前言
天健天骄开盘去化8成,说实话,我很惊讶。
比我想象中卖得好,虽然碰瓷香蜜湖豪宅的概念,但依旧是福田中心区的稀缺楼盘,算上装修,最低总价要1000万,看来单纯冲着福田中心区地段去买的土豪还真不少。真的是印证那一句,你大爷依旧是你大爷。

但我还是忍不住吐槽,它的户型产品确实做得不怎么样,90、112、122平米只做到3房,得房率还不足80%,这个得房率放在全国范围内讲,是再正常不过,但在深圳,它的得房率真的还不够出色。
深圳的得房率能去到多变态?碧海某盘一套53.4平米的户型,做成复式3房,实用面积71.7平米,得房率超过130%。
西乡坪洲某盘43.4平米,套内能做到46.9平米,得房率超过100%。

当然,抛开这种特别变态的,深圳二手房的普遍得房率也都在90%左右。
所以天健天骄这种使用率不高的户型,依然大把人趋之若鹜,除了地段,我也找不到更好的解释了。
不过从中有一点可以窥见,未来新房得房率低将是大势所趋。
“偷面积”将成过去式
按照百度百科的解释,高层塔楼的得房率在75%-78%,高层板楼得房率在78%-85%,在这个标准内称之为“正常”。
也许有很多人对“得房率”的概念还不够清晰,我在这里再啰嗦一下,简单来说,就是你房子实际使用的面积越大,你的得房率越大,因为公摊面积是恒定的,想要有更高的得房率,开发商往往就会在“赠送面积”上下功夫。
比如入户花园、飘窗、生活阳台都是可拓展的空间,会作为“半赠送”或者“全赠送”的方式送给购房者,所以往往88平米的户型能做到标准的4房户型,使用率达到90-100%,甚至更高。

这种模式,表面上看是购房者得益更多,实际是开发商赚了更多利润。
比如一套80平米的房子,单价50000元,开发商说有赠送面积20个平米,然后单价变成了60000元,羊毛依旧出在你身上。不过依旧有大把购房者买单,因为他们的计算方式是:400万/100=4万/平。

所以很多购房者会喜滋滋以为自己赚到了,嗯,天真如你。

对于开发商而言,这类“赠送面积”开发商并不需要支付土地成本、没有报规、没有报建等费用,只产生了建造成本,所以开发商在这块的利润空间非常可观,所以开发商也乐意多拓展一些面积。
论道行,购房者又怎么比得过开发商呢。
所以在“高使用率”这个问题上,开发商和购房者倒是意见统一,毕竟一个想赚钱,一个想省钱,刚好不谋而合。
了解过深圳市场的人基本都知道,深圳的房子得房率是公认的高,远甩北京上海几条街。

毕竟深圳真的是寸土寸金,1平米的差价就5万,10%的得房率差,差价分分钟50万以上,以前开发商在设计户型的时候,总是想方设法去“偷面积”,目的就是为了提高使用率,并作为产品亮点来吸引购房者,所以高使用率的房子往往卖得更好。
深圳早在几年前就明令禁止“偷面积”,但上有政策,下有对策,很多开发商在“禁偷”后仍然可以想到办法进行“拓展”,许多赠送面积都在项目规划验收之后进行加建,并不登记在房产证上,也不存在办理不了房产证的问题。
不过这两年查得越来越严格,不少入市新盘“偷面积”的情况都有所减少,尤其是一些大品牌开发商,开始遵守“规则”了。
比如之前全城营销的恒大城,得房率也一般,在77%-80%左右,再比如半岛城邦三期的87平米两房,得房率也在77%左右,再如今年销售扑街的华侨城新天鹅堡三期,112-120平米左右得房率也只有75%左右。
还有热卖的天健天骄等等,都是低得房率的新房。
未来单价将有变化
当低得房率成为一种趋势,在房价单价上就要重新评估了。
同等面积,以往每平米8万的,现在单价可能就变成10万了。这个很好理解,一套100平米的房子,总价1000万,以往的得房率高,去到90%,实际使用面积就是90平米,单价11万,但是现在按照75%的得房率来计算的话,100平米的房子,实际使用面积就只有75平米,单价直接飙升到13万了。
所以买房有时候不要单看总价,还是要核算一下单价。
在低得房率成为一种趋势之后,新房和二手房市场将会明显区别开,对于购房者而言,选择也将更加困难了。
新房,新,税费少,但选择少,得房率低。
二手房,旧,税费多,但选择多,得房率高。
究竟怎么选?又将摆在购房者面前的一道世纪难题。
溢价预期降低

深圳早就进入存量房市场了,二手房的交易量比新房还要活跃。
其中有很大一部分原因是因为高得房率,同样的地段,同样的总价,在二手房市场中往往能比新房多买一个房间,这在房价高企的深圳来说,再重要不过。

尤其一些楼龄在10年以上的房子,得房率相当惊人,42平米2房、65平米3房、77平米的4房比比皆是,这放在全国或许让人难以置信,但深圳确实如此。
所以当这一批得房率低的新房进入二手房市场之后,除了楼龄新点,其他方面显然是竞争不过之前的二手房,这也意味着未来同一地段的房子,得房率低的溢价预期也会降低。


从趋势看回当下的现象,也基本能理解天健天骄的热销了。
首先深圳的鄙视链一直存在,关内的看不起关外的,南山、福田的看不起罗湖的。拿着1000万的基本不会考虑关外,但南山、福田这几年入市的新盘少之又少,天健天骄作为福田近几年稀缺入市的住宅盘,关注热度自然高。
再者,未来只要是新房,得房率就不会太高,天健天骄以后就算进入二手房市场,与同期的二手房相比,也仍有地段和品质的优势,估计土豪们是考虑这一点才入手的。
这一届的购房者显然聪明很多了,还知道地段永远是买房的第一定律。
深圳未来将回归“正常”的得房率区间,这意味着普遍单价会比过去的二手房要高上不少,从另一角度而言,现在市面上留存的这些的得房率很高的次新房未来溢价率反而可能更高,未来流通性也就更好。
以上为正文,来自江秋