在深圳买房还会亏钱?大概没人相信。
毕竟,一栋近30年楼龄的房子塌了都有人争先恐后的去买,怎么可能还有亏钱的房子?
在上个月我看到一个深圳买房10年,亏损2500万的故事
讲的是一位购房者在10年前以总价5000万买入顶级豪宅华侨城天麓,但在2017年以2500万被拍卖,因无人报名而流拍。这是在2017年,楼市行情大好时发生的。

还有位于罗湖老豪宅区的银湖别墅群,在2008年总价已经到了4000-5000万。但是在2019的今天,它的房价不但没有上涨的趋势,甚至出现缩水迹象。

以金湖山庄为例,一套344.75㎡的别墅在链家挂出的总价为4600万;


齐明别墅一套户型351.43㎡的挂出价格为3800万;


这些楼盘的房价不低,但是前后十年,涨幅几乎为0

一边是房价高到买不起的刚需客,另一边是卖不出去还亏钱的业主。
深圳楼市就是这么魔幻。
涨不动的房子

我们不能否认的是,闭着眼睛买房的时代已经过去,但是在2019年的当下,依然有涨幅可观的楼盘。



例如福田景田片区的赛格景苑,今年的成交均价涨幅高达28.5%;宝安的都市翠海华苑成交均价涨幅也达到了21.7%......

在这一刻,买房要避开哪些楼盘显得至关重要,特别是二手楼盘。

虽然我们一直建议购买二手房,因为所见即所得。但是有一些楼盘几年的涨幅仅10%,甚至低于10%。折合时间成本和机会成本,不涨即是跌

所以,这些涨幅没有超过10%的楼盘一定跑不赢大势。

那么跑不赢大势的楼盘都有哪些?
Top1.京光海景花园-涨幅0.6%

位于南山后海片区的京光海景花园,常年被中介誉为“投资洼地,买到必赚钱。”

然而事实是,这个楼盘非常冷门。有多冷?就是一年只卖出两三套那种冷。来看一下它近三年的涨幅:


可以看到,在2016年12月均价为54221元/平,但是到现在也只有54562元/平,房价涨幅只有0.6%,这个程度的话等于没涨,吓不吓人?
在链家查询它的二手房成交记录,发现在2015年以前挂出的房源成交周期基本上都是在15000天以上,15000天是什么概念?就是压根卖不出去啊
但是到了2015年,情况稍微好了一些。今年上半年也卖出了三套,成交周期在两个月左右。


跟周边的房价对比,京光显得更惨淡.....一路之隔的文德福花园均价都去到了7.5万/平,蔚蓝海岸2期去到了9.8万,招商名仕花园也去到了7.5万。


一系列数据让人纳闷,位于后海东滨路与后海路交汇处,900米左右有地铁一号线登良站,一公里内购物中心有沃尔玛和华润万家,小学有南油小学,中学有北师大附中为南山前五。配套不算差,问题在哪里
据了解,项目最大的问题是户型非常不实用,94㎡只能做2房,124平也只能做3房,这对深圳的刚需来说5.4万/平可以淘到更好的房子。
其次就是小区物业管理差,比如小区卫生不到位、路灯坏了没人修理,找物业也不能解决问题,能怎么办?

还有就是车位不够,人车不分流,虽说是前期规划问题,但是出现问题也得想办法解决。一系列问题长期得不到改善,自然也没有接盘侠。
Top2.天琴阁-涨幅0.8%
天琴阁位于宝安西乡,楼龄14年,比较老旧而且只有两栋,共14层。以52-80㎡的复式1-3房为主,没有什么社区,只有一个较小的空中花园,周边农民房居多。


现在的均价是5.5万/平,查看近三年的涨幅,仅0.8%,这个涨幅跟京光海景花园不分上下。


在链家成交记录来看,今年上半年成交了9套,总价在340万左右。但是在2019年之前的成交情况不容乐观,基本上一年只卖出两三套。
在西乡,总价340万上下,还可以淘到稍微新一点的小区。而且稍微了解情况的人都会优先考虑富通城,从升值和后期转手的成交率来看,天琴阁是比不上的。
最后就是项目的学位比较一般,小学是西乡小学,中学为海湾中学。没有名校学区加持,自然不会引起部分追逐名校家庭的关注。
Top3.洪福雅苑-涨幅4.6%
天源大厦位于宝安区翻身路与创业一路交汇处,楼龄18年,是个小型社区,共5栋。距离5号线翻身站100米,属于地铁物业。


