前 言


前几天,我在朋友圈看到一位中介推西乡一套二手房。 

119m²的大三房只售175万,我揉了揉眼睛,确定不是1175万。

内心惊呼一声:太便宜了吧。

 在西乡均价已经突破5万的基本面里,居然能找到均价1.4万的超级笋盘,瞬间回到了十年前的深圳! 当我美滋滋的划过一张张房屋实拍图时,内心仍充满了期待: 

 能看出来房子虽然老旧,长期没人居住积满了灰尘,但是胜在装修简单、空间大。稍加改造一定可以重新新焕发生机。眼看着留在深圳的机会就只有175万,怎么能不心动。

 但是冷静下来再看了一眼文案:猪肝本?那还能买吗? 周末在家,我认真研究了两天猪肝本风云。

遗憾的得出千古经典结论:天下掉馅饼的事儿,果然不能相信!猪肝本的房,真的不能买!

一.猪肝本是什么?


很多人听过大红本、绿本、两证一书之类的。猪肝本可能听得很少,什么是猪肝本呢? 

上图这个暗红色的《房屋所有权证》软皮本就是我们俗称的猪肝本。是小产权房屋所有证的一种。
这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。

和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》,两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。 

现在深圳关外的很多农村自建房,老一点的小楼或瓦房基本都是猪肝本房。

 当年深圳城镇的房产证已经迎来了换证潮(房屋所有权证换房地产证),但远在关外的私建小楼因为不符合登记换证条件,一直迟迟未能进入房地产权系统数据库。

 因此,大部分猪肝本房像是多余的存在,在不动产机构根本查不到信息

有一些猪肝本上没有宗地信息,甚至有一些和现实的房屋地址登记不一致。

 说到这里,你应该懂什么是猪肝本的房了。小产权、查不到登记信息、远在关外农村以及楼龄老旧。 至于我说为什么不能买,接着往下看。 

二.猪肝本房只是房子,毫无价值


首先,猪肝本不能贷款,需要一次性付清。

和所有小产权房一样,猪肝本房不能银行贷款,必须一次性缴清房款。

以文章开头说的那套二手房为例,119平的三房175万虽然不贵,但是按照深圳人首付百万都要东拼西凑的置业方式,一次性掏出175万的人寥寥无几。

 再者,能一下掏出175万的人为什么会看上一个不能贷款、毫无质量的破房子。

以首付3成计算,175万的首付最高能撬动583万的杠杆,583万在深圳是什么概念? 基本上除了后海、南山、宝中一代核心地段的新房,在深圳可选择性非常大。

将近600万的新房和远在边郊的老破大相比,明显新房未来依然有可观的升值空间。 不仅不能贷款,猪肝本房也不能抵押。一旦出事急需用钱,只有急卖变现这一条路。

试想一下:家人等在病床上,房子却不能抵押贷款,只能一再降低价格贱卖,还不一定能找到买主。 

像上文朋友圈里的这位房主,着急炒股用钱,即便交易异常顺利,一个月就卖掉房子,朝夕变换的股市估计也是另外一轮行情了。

一但去掉金融属性,房子本身价值已损伤八成。
其次,猪肝本不能过户,存在法律风险。

小产权的交易方式非常简单,只需要买卖双方和律师在场即可。由律师拟定买卖合同,双方签字按手印交易即可达成。

从深圳小产权有成交历史开始,一直都遵循着简单的买卖逻辑:一手交钱、一手交钥匙。 和所有的小产权一样,猪肝本房虽然可以买卖,但是不能在交易中心过户

也就是说在法律意义上,房子的所有权还是原业主。中国房产「认本不认人」,你虽付钱了,但只有房子的居住权。 

万一遇到黑心卖家,出售不久后看到猪肝本房还在涨,心里后悔,利用没有登记过户的法律漏洞再次出卖房屋,一房多卖,你被迫卷入经济纠纷中开始闹心扯皮的维权之旅。

虽然这种情况极少,但的确是不能过户的一大风险。

最后,猪肝本楼龄太旧,居住氛围差。

猪肝本的实际寿命在1983年1月26日至1993年12月31日,算下来最老的已经36年,楼龄最新的也有26年。

在中国房地产飞速发展的30年里,每几年房地产的产品设计、园林景观、物业配套服务以及装配式住宅工艺都会有一轮质的创新飞跃。

在深圳这个优秀房企扎堆的城市更甚,5年前的楼盘和现在的楼盘,已经完全不是一个级别,何况是几十年楼龄的猪肝本房。

 二三十年前根本没有什么户型设计、动静分区、采光通风的概念,加之又是村民自建,潮湿阴暗、设计混乱,没有品质可言。

你接手之后一定得重新翻新装修吧?敲掉旧的是一笔成本,简单装修换门窗、买家具又是一笔成本。累积起来没有几十万是做不成的。

 从居住环境来看,猪肝本房大多建在关外农村,如今观澜、沙井、松岗这类偏远的地方。周围都是密集的农民房和全国各地而来的陌生租户,没有治安、绿化可言,居住氛围很差。

 同样花175万,你是愿意你的孩子住在这里每天和周围租户孩子街头疯跑,还是愿意住在地铁旁的小区里,每天放学能在楼下培训班和其他孩子一起学习?

居住环境真的很重要。
三.如果非要买,怎么做?

其实关于小产权的房究竟能不能买,我们之前也有做过类似的文章《买小产权博拆迁,这种涨幅超350%的暴利投资靠谱吗?》。

这次有一个更实际的案例来谈论小产权的细分类,猪肝本。前面讲了那么多,真的所有的猪肝本小产权都不能碰吗? 其实精挑细选还是有的。 首先,要明确自己的目的。你买猪肝本的房是为了投资还是自住?

如果是投资,风险前面也说了;如果是自住,则不存在什么产权纠之类,但要明确是买确实有居住属性的房子。

 这里说的居住属性是不需要再花钱进行翻新改造的房子,自住靠近上班地点、出行方便。那么花钱买还是值得的。

还有,不要选临湖临山、公共用地旁白的独栋房子。 猪肝本这种小产权房和商品房不一样,这些漂亮的风景很可能最后会被划进生态保护线,到时候拆迁只能赔偿成本费,一夜暴富基本就别想了。

最好买已经城规模的猪肝本房或其他小产权房,这样一来不容易被拆,二来出了事也好一起维权。

 (以上图片部分来自网络,侵删)

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