这次南方四城考察之旅的报告,尽量少做分析,多出结论。
先打个预防针:这四座城市我也是走马观花,简单看看,重要的是同一维度下,各座省城之间的对比,以及背后的思考逻辑,我有可能看走眼,但绝不会为了迎合粉丝心理故意把不好的说成好的,人人都有前途,个个都有希望,这种和谐中华彩虹屁有啥好放的?
没人不爱自己的家乡,没人希望听到自己上车的城市,可能未来不会特有钱途,但我还是实话实说,不喜就喷吧,反正我无所谓,你开心就好~
总体上,这次南方之旅的感受,和出发前对这几座城市的既有印象没有太大出入,没再出现像郑州那样心里预设和实际情况有明显差异的城市,稍微有点小惊喜的,是贵阳观山湖新区。

贵阳观山湖公园
常有人问:力哥,你是怎么考察一座城市的?
核心四句话:老城看改造,新城看人气,交通看地铁,前景看产业。
不展开,自己意会。
02
中部崛起7省城,从竞争格局上,又分三小片。
中北片区,郑州、石家庄、太原,外加东部的济南,互相之间都是强竞争关系,其中太原主要死磕石家庄,济南主要死磕郑州。同行是冤家,未来必是你死我活的惨烈肉搏战。
不南不北的合肥独立成片,近年来发展很快,对安徽省内特别是皖北地区的吸附力已经很强,但对皖南特别是皖东南的吸附力还有待提高,主要竞争对手是南京

中北片区
南京小伙伴别误会,霸都和徽京完全不在一个体量级,合肥吸不走你家娃,它要争取的,是已到南京或江浙沪其他城市的安徽人,回合肥定居发展。
要知道,南京外来人口中,排名第一的,不是江苏省内任何一个地级市,而是隔壁马鞍山,外加滁州和芜湖,都比合肥更有吸引力。
中南片区,武汉、长沙、南昌,同样处于强竞争关系。

中南片区
目前看来,武汉明显强于长沙,长沙又明显强于南昌。
目测现在南昌不管老城区的改建,还是新城区的人气,不管轨交建设速度,还是拿得出手的产业,都远远无法和长沙比。
南昌河西的红谷滩中心区,被定性为南昌新的城市中心,早在2001年就开始建设了,18年过去了,现在的发展水平和人气,还是不能让人满意。


绿地双子塔303米观光层我也上去看了,虽然绝对高度比郑州“大玉米”高,但整座城市的恢弘气度,还是和郑州有点差距。

绿地双子塔
至于更南边的西站板块和九龙湖板块,规划建设更晚,规格档次比红谷滩更高,看着房子都挺漂亮的,但那人气啊,啧啧啧~
说实在的,尽管是省会新区,未来也不是没有沦为鬼城的可能。
这话不是我说的,是南昌出租车司机自己说的。
这次我特地去了九龙湖的融创文化旅游城。
此前考察时,我就发现,万达之前在很多一二线布局了商旅文娱地产项目,去年10月融创雪(chen)中(huo)送(da)炭(jie),出价62.81亿,把万达13个文旅城项目全盘下来了。于是“万达茂”改名“融创茂”,“万达乐园”改名“融创乐园”。
当年老王接受采访时颐指气使地硬扛迪士尼,说我们万达乐园以后如何如何牛逼,迪士尼有软肋,长期看不是我们的对手……
哈尔滨、合肥、南昌这三个文旅城我都去看过,说实话,老王的描述虽然夸张了点,但从规格上看,的确颇具野心,是未来城市综合体的发展方向。
13个文旅城,分别位于广州、成都、重庆、青岛、济南、合肥、昆明、哈尔滨、南昌、无锡、海口、桂林、西双版纳,有的已建成,有的在建,因为整体开发思路一致,南方北方沿海内陆都有分布,这就成了直观比较各座城市发展水平的重要工具。
相比于哈尔滨和合肥的文旅城,南昌的融创乐园是全国最大的,灵感来源于景德镇青花瓷的融创茂也非常有创意。

从融创乐园视角拍的融创茂

融创茂里,观看“飞越江西”球幕电影之前,还非常有心地安排了一场介绍景德镇瓷文化的AR前戏,这个娱乐体验参见上海迪士尼的“飞越地平线”或深圳世界之窗的“飞跃美利坚”
但我还是要说,这里的人气是我走访的这几家里最差的——哪怕已有地铁直连,人气也还是很差。
说白了,这里还没形成自己的产业集群。
从九龙湖回西站的路上,经过了国博中心和南昌VR产业基地,但就是马路上一个人都看不到……


同样是新区,同样有地铁相连,照道理说,南昌的城市段位还要高于贵阳,但主打大数据产业基地的贵阳观山湖,人气明显旺得多。
再说说南昌老城区。
6年前我曾来过一次南昌,走访了滕王阁和八一馆——南昌市区仅有的两个著名旅游景点,对这座城市的直观感受很差,市中心的道路设计乱七八糟,全是密集老旧公房,总之就是脏乱差,老破小,尤其到了南昌火车站,我是一分钟也不想多待。

滕王阁
此次二度来访,虽然城市面貌有了一定更新,但变化不算很大,还是给我不甚理想的直观感受。
要在南昌做房产投资,我建议还是悠着点吧,非必要,勿下手。
对不起,南昌小伙伴,让你们伤心了。
尽管如此,南昌的综合城市段位,还是比太原高一点——虽然这些年的存在感都很弱。
对不起,太原小伙伴,又让你们躺枪了……力哥和太原没仇,真的……
03
同样被长江中游的重要支流把城市一分为二,河东老城,河西新城,过去很长时间,长沙和南昌的地位差不多,但如今长沙的城市规划水平和整体面貌,已甩开南昌蛮大一个身段。像长沙地铁刚开通了4号线,形成了网状格局雏形,我感觉地铁里人真是超多,很有活力的一座城市。
今天很多二线城市的均价都在一万多,郊区最便宜大几千,市中心贵的两万多,最贵的豪宅三万多,基本都这水平。
但说起来很多人可能不信,要论全市均价,长沙还不如南昌,甚至连呼和浩特、兰州、泉州、芜湖、莆田这些城市的房价都比长沙高…
这得归功于长沙对炒房行为的零容忍,全方位围堵绞杀。

