衡量一个资产价格贵不贵,总有一些客观标准。
对上市公司来说,就是PE、PB、PS、PE/G、ROA、ROE、股息率等各种财务指标。
对指数来说,除了这些基本数据,还可以看历史数值的分位点。
而对房产来说,估值指标最关键的有两个:一是房价/居民收入比,二是租金回报率。
房价/居民收入比,仅适用于外来人口比较少,房子主要是本地居民消化的三四线城市和弱二线城市。
一线城市的房子更像是一种金融资产,全国乃至全世界的有钱人都会来买,用以资产保值,所以这个指标就不怎么管用。未来少数强二线城市也可以这么看。
但租金回报率则放之四海而皆准。
因为不管房子的金融属性有多强,这货的使用价值就是用来住的。房子作为资产,房价可以炒作,但房租是纯消费,没办法超越市场真实供求关系强行炒起来。
中国房产的租金回报率,低得吓死人。
一线城市,普通住宅一般在1%-1.5%之间,二线城市高一点,能有2%上下,再往下的三四线,一般在2%-3%,少数城市能到4%。
只有作为强二线城市的长沙是个孤例——由于房价长年累月被政府压着,但城市还在蓬勃发展,物价和居民收入都在不断上涨,人口不断涌入,租房需求也在不断增长,一起推高租金,导致租金回报率也能达到4%。
4%是一个比较合理的回报率水平,说明没有明显泡沫。
虽然和金融理财市场比较,4%也就是短期银行理财和创新存款的水平,但房子还暗藏看涨期权,所以是一种类似可转债“下有保底,上不封顶”的投资,还是可以考虑的。
3年前,我给我妈在上海买了套房子,最近问了下中介,像我妈这样的房子,现在基本上还是这个价。
不仅上海,北京的房价,也已经差不多回到3年前了。
如果当年我就知道房价未来3年都不会涨,我还会急着给我妈买房吗?
会。
一是因为给我妈买房是刚需,早晚都要买,早买早了事。
二是房子对老人来说是很重要的安全感来源,真让她长期租房,怕是死活也不答应。
三是当年上海还有接力贷(以退休父母名义买房,在职子女接力还贷)政策,所以我能以首套房9折优惠利率(4.41%)买下来,2016年11月,这个政策就全面喊停了。
如果现在再买,要么以我妈名义全款买,没了杠杆很不划算,要么以我的名义算1.1倍二套房贷利率(5.39%)。
当时等额本息分20年还,我贷了190万,如果换成现在买,光利息就差了24.6万。
但如果抛开调控政策因素和安全感需求,光从投资回报率角度看,显然应该租房。
按照当时买下的房价计算,我妈那套房子租金回报率只有1.4%,如果精装修后出租,大概能到1.7%,相比于4.41%的房贷优惠利率,还是低太多了。
也就是说,只要房价长期不涨,把买房的钱拿去做其他投资,再从收益中拿出一小部分支付租金,其实更划算。
不过这么做也有一个风险:租金涨价。
最近毕业季,小贝和我司好几个员工都遇到房东涨租的情况,小贝房租一下子涨了200元,愤而决定搬家。
虽然北上这两年一直在明着暗着赶人,但终究城市级别和高收入岗位数量摆在这里,最多是用高房价/房租赶走一些低技能从业者,中高技能从业者,还是会想方设法在一线立足,由于高薪工作机会几乎都集中在市中心,所以市中心的租房需求依然强劲。哪怕房价不涨,房东依然有底气每年涨租。
极端情况下,假如北上房价连续10年不涨,而每年只需涨租5%(上年2000元,今年2100元,钝刀卸肉,大部分租客还是能接受的),10年后,房租就能累计上涨63%,意味着原本租金回报率只有1.5%的房子,现在能有2.45%。
再这样慢慢涨10年,租金回报率就有4%了——房产泡沫消失了……
毕竟,GDP、居民收入、物价、房租都在不断涨,只要房价连年不涨,当下买房投资,就注定是亏的。
面对已经吹了十多年的房地产泡沫,“房价不涨房租涨”或许是眼下最靠谱的泡沫风险化解方式,也是政府最希望看到的结果。
所以结论是——
1、别期待人口持续流入的一二线城市房价会大幅下跌,政府打死也不允许;
2、也别期待人口持续流入的一二线城市房价大幅上涨,政府同样不允许。
如果短期出现疯涨,地方政府就会加码调控,强行降温。调控加码力度有多大,取决于地方经济增长的底气有多足。像苏州最近3个月连续4次加码调控,就是生怕下手重了,只敢一点点升级,不断威吓市场,说明还是底气不足,生怕一下子把房地产市场拍晕过去,GDP不保。
3、如果房价能在未来10年内持续保持稳定或轻微上涨,而房租则连年上涨,则泡沫自然就消退了。
目前这种局面,北上已持续3年,深圳这两年也基本是横盘走势,这两年还在涨的二线城市,未来可能也会步后尘。
就在最近,很多二线城市的首套房贷利率,都有了进一步上浮:南京上浮20%、青岛上浮15%、武汉上浮20%、杭州上浮10%、苏州上浮25%、郑州上浮20%、西安上浮15%、长沙上浮15%、福州上浮10%……
连长沙这种良心城市,也不想让刚需上车了……
以上浮20%计算,就是5.88%,对刚需来说,这样的利率水平,实在不太友好。
当然,预测房价这种事,永远有市场,却永远无法形成共识。毕竟只有4%的中国人居住在京沪,过去3年,绝大多数中国人所居住的城市,房价都有不同程度上涨,不少还在翻着倍涨。
所以一聊房价,总有一些人坚定看涨,也总有一些人坚定看跌,一聊就崩。
但如果这种“钝刀卸肉”的方式可行,对中央来说肯定是最好的局面。
如果房价还是控制不住,中央手里还有一个理论上早就可以放,但愣是没敢放的核弹——房地产税。