一.前言


在深圳,只有说到旧改,大家第一个想到的就是大冲村;说起大冲村,想到的当然是“10个亿元户”以及“旧改标杆”。
在网上随便一搜,除了2016年的一篇“大冲村某村民拥66套房仍哭穷”的新闻,好像就再没有什么夺人眼球的新闻了。
本周我走访大冲,实地感受身家过亿的村民们自持的物业究竟都是什么样的,以及在2019的今天村民们身价是否翻倍!

二.亿元拆迁户的诞生地


这是现在的大冲,非常现代化。但是在讲大冲的现状前,我想先给大家回忆回忆这个亿元拆迁户诞生地的旧改历程。
华润在经过跟村民几年的拉锯战,在村民签约完成后就马上对回迁房进行了建设。
然后才是对回迁房以及大冲片区的市政道路建设和配电、供水等公共设施的建设。这一建设,就耗费了3~5年的时间。
最后,又用了8年的时间去建成自己的写字楼、商品房以及商业的建设。
我用表格把旧改的时间节点列了出来,大家请看下图,随意感受一下:

对于华润,有人说这是他们“不愿意回忆的项目”,因为跟村民的拉锯战耗时太久,且对大冲旧改投入的资金超300亿元;还有的人说,这是他们给全国旧改做的典范,它曾是深圳最大的旧改项目,且做的是最好的。
当然,华润对大冲究竟抱有何种感情我们不得而知。但是光从旧改的时间跟资金投入来看,不得不不承认华润对于大冲旧改投入了很多心血。
我们再从当初旧改的规划来看大冲,见下图:
从住宅到生活,所涉及的方方面面,从表格我们可以看到华润的规划可以说是滴水不漏。你想到的想不到的他都想到了,实地究竟怎么样。接下来,跟着我的镜头一起进入大冲。


三.直击大冲村民持有物业


上图为大冲的区位图,其中华润自有的物业有:住宅润府、办公楼华润置厦和商业万象天地。回迁的物业包括:住宅城市花园、都市花园、新城花园,办公楼大冲商务和大冲大厦。
我记得看到过一篇报道说,大冲旧改项目造就了10个亿元户和400户的千万富翁的家庭。很多大冲的村民不要现金补偿,选择了物业补偿。
村民的理由是因为南山的房价步步高升,投资房产能给他们更多的财富;还有就是对故土的牵挂,我认为这个理由在金钱面前是几乎不存在的。
那么大冲的村民究竟多富有?下面我从回迁物业写字楼、底商以及住宅区这三个方面分析。
1.大冲写字楼

写字楼也是村民的回迁物业,这也就是说,在大冲现有的七栋写字楼中有六栋是属于村民的。至于村民有多赚钱呢?朋友A给我发来了一张跟中介的聊天对话,表示她真的非常震惊:
在这里我想说,有钱人只会变得更有钱这话一点都不假!
我从科发路出发,在科发路拍了张照片,大家来感受一下。右侧为大冲高耸入云的写字楼侧面,跟回迁房新城花园“无缝衔接”;左侧就是大冲学校以及都市花园,它们之间的距离仅有一条科发路,楼群非常密集这是我最大的感受。
为了表现出大冲写字楼究竟有多密,我以仰视的姿势又拍了一张。
这张图应该能给你“密”和“压抑”的感受了吧?除了密,大家看到的应该还有“钱”,毕竟这是在寸土寸金的深圳,更别提南山。
那么问题来了,在写字楼空置率高达50%的深圳,村民们是否真像中介所说的“一年能赚几个亿”?
我认为在2019的今天,村民们凭借写字楼年入过亿是不太可能的,如果说房租+写字楼租金过亿倒也还有点可能性。
这张照片是前段时间在朋友圈看到的高新园的写字楼租金价格表,当时我很震惊。毕竟这是在深圳,写字楼租金很高,这是我们所有人的认知。
但是,这张照片却在宣示着“在号称科技发动机的南山区写字楼租金很多不到一百!”。至于原因,在这里我不再过多阐述。
在【深楼市】公众号里我写过一篇关于大冲写字楼的调研文《深圳写字楼租金呈断崖式下跌,空置率达50%?》,感兴趣的朋友可点击阅读。
2.住宅区的底商
在走访回迁住宅区的时候我发现一个现象,这一带底商的商业街人气不怎么样,而且有很多空租的门面。

在租的底商有7天便利店、全家、一些小的咖啡屋和小型美容院等。比较热闹的就是大冲学校旁边都市花园楼下的底商,有一些餐饮店还有以学生为主的产业,比如艺术机构、培训班等。

同样还是都市花园的底商,除了靠着科发路在外的那一排底商人气较旺,拐个弯进入小区和大冲学校的街巷里又是另一番景象。
这一排的商业都只是挂了名,但并未营业。只有一些门面非常非常小的零售小卖部在营业,除了孩子放学的时候比较热闹,平常比较冷清。

街巷的尽头是在建都市花园一期的幼儿园项目,偶尔会有大车进出。不知道街巷底商的冷清是不是因为幼儿园施工的原因,我无法求证。

再有就是大冲这一片各类中介的门店非常多,而且比较密集。地方不大,但是你能找到贝壳旗下的糯米、Q房网、乐有家、中原地产等等。

回迁房的底商一圈看下来,总结出的结果就是人气不旺。这可是在一号线上的高新园,为什么我要说人气不旺?有两个原因:
第一个原因。我认为,回迁房的商业街和万象天地应该是一个整体。但是现在分为两派管理,就出现了两个商业街分离开来,不管是地理的分离还是运营上的分离,都导致了现在这个局面。
虽然华润利用了地下通道的方式衔接了回迁区商业街和万象天地,但是不知道为什么,我觉得这个设计非常鸡肋。大概是因为这个通道不是那么明确,除了生活在这已久的居民和上班族,应该没什么人知道。
第二个原因。也许是因为经济环境导致的,前面我提到过深圳寸土寸金,更别说是在人才拥挤的高新园。过高的租金成本,让很多小商贩望而却步,零售行业是很难存活和运营的。
3.住宅小区
最后看看村民们的回迁房,分别有:新城花园、都市花园、城市花园。在网上搜索除了能看到“大冲村某村民拥66套房仍哭穷”的新闻,再有就是各种出租以及出售信息。
租这一带的回迁房的大部分是高新园的TI人才们,虽说是高薪行业,但是整租我想还是不太可能,毕竟单间的租金能去到6000元。

我们可以先简单了解这三个小区的基本信息:
城市花园总户数2232,绿化率35,容积率8,只有住宅没有公寓,户型面积为80~275平方米。
新城花园总户数5824,绿化率20,容积率4.15,有住宅也有公寓,户型面积为48.23~296.36平方米。
都市花园总户数994,绿化率30,容积率5,同样也是有住宅和公寓,户型面积为80~195平方米。
这几个小区进出都比较严格,我要进去时被拦下。在表示忘了带卡之后保安则说让家人或者朋友下来,于是进入小区失败。
我从外围抬头张望小区的空中花园,看到树非常葱郁茂密,环境一定差不到哪儿去,毕竟这是华润的产品。

最后我从别的渠道找到了一些小区的花园景观以及设施,大家可以看看。
可以看到,即便是回迁房,华润也毫不含糊。小区内的绿化很多,而且物业维护得也很好。
游泳池、儿童的娱乐设施也一应俱全,最早入住的新城花园还配有塑胶篮球场。对于这三个回迁房,我想华润是有底气的,毕竟他没有区别对待也没有降标。
如此优质的回迁房,村民都分到了多少呢?据我了解,大冲村未拆前有1400多栋建筑,平均每个村民拥有一栋以上的房子。如果按大冲旧改拆迁补偿中货币的补偿标准来算:1.1万元每平方米,拆迁赔偿之后每个村民都是千万富翁。
我再以拥有66套房产的村民为例:按今年上半年深圳二手房的均价约为53679元/平方米,50平方米一套房来计算,一套房子的价格约为268万,66套的话这位村民身价接近2亿。
我还找了这三个小区近一年的价格走势图,看下图:
城市花园近一年的价格走势图:
新城花园近一年的价格走势图:

都市花园近一年价格走势图:
几组数据看下来,我非常感慨。大冲的旧改给无数村民0成本投资,身价翻了无数倍的机会。
我曾看到过一则报道,说的是在大冲出租屋管理处的一名所长当年向记者表示非常后悔,因为两三年前有人向她推销了100多平的房子,只要30万,但是她没买。要是买了,现在得赚多少倍呀!
当然,这个世界上没有后悔药。跟这位所长一样悔青了肠子的人我猜肯定数不胜数。
最后再看一组深圳近十年的二手房价格:
可以发现,南山二手房价格随着高新园的发展,近10年来引领着深圳的房价。从2008年的17293元/㎡,到2018年的92095元/㎡,不断涨高,整体涨幅4.32倍。
所以,大冲村民分到的回迁房会卖不出去、租不出去?我想大概率是不可能的。

四.最后


大冲,是华润给全国旧改做的一个榜样。大冲村民的暴富也经历了二十多年的等待,但是结果是好的,不管是从物质上还是精神上,生活的方方面面都得到了翻天覆地的改变。
这是我看到的大冲旧改现状,鳞次栉比的高楼、现代化的商业以及令人生畏的房价。
大冲身家过亿的富豪们就诞生于此,生活于此,收租于此。
最后,我想提醒一下。也许有不少人看到了大冲,也抱着搏一搏的心态而买了拆迁房、小产权房等着旧改。
在这里我建议你先关注【深楼市】公众号看看《买小产权博拆迁,这种涨幅超350%的暴利投资靠谱吗?》这篇文章再做定夺。

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