一.大湾区吊车尾的城市:江门 肇庆

在江门和肇庆被划入大湾区之前,大家对这两个城市的记忆点应该就是:新会小青柑和四会砂糖橘。
没有办法,这两个城市比不上广州深圳珠海一样有知名度有地位,不像佛山东莞一样制造业发达,盛产“made in china”,也不像惠州一样靠着诞生了无数经济奇迹的城市,更不像中山一样有着未来即将兑现的大利好“深中通道”。
渐渐地,说起江门肇庆,大家的直观感觉就是:哦,大湾区最没有存在感的城市,属于吊车尾的。
而这两个城市又是大湾区城市的地板价,江门8800元/㎡、肇庆7000元/㎡,也是中国三四线城市的楼市典型。
所以,上周,【大胡子说房】团队驱车从深圳出发,来到江门肇庆考察,站在这两个城市的土地上,去看两个城市的价值。
在此,我们还看到了中国三四线城市楼市有多野。

二.管控严格的江门,房价早已爬上高位

江门是一个很典型的小城市,基本没有什么突出特点,其他小城市的老城区怎么破,它的老城区也怎么破,而且城市规划杂乱无章,毫无组团概念。
而且它也同样有大湾区城市共有的特点:拆迁难。
当我们驶进江门老城区时,最直观的感觉就是:江门对破旧不堪的老城区基本是放弃式的。
棚户农民房依然倔强地盘踞在城市主干道两旁,老化的电线织成一个蜘蛛网一样,甚至没有任何消防措施,安全隐患极大。还有破旧的厂房,丝毫没有搬迁的意思,正常生产。
在这样破旧的老城区,只有零星几个新盘,停车场拆掉改造而成的蓬江区越秀天悦文华,价格是10500元/㎡,附近都是厂房村民房,城市界面丝毫没有升级。
别以为只有大城市才会堵车,道路狭窄且路网规划混乱的江门,人、电动车、摩托车、三轮车、小车混用车道,通勤效率非常低,堵车堵到你怀疑人生。
由于蓬江老城区严重满载,早期老城区人口已经外溢万达广场板块,旁边是几大成熟的商圈,生活配套相对比较完善,周围基本都是次新房,属于看得到现在也看得到未来的板块。
一般来说,买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱,毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。
为了做大城市量级,江门还沿着西江规划了新城区——蓬江新区,市政府也计划搬迁到新区,目前地标体育馆已经建好,虽然人气不足,但房价真心不便宜。
新区的商业中心保利全球购物中心旁边,保利中心大平层摸高到江门的天花板价,精装17000元/㎡以上。
保利的不远处,碧桂园9298元/㎡拍下的地王,大平层毛坯要卖到14000-15000元/㎡,还要验资30万才能看样板间,属于江门的第二高价的项目。
而这个片区的刚需房,越秀的滨江盛悦仅仅是毛坯10500元/㎡,区域间的价差是有些大的,很明显,江门蓬江新区的价格是有些炒作过度的。
毕竟新城区真的太缺乏人气了,只有一栋体育馆孤零零地立着,我们饶了一圈,只看到了一个扫地的阿姨。也是因为人气太差,所以保利全球购物中心的商业一直迟迟未开,毕竟江门本地人认的商业还是万达广场附近。
目前,江门的楼市行情也非常淡,毕竟是江门本地人玩的市场。
一进售楼部都是用粤语问你“是不是来看房的”,而且一些置业顾问连普通话都说得很蹩脚,毕竟说惯粤语,置业顾问都承认主要客群是本地人。
当珠江西岸的珠海中山限购都已经如此放松之下,江门却意外地保持政策严格,要求半年社保,项目基本是不能接受先买再交社保的。
当然,市场还是留了一定空间的,对于刚刚开盘,货量充足,急着回款的开发商一般都是可以等你半年的。
除了蓬江区,江海区和新会虽然都有成型,但不属于江门的城市发展方向,江门从江海到新会的一路上都是香蕉林,都发展这么多年,还是香蕉林,所以政府没有把力气花在这个区域。
如果政府着力把两个城区融合,绝不会是现在这个样子,这也侧面说明了江门本身的财力不足,未来的房价空间其实是很有限的。

