来源 | 小丫投资笔记
周日央行发布了一个重磅消息:从2019年10月8日起,全面调整商业性个人住房贷利率的计算方式。
图片信息:央行官网
这一调整,对计划买房的读者来说息息相关,具体我们以后买房利息会变得更贵还是更便宜呢?请看下面的详细解读。
PART01
【1、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。】
说到“贷款市场报价利率”即LPR,上周小丫和大家提起过。要弄懂本次个人商业性住房贷款利率是怎么调整的,我们首要要明白什么是LPR。
实际上,LPR形成机制的改革完善决议,也是央妈在8月16日刚刚发布的。具体做法是:
参与报价的银行于每月20日(遇节假日顺延)9时前,按公开市场操作利率(主要为中期借贷便利利率即MLF)加点形成的方式,向全国商业银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出贷款市场报价利率。
MLF,即央妈通过调节向金融机构中期融资的成本来对金融机构的资产负债表和市场预期产生影响的货币政策工具,主要贷款期限为1年期内,利率采用“招标”形式确定。
改革后:新LPR=【MLF+加点】报价后得出算术平均数
而在改革前,原LPR更多的是参考贷款基准利率进行报价的,而不是参考中期借贷便利利率,市场化程度弱,无法及时反映市场利率的变动情况。
改革前:原LPR=【基准利率+加点】报价后得出算术平均数
8月20日,第一轮新LPR发布,1年期LPR为4.25%,新增5年期以上品种的LPR为4.85%。5年期以上LPR比贷款基准利率4.9%要低0.05%。
图片信息:SHIBOR官网
在改革LPR的信息披露时,就有央行相关负责人点评:“可为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考”,没想到不到10天时间,央行就发布了关于商业性住房贷款利率与LPR挂钩的信息,可见有关部门坚持贯彻“房住不炒”的决心。
从2019年10月8日起,商业住房贷款利率就不再按原来统一的基准利率为定价基准,而是要以最近一个月的LPR为定价基准加点形成,LPR每个月20号公布一次,那么银行每个月给出的住房贷款利率很有可能不一样。
PART02
【2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。】
1、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;
即首套房贷利率 ≧ LPR
举个栗子:购房者想于今年10月8日后签订首套房贷款合同,假设9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%,那么购房者的住房贷款利率就不得低于4.85%(新政正式实施时间为2019.10.8以后)。
2、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
即二套房贷利率 ≧ LPR+0.6%
这个条款,相当于限制了银行向部分客户提供折扣房贷利率的举措,以前的购房者或许能拿到98折、95折的房贷利率,以后再也不会有了。当然,这几年我们已经很少见有银行以低于基准的利率给购房者发放住房贷款了,实际住房贷款利率早已高于基准利率,有的甚至上浮20%以上。融360统计了今年7月的房贷利率情况,全国首套房贷平均利率为5.44%,而二套房贷款平均利率为5.76%,均有所上涨。
PART03
要注意的是,首套房和二套房贷款利率国家只给了统一的信贷政策基础,而在这个基础上,省级机构还可以“因城施策”确立加点下限,而银行金融机构可以以各省级机构确立的加点下限为基础,再根据实际情况合理确定每笔贷款的具体加点数值。
【3、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。】
【4、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。】
也就是说,即便LPR降至低于基准利率的水平,购房者不一定能拿到比基准利率低的房贷利率。每个月银行的房贷利率都有可能发生变化,购房者的贷款利率按照最近一个月的LPR和银行的加点数值确定。
从这个意义上来说,虽然房贷利率采用“以LPR为定价基准”的新形式执行,但购房者的住房贷款利率是贵了还是便宜了,说不准。
在签署购房贷款合同后,合同期内房贷利率固定不变。但央行也给了借款人和贷款行一个灵活选择的权利:
借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年。
意思就是,借款人可以和贷款行协商后在合同中约定进行利率重定价。约定了利率重定价方式后,可在每个利率重定价日以最近一个月的LPR作为定价基准,重新计算贷款利率。定价周期最短1年,最长不超过合同期限。
约定了利率重定价,意味着在合同期限内,贷款利率会随着LPR的变动而变动,LPR降低时,利好借款人,LPR上升时,利空借款人。如果借款人没有和贷款行约定这个条款,则合同期内贷款利率不变。
PART04
既然房贷利率挂钩LPR,也无法确定贷款利率是更低还是更贵,那对购房者来说意义何在呢?
小丫觉得可以这么理解:
首先,按照LPR为基准定价,房贷利率的形成可以更灵活,如果未来LPR明显低于基准利率,购房者还是有可能拿到低利率的房贷的。其次,虽然银行会在LPR的基础上加点,但银行可以按照经营状况、信贷条件、客户经济及信用情况等和客户协商出更细致的加点方案,以此降低相关风险。
综上所述,要在今年10月8日后购房的读者,就得密切留意LPR的变化情况啦,还可以多多积累自己的信用值,在银行加点值上争取到更多商议空间。对在10月8日前已经签订了住房贷款合同的借款人,贷款利率保持不变。对使用公积金进行住房贷款的,贷款利率也不受新政策的影响。