证办理的经验吧。