长沙5月最新房价数据
长沙目前走出了一条全国独一无二的城市发展路径。
如果你还有长沙房票,千万别浪费,赶快上车。就像2500点的A股,可能还会熊三年,但现在是真便宜,入场安全系数很高,未来哪天飞上去了都正常。
遥想3年前的重庆,房价比现在长沙更低,市中心也不到一万,死活不涨,当地人也是整天抱怨(仔细想想这里面的逻辑,也是蛮搞笑的,都是屁股决定脑袋)。
你再看看现在的重庆,和当年比,基本都翻倍了。
没房票的,想强行长沙上车,也不是完全不可能,就是操作成本非常高,不见得划算。
至于板块,长沙也是四面八方四处伸展,尤其是沿湘江向南北两边展开,导入了大量人口,所以南北向的一号线感觉特别拥挤。
不过从政府战略意图看,相比于洋湖、松雅湖等其他几个滨湖新区,河西岳麓区的梅溪湖板块才是未来发展的重头戏,但我大致看了下,人气只能说一般,毕竟还在开发过程中。
有人可能会问,为啥各种新区总是围绕着一个湖呢?
力哥之前总结过新城新区规划建设的“1234”规律,有兴趣的请移步《买不起北上广深杭,中不溜秋的城市,能买吗》。
不过看着梅溪湖边上密密麻麻的高楼,心里还是咯噔了一下……



另外中南地区三座省城的段位差距已经比较明显了,所以未来大概率不会像中北地区撕得那么残暴。
武汉对湖北全省都有无与伦比的统摄力,在中南地区(长江中游)也是无可争议的老大,但想吸引大批湖南江西人才入汉,好像也没那么容易。
对湖南人来说,长沙吸引力也不弱,没必要特地跑武汉。
对江西人来说,南昌吸引力虽然弱一点,但也还凑合。

赣西萍乡、宜春一带的,可能更愿意去长沙,本来这里的人在地理和语言文化上都和长湘株更接近些。而赣州那边的,更愿意去珠三角发展,上饶婺源玉山那边的,本来就是吴语系片区,更愿意去长三角发展,其他人就算放弃一线选强二线,首选也不太可能是武汉,更可能是成都或杭州这两座网红城市。
04
再多说两句湖南和江西的竞争格局。
一座城市要崛起,成为生活便利、产业集聚、收入颇高,人人趋之若鹜的香饽饽,天时、地利、人和,缺一不可。
像上海浦东,在上世纪90年代初,恰巧遇到苏东剧变,同时中国和印度这种人口超级大国也终于全面打开国门,融入世界,全球化快速推进,是为“天时”;
浦东位于中国南北海岸线中枢,又是万里长江水道入海口,背后沃野千里,没有山川阻隔,想怎么规划怎么规划,想怎么建设怎么建设,是为“地利”;
此时国家又给了浦东独此一家的特区政策,尚方宝剑在手,上海又再次张开臂膀,海纳百川,是为“人和”。
三位一体,方才成就今日之浦东。

浦东陆家嘴夜景
像香港现在日渐没落,也是因为“天时”已不在,人又不“和”。
湖南和江西毗邻,气候、面积、地理地貌都差不多,都围绕一个超级大湖展开复杂水系,周围也是丘陵四起,群山环绕,而且都出美女都吃辣,天时地利差不多,差就差在人和。
三国以前,湖湘和西江都是南蛮之地,虽然经楚国长期开发,秦始皇又二次开发,还是比中原落后太多,但长沙已是长江中游南岸最大城市,豫章(南昌)还差点,湖湘人口也比西江多。
但三国杀得太凶,荆州恰是三国争夺中心,三大战役, 两场都发生在荆州,人不和,自然四散而逃,后来五胡乱华,北方汉人南渡,大量迁居江西,形成了最早的客家人,此后一千多年,湖南人口长期比不上江西。
唐宋元明,江西出的文人才子也不输江南,岳麓书院挂的“惟楚有才,于斯为盛”的招牌,其实挂在白鹿洞书院更合适,人家才是四大书院之首好不好?唐宋八大家,三个江西人,一个湖南人木有,那会儿江西出的人才比湖南更多,只不过就像今天芒果台一样,湖南人特别懂得自我文化包装,长沙街头到处都是各种非常抓人眼球的网红小店。
可是江西人呢?就愣愣地站在一边……



湖南人都懂的网红品牌
顺便吐槽一句,湖南人吃辣闻名天下,也就是会包装而已。其实湖南人吃辣水平,和贵州四川那边比,真是小巫见大巫,也就忽悠下我这种不吃辣的上海宁。
切~
可惜晚清以来的近现代,江西人有点固步自封,畏首畏尾,逐渐从中国舞台中心退了出去,反倒是湖南人,从曾国藩编练湘军开始,政治家、军事家、文学家、科学家,出了一大票。
十大元帅4个四川人,3个湖南人,加上太祖、刘少奇、任弼时、林伯渠,建国后第一代中央领导核心,湖南人快占小一半了,加上四川,还有朱邓,就占一大半了。
江西的人才呢?
哎~
所以江西今天的相对落后,怪不得别人。