广东旧改迎来新变化!钉子户将成为过去式?

9月4日下午,广东省人民政府发布《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(下文简称《意见》)发布,里面重点提及,如果在“三旧”改造中有钉子户迟迟不愿签约,可按照相关法律进行征收。
并直接表示超过2/3业主签订拆迁补偿协议的,而少部分不同意的,可直接申请政府裁决。
这次意见的出台让我们不禁联想到前段时间拉锯10年的木头龙旧改,由于4户钉子户的死守,导致49业主在等待中离世的消息,后来政府终于出手,将木头龙房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目。至此木头龙的旧改拉锯战才告一段落。
此次《意见》的出台,是对深圳过去旧改“100%签约率”的突破吗?未来旧改是否会有更快更有效的推进?

先来看本次《意见》中最令人关注的两点:
一、《意见》16条

三旧”改造项目,多数原权利主体同意改造,少数原权利主体不同意改造的,按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理;法律法规没有规定的,可积极探索政府裁决。
对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况,原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,符合以下分类情形的,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。
(1)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;
(2)建筑物区分所有权的,专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议;
(3)拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;
(4)属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
对政府裁决不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的,由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。
县级以上人民政府进行裁决前,应当先进行调解。

这里的重点非常好理解,只要超过了2/3的业主同意的就可以拆,如果有少部分业主不同意不愿意搬走的,按照法律来走,或者寻找政府解决。这意味着政府将正式干预旧改,加快旧改的进程。
二、《意见》第18条:
发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目,市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意,但项目仍难以推进,在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的,该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)工作,并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。
这一点主要保障的就是开发商的权利,如果2/3的业主已经同意了,但是由于少部分业主的阻拦,造成项目在规定时间内无法推进的,开发商可以申请转为政府为主导,而且还对前期开发商的投入进行合理的费用补偿。
我们都知道,开发商在拿地的时候,除了支付拆迁安置作用,在建设期间还要支付一大笔过渡安置费用,如果一旦旧改持续的时间长,意味着开发商的成本在增加,深圳木头龙拉锯10年,益田单单在过渡安置费用这块支出就超过上亿元。
此次意见的出台,既是保障了大部分业主的权利,其实也是鼓励开发商拿地。
随着房价水涨船高,拆迁补偿的成本也在不断刷新认知,一夜暴富、上亿赔偿种种财富神话不仅刺激神经还挑战人性。
此次意见出台可以说是一场及时雨,但我们必须弄清楚几点。
1、和深圳有没有关系?

当然有,深圳虽然拥有特区立法权,在整个城市更新的过程中,对于拆迁补偿的标准是有一定自主权的。
但此次新政并未直接排除深圳,所以深圳在“三旧”改造政策中是要执行的,这对于深圳而言,是一个重大突破!

深圳这些年来在旧改中都面临着巨大障碍,旧改历经10年甚至20年的项目不少,不仅损害了不少业主的自身利益,增加了改造成本之外,还直接影响整个城市发展的进程,尤其在深圳升级先行示范区之后,旧改耗时长的问题急需解决。

而且各种漫天要价、一夜暴富这种财富神话大部分都出自深圳,所以相比其他地方,“三旧”新政对深圳影响更为重大。
而且这次的新政释放的信号也足够强,未来不鼓励也不允许通过漫天要价、导致推高拆迁补偿的成本,进而推高房价的模式。

其实这就像是一个死胡同,房价高了,拆迁业主需要更高的拆迁补偿,而开发商补偿成本高了,又通过提升房价去填平利润,最后大部分人又买不起了,这是一个死结,而这次意见就是为了尽可能解开这个死结。
另外,根据规划,深圳2035年是需要增加170万套房屋的,但深圳地少,想要增量,就必须从现有的存量,通过改造来弥补土地供应的缺口,在深圳升级先行示范区之后,这一块肯定也是不得不做的。
所以深圳的“双百”方针一定是要突破的,此次2/3签约的标准其实也是像国际标准看齐。
2、旧改有望加速吗?

当然。未来如果深圳真的突破“双百”政策,很显然,只要大部分业主签字同意就可,大大减少了整个旧改流程的时间,以往在深圳平均一个旧改就要持续5年以上,而大部分都是卡在签约补偿安置这一环节上。
所以“三旧”改造政策真的能落地,旧改时间是大大缩短,旧改难度也会大大缩小。
3、开发商更敢拿地了。

以往因为拆迁难、拆迁贵,尽管是块肥肉,这几年开发商也是不敢碰旧改用地的,此次意见明确表示,改造项目的拆迁补偿方案的合理性已经通过了政府的行政审批,但还是有少数业主阻挠的话,那么项目将由市场主导转为政府主导,并对前面已经介入的市场主体(主要是开发商)进行一定的补偿。
这其实就是鼓励开发商进入,给市场一个定心丸,有政府在背后支撑,开发商的信心也会更大,而且意见中还提出简化“三旧”用地报批手续、支持降低用地成本,强化行政司法保障等措施。
意见落地后,或许真能打破如今开发商不敢碰的僵局,加速旧改进程。

此次“三旧”新政,可以看出未来的政策倾向,将从加速旧改进展、降低旧改难度、鼓励开发商进入以及优化政府主导为方向,而目的其实非常明显,就是有效盘活土地用地,同时又不允许在旧改过程中出现漫天要价、抬高房价的行为。
从某种角度上看,也是楼市调控的一种手段,在稳房价稳预期的背景下,这次直接从土地方面进行控制,既是调控的深入,也是旧改一个尝试性的突破。
以上为正文,来自江秋
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