在房信网查询显示今年上半年也没有成交记录,在售的房源有6套左右,近三年房价的涨幅也只有4.6%。
之前去看过翻身片区,整个片区房子都比较老旧,中介反复跟我们强调翻身绝大多数都被划入旧改了,现在入手肯定是没有问题的,表示自己也在翻身买了一套。
当然自住是没什么问题的,但是如果奔着投资,我觉得太难了。深圳的旧改是块硬骨头,谁知道什么时候能啃完?
小区的户型方正实用,因为附近农民房居多,所以高楼层视野开阔。配套一般,一路之隔有一个天虹商场,而且这个天虹商场比较旧。
要说为什么涨不动,大概率是因为地段一般,配套一般,楼龄老。同等价格,大家都会选择更优项。
Top4.碧海名园-涨幅6.3%
说起碧海名园,办公室的同事都表示头皮发麻。原因是2013年发生的刑事案件,一女子用最残忍的手段把丈夫和婆婆给杀害。

大家只要在网上输入“碧海名园”四个字,出来的绝对不是小区信息,而且这个案件。


这件事情对整个小区有巨大影响,事发之后同层的租户跟业主都迅速搬离,小区也因此冠上了“凶宅”“风水不好”之名。就算喜欢这个项目的购房者,了解到这个事情之后都被吓跑,毕竟大家都非常忌讳这些事情。
在链家显示,今年上半年平均每个月成交一套,成交价也去到了400万,单看成交价是不错的。但是查看近三年房价的涨幅发现只有6.3%


小区是比较新的,而且也有社区。主推的户型是59.89-127㎡的复式,有2-5房,户型实用。在售的房源显示最小户型59.89㎡的总价也才去到350万左右,如此适合刚需的产品怎么就被冷落?
除了刑事案件我认为还有其他原因。首先是,周边配套一般,但这是整个西乡的短板,目前体量较大的购物中心只有天虹跟沃尔玛。而且附近有很多农民房跟工厂,人员比较杂乱。
其次就是小区靠近宝安大道,除了飞机噪音还要忍受车流的噪音,这对于不能忍受噪音的购房者来说简直就是灾难;跟前面两个盘一样,学位比较一般不能引起家长关注。
压死骆驼的最后一根稻草就是恶劣的刑事案件。
Top5.苏豪名厦-涨幅10%
苏豪名厦位于南新路和桃园路交汇处,是一座32层的独栋商住项目,楼龄21年。


盘点的这几个冷盘中,它算是比较好的。起码近三年的涨幅达到了10%,现在均价为4.6万/平。但是在链家的成交记录中显示,今年上半年还没有成交的房源。


项目最大的缺点是商住性质,这就导致小区内有很多小公司办公。人流量大而且杂乱,很难形成居住氛围,导致小区不像小区。
还有项目的户型非常鸡肋。在房信网信息显示18年成交的两套房源均为50㎡,但是只能做到一房一厅,90㎡也只能做两房,这对于深圳的刚需是非常不友好的。


感受一下户型:
虽然离地铁一号线大新站比较近,但是没有名校学区、小区氛围不行和户型鸡肋等一系列问题,价格低也难有接盘侠。
这几年一直传闻它会旧改,如果能改当然好,但是传闻就像八卦,听听就好。
最后

过去深圳楼市黄金十年,买房亏钱,说出去没人会相信。

很多人在买房刷卡签字时,想的都是买了这个房子会如何暴涨,让自己实现财富暴增阶层跃升。

殊不知,房地产的坑,真的是很深很深

一旦选筹错误,不仅涨不了,还会烂在手里卖不出去。不仅埋了你,甚至还会踩上你两脚。

以上为正文,来自灯心戎
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