三.混乱城建、混乱市场的肇庆,竟然规划了个高规格的肇庆新区

走过两个城市,会发现肇庆的老城区是明显强于江门的。
而且肇庆老城区本身的自然资源也远远强于江门,既有西江环抱,还有国家5A级旅游景区七星岩,也就是星湖。
有点可惜的是,肇庆的高端项目都不是西江的一线江景房,而是星湖的湖景房。
最关键的原因还是肇庆不懂怎么开发江景资源,一线望江位置都是一些老破小,而没有开发成滨河公园,导致江景资源不突出。
江边风景一般▼
肇庆和江门一样存在着老城区严重满载,需要发展新城区。
肇庆在距离目前的主城区10多公里之外,鼎湖区中部,规划面积了115平方公里的肇庆新区,西以凤凰大道为界,东至珠三角环线高速公路,南临西江,北至鼎湖山脉。涵盖行政办公、总部经济、文化体育、商务中轴4个组团。
放眼整个大湾区,基本已经很难找到如此大面积的空地,而且自然条件特别好,依山傍水。
肇庆新区核心区总用地面积约9.45平方公里,其中,绿地面积约4.97平方公里,水系面积约3.74平方公里,市政道路面积约0.74平方公里。
肇庆新区▼
一般来说,三四线城市投入如此重金建设人口,可能会存在步子迈得太大、容易扯淡的风险。
毕竟产业不好导入,人口更是不足,但不一样的是:肇庆新区之所以规划如此之好,背后其实是广东省ZF的扶持。
作为肇庆扩容提质的重大工程,肇庆新区的市政道路及投入90亿元打通的45公里城市地下综合管廊已建成,以3000亩的人工湖为核心的新区水系景观也已竣工,因为肇庆盛产“端砚”,所以这个如此大手笔的人工湖,被称为“砚阳湖”。
如此大工程的路网工程做了,90亿的地下管廊也花进去了,那么大面积的砚阳湖也挖了,如此高的规格决定了,肇庆接下来只能把这个片区全力以赴发展起来,所有的资源和利好都会集中起来发展肇庆新区,这是毫无疑问的。
现在的肇庆新区已经承接了部分广州佛山的产业转移,引入了启迪环保科技城、中国电科肇庆产业园、广东跨境通(肇庆)电子商务产业园、京东云华南总部、香港城等一批项目落户。
目前由保利承建的政府大楼已经盖好,接下来就等审批后搬进兴趣带动人气和产业了。
当然,我们也看到肇庆新区建设中的一些问题,位于砚阳湖黄金位置的肇庆规划馆目前是停工状态,钢筋裸露、生锈严重,还有铺设的桥梁,连桥墩的混凝土都没有浇筑,就停工了。大概率是由于资金紧张而导致工程延误。
而承载了肇庆未来的肇庆新区,住宅卖多少钱呢?
目前肇庆新区在售的保利项目,均价是8500左右,但保利为了加快去化,近期都在做特价,甚至有7000元/㎡的大户型在售。
肇庆新区最大的优势就是足够便宜,毕竟才8000左右的价格,未来随着新区带动,涨到1万出头,完全是有机会的。
毕竟想在全国内找几年内涨50%的城市,太难了。
但是高风险高收益,我们也要正视肇庆新区目前的问题。

四.江门肇庆的房地产都很野

肇庆和江门除了混乱的城建,还有混乱的产品、混乱的价格体系。
如果真要找一个字来形容,我觉得就是“野”,甚至可以说中国的三四线城市房地产基本都是这么“野”。
1.混乱的产品体系
肇庆和江门都是本地保护严重的城市,很多小开发商早就囤了很多优质地块,可是又资金链断裂玩不转,造成项目烂尾。
肇庆鼎湖龙光玖龙山就是收了烂尾项目的地▼
即使项目交付,也是产品质量差,建筑材料工艺园林景观落后。
如此混乱的市场,没有一定政商关系的开发商是玩不转的,所以我们在这两个城市没有看万科招商金地等这些粤系房企,更别说龙湖绿地了。
所以大开发商想进入这两个城市,基本都是和小开发商合作。
例如江门江海区的华夏幸福江悦城.公园里就是和高新园旗下一企业合作,肇庆端州区城东碧桂园豪布斯卡是和肇庆本土顺宝合作。
还有鼎湖区的碧桂园幸福里是和麓园合作。在我们看房期间,刚好看到碧桂园工程团队在铲掉麓园以前做的绿化,重新设计规划,可见肇庆本土小开发商的质量,碧桂园也忍不下去了。
虽然我们一直觉得碧桂园质量不好,可一到县城,就直接降维打击小开发商了。
2.混乱的价格体系
在三四线城市,最不实惠的拿地方式就是土地招拍挂了,阳光城在端州城东拿了块地,楼面价高达7363/㎡,溢价41 %,比之前肇庆最高楼面价高出了近千元一方。
而旁边的碧桂园豪布斯卡精装价格才1万出头,恒大翡翠华庭甚至有9000多的特价房,还有马路对面的小开发商还有7388元/㎡的毛坯房,这让阳光城以后怎么卖?
而且你以为肇庆房价低,房子就好卖吗?
城东恒大翡翠华庭,从2017年卖到现在,现房销售,仅仅是一栋售罄,价格从8000多涨到现在1万出头,现在有9000多的特价房。
还有和端州城区仅有一江之隔的海伦堡西江悦,从2017年底卖到现在,才2栋售罄,价格从6000多涨到8000出头,而现在还有7000多的特价房。
而且肇庆很多小开发商拿地早,城西甚至还有5000、6000一平的房子,而小城市的人购买力有限,同等预算下也更愿意买面积大的,甚至还尤其讲究风水,野路子开发商遍地都是。
如此混乱的产品体系、如此混乱的价格体系,这让擅长在县城操盘的大开发商也尤其难受。
市场何止疲软,简直可以用惨淡来形容。

五.结

写到最后,我想起了在江门到肇庆的中江高速,长满了细细长长的桉树。这种树也被称作“绿色沙漠”。
这种树,一年就可以长10米长,但由于生长过快,吸收土壤中的营养过快。所以,生长桉树的地方地表土壤都是干枯的,寸草不生,其它植物很难生长,破坏生态环境。
桉树的生长逻辑:长得快——排他——难以持续不正是像极了江门和肇庆的房地产吗?