前 言

上周,我们发表了一篇《卖不掉的房子,为什么你还在买?》引起读者热烈讨论。
其中一位读者留言问道:


这个看似非常简单的问题,却不能用一两句话说清楚,于是出现了这篇文章。

其实说白了,传统意义上,我们理解商住地就是公寓,居住用地的住宅就是普通住宅。

但实际中却会出现各种差别,他们的区别可以从土地性质、使用权限、贷款政策和其他方面等四个方面来分析
那买房需不需要考虑是什么性质用地?
我们一条一条来说。
土地性质及使用权限不同
购房者在买房的时候首要要了解的一定是土地性质,那土地性质是什么
在我国的城市规划中,管理部门会根据城市的规划需求对某宗用地规定它的用途,也就是我们说的土地性质。
在一般情况下分为五类,包括:居住用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。
因为土地性质不一样所以会有不同的用途,这也就间接决定了它们的土地使用权年限。


从表格中可以看到,土地使用权年限最高的是居住用地,最低的是商业用地。
看到这里有人就懵了,土地使用权限是房屋产权吗
在这里我告诉大家,不是。以前买过房的人应该都知道,买房后会拿到房产证和土地证。而房产证就是房屋所有权,土地证就是土地使用权。
也就是说,房屋产权就是房产证和土地证里各项权利的总和,业主对该房屋的财产有占有、使用、收益和处分的权利。
我们再来看看这两项的区别,看下图:

这也就是平常我们买房的时候,销售会告诉你这个房子是70年产权的、40年产权的。这时候你就要知道,销售所说的70年产权是指“土地使用权”,而房屋的所有权是永久属于你的。
根据有关法律规定,在土地使用权期满后,使用人要求继续使用的,国家可以不收回土地使用权,可按规定申请续期
最后的灵魂拷问,土地使用年限是从房产证交付开始计算还是从批地开始?
正确答案是:从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的,也就是从开发商和ZF签订土地使用权出让合同那天开始算。
举个例子:小A购买了一套70年产权的房子,开发商在2009年和ZF签订土地使用权,在2013进行销售,小A在2014年拿到房产证。最后是2009年加70年产权,才是小A的土地使用权年限。
有什么不同

1、贷款政策不同

在贷款政策方面,可以从贷款方式、贷款年限、首付比例和契税分析。
首先是贷款方式和年限。商业性质的住宅只能进行商贷,而且贷款年限最高只有10年;而住宅性质的住宅除了可以选择商贷,还能公积金贷款,贷款限制最高30年。
其次是首付比例,商业性质的住宅最低只能做到5成,而住宅可以做到3成。
最后就是契税,首套住宅的契税根据面积大小而定,一般是1%-3%;而商业性质住宅的契税均为3%。看着不多,但是总价算出来肯定也不少,谁还不想省点钱置办好点的家电?
但是商业性质住宅有一个优点就是,不占用个人名额,也就是不限购不限贷。这就让一些刚需想着可以买来过渡,再转手;投资客在不占名额的条件下也可以买来投资,这就是为什么很多人倾心于公寓的原因。
结合现实情况,购买同等面积的产品,商业住宅40年产权的房屋首付5成,月供压力非常大;而且商贷利率比公积金高了很多!

2、其他不同
1.生活成本不同。商业住宅的水电费会高出很多,而且不能通燃气。因为属于商业性质用地,所以需要按照商用标准收费,一般情况下比住宅收费标准高出30%左右,。相比之下,住宅的生活成本会低些。
2. 落户政策不同。一提到商业住宅我们首先要考虑的一定是落户问题,因为绝大多数城市的商业住宅是不能落户的,而普通住宅就不存在这些问题。
3. 入学政策不同。在一般情况下,商业住宅是不能申请学位的,虽然现在有部分城市给商业住宅配置了学区,但是这种比例太少了。所以如果想购买公寓,孩子又需要上学的家庭,万分注意。
4. 居住品质不同。大家都知道商业住宅的容积率很高,我们经常能听到2梯12户、3梯18户这样的梯户比,你可以想象早上出门等电梯以及下班等电梯的时间,就知道多抓狂。
这样高密度的住宅,跟纯住宅一比,舒适度可不止低了一点点。
70年产权公寓需考虑土地性质吗?

读者最后一个问题是:70年产权公寓需要考虑土地性质吗?
之前我们曾写过一篇文章,谈及公寓一般只有40或者50年产权,有不少购房者表示他们都买到了70年产权的公寓。

很多人不能理解,还有70年产权的公寓?包括文首有网友也提问到70年产权的公寓能不能买。


公寓之所以有70年产权,是因为它的土地性质是居住用地,所以有70年土地使用年限,但却建成了公寓的产品。

这类公寓和住宅有什么区别,又能不能买?我的建议是关注两点,一个是有无学位、能否落户以及居住舒适度。

大部分这种70年产权的公寓,因为土地性质是住宅,所以大概率是可以落户和读书,但也有不少是没有学位的,所以买之前一定要问清楚。

在舒适度上,这种70年产权的公寓绝对比不上普通住宅。这类公寓会和大部分公寓有一样的情况,小体量、小户型、梯户比高,如果家庭考虑居住,舒适度不高。

但这类公寓面积小,总价低,带装修,物业服务更优于普通住宅,部分手头紧张的单身或小两口会想要买这种70年产权的公寓来过渡

毕竟就算养个牛养个羊都需要棚,何况是个人。

而且70年产权的公寓在水电上都是属于商用水电,生活成本比较高,如果有资金有名额,当然更建议一步到位买住宅。

最后
买房动辄几百万,不是几百块钱的衣服,买错没有后悔的余地
因为置业错误而付出惨痛代价的故事,我相信大家也听过不少。深楼市团队也一直在用心写文章,给购房者传递正确的购房信息和资讯。
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以上为正文,来自灯心戎
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