一.
前天,我写了一篇文章《城中村这颗毒瘤迟早毁了这个大城市!》文章发出后,公众号留言争论激烈。
赞成派认为城中村就是城市发展中的毒瘤,环境脏乱差,土地利用低效,有碍城市形象,现在不拆,以后更难拆,而且严重阻碍了广州的城市规划和发展。拆了城中村才能更好地做城市和产业布局,加入如火如荼的城市竞争,否则牛都让杭州南京苏州这些二线小弟吹了!


反对派认为城中村恰恰是城市包容开放的体现,为低收入群体提供了低成本的居住空间,广州主要经济支撑就是依靠商贸,没有城中村,这些员工和小老板就有可能离开这个城市,商业活力不再。
甚至有用户还喷我,你懂个球,没有城中村,广漂是不是要睡到大马路上去?!
与其多方骂战,僵持不下,我们不如实事求是地来探讨一下:广州城中村是如何产生的?它的主要功能是什么?当其他城市都在大拆大建,广州难道天然特殊的需要保留城中村,才能保持城市活力?
二.
广州的城中村是如何产生的?
上世纪80年代,广州成为改革发展前沿。随着城镇化发展,广州土著的大量耕地被征用,失去土地的村民洗脚上田,仍在原村落居住。
而随着越来越多的外来人口流入城市,需要租房居住,但在城市发展初期,政府没有实力兴建大量的公租房,不断上涨的租房需求刺激着租金上涨。
30多年来,在利益驱动和土著强大宗族势力的保护下,广州土著开始在村落仅存的土地上密密麻麻地种房子,建成了一大片滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
城中村,原本是村,只是在城镇化过程中变成了城市。
在那个特殊的历史阶段,村民的土地是有自主支配权的,所以村民们沿着广州的城市骨架一圈一圈地种房子,由此诞生了城中村,它其实是广州政府和原著居民的利益妥协,承担了那个特殊时期的过渡作用。
虽然城中村饱受诟病,但是在国家快速发展的城镇化中,自然有其存在的必要性和合理性。
特别是广州作为商贸起家的城市,接纳了相当大比例的城市外来人口。
首先,租金低廉的城中村成了踏板,使其住有所居,为他们提供了在这个城市发展的生存空间。
再者,在快速城镇化和房价暴涨中,城中村为土著和外来人口提供了一个缓冲地带。
土著可以出租来保障生活,外来人口可以获得便宜的生存空间,双方都免受了时代的剧烈倾轧。
传统农业文化、外来文化及都市文化在此激烈碰撞,城中村成了城市化的被动接受者。
30多年来,城中村就像广州城市化的一块脏脏的遮羞布。没有公租房供应的广州需要它,又嫌弃它;以低端商贸为主导产业的广州不能没有它,又往往忽略它。
而随着广州城市发展,主城区的土地更加稀缺,拆城中村,其实就是理所当然的事情。
三.
中国的城中村拆迁主要分为三种模式:政府主导型模式、村集体主导型模式、开发商主导型模式。
第一类:政府主导型模式
政府担任总指挥,统筹从拆迁到安置的钱、房一切事宜。这种模式对政府的权力和财力要求非常高,有钱有经验才能处理好拆迁赔偿和安置费用。其中,采用这种模式的最典型城市是杭州。
第二类:村集体主导型模式
村集体牵头,从制定城中村拆迁计划、所需安置资金到后期的运营,开发大权完全由村集体共同商议决定,政府只是负责引导和协调。这种模式要求这个村必须集体经济足够发达、有钱承担起一切拆迁事宜,而且最好是宗族意识超前,一致同意拆迁。其中采用这种模式最典型的城市是广州、深圳。
第三类:开发商主导型模式
由开发商牵头,即将被改造的村子就像相亲竞争彩礼一样,一般哪个开发商给的钱多,就和村集体商议,然后报批政府城中村改造方案。这种模式要求开发商有强大的资金实力和谈判协调经验。
特别适用于城市没钱、村集体没钱的城市,典型的“借鸡生蛋”,政府和村集体不用花一分钱,由开发商垫资做拆迁方案。这种模式看似很好,但弊端也很明显,下文会讲到。这种模式最典型的城市是珠海、郑州、西安。
无奈,面对连续起跳的拆迁成本和强大的宗族势力,广州不像北方政府那么强势,导致了今日拆迁如履薄冰、战战兢兢的局面。最近民间开始建议广州采用第三种模式,由强有力的开发商来推动。
不然的话,拆不动-拆不起-不想拆...广州一定会陷入城中村拆迁的恶性循环。
让我奇怪的是,北京上海没有多少城中村,深圳大力拆城中村或综合整治,大家唯有对广州是否拆城中村抱有如此深的非议,是不是正是因为广州城中村多且一直不好拆,反而让大家更觉得广州的城中村就不该拆?
当其它强二线城市都在大拆大建的时候,广州拆迁愣是拆不动,甚至在昨天的文章中,有很多人都在反对广州拆迁,难道广州天然地比其他城市更需要城中村?广州拆了城中村就真的让广漂流落街头、居无定所?广州拆了城中村,这座城市就废了、垮了?
至于担心拆了城中村,担心广漂住到天桥下的那位童鞋,我想你真是多虑了。
没有城中村,多的是替代品。
广漂可以住老破小,可以去合租安置房、小区,可以将原来一室一厅降为单间,可以做点兼职贴补房租,可以努力提高自己涨工资。
要是以上都做不到,我劝你还是别来广州混了,一线城市本身就是优胜劣汰,淘汰渣渣,留下精英,该留下来的还是会留下来,而不是因为拆了城中村,没有低端劳动人口,这个城市就废了!
未来一定是互联网和金融的时代,产业更加集约化规模化,当其他城市都在努力做1小时都市圈时,广州把一条条柏油路延伸到城市的东南西北方向,被笑称“葱花饼”式的城市,跳跃式造新城。
虽然现在广州是商贸立市,但未来必须要产业升级和转型,跑得更快。
既然广州想当一线城市,就要承受起一线城市的荣光和阵痛。在拆迁这件事上,不破不立,就好比亡羊补牢。
羊圈破了个洞,你不及时修补,今天少一只羊,明天少一只羊,你难道还想着能够劝服羊:羊儿羊儿,即使有洞,你也不要跑啊。难道非得等到狼群来羊圈抢羊,把羊都咬死,才能意识到亡羊补牢,为时晚矣?
难道真得等到城中村这颗毒瘤危及广州的根本,才下决心拆城中村?
当年的城中村,本来就属于灰色地带,后知后觉地意识到这颗城市毒瘤的危害,当时官不管,没有人举报,宗族势力强大,你盖我也盖,哗哗哗盖十几层非法建筑。
现在的城中村密布,本质上是村民的错,但是细想,是谁给了村民犯错的环境?
这些不宜居的建筑垃圾,都是危房!现在意识到错就应该早日补救,而不是放养式地任由事态不可挽回时才行动。
今天的广州,因为产业没有合理升级的机会,被深圳赶超,难道非得等到因为城市规划没有及时改进,被杭州赶超,才幡然醒悟?
四.
在前天的文章留言中,有位用户的留言让我非常感慨。
其实不仅仅是郑州武汉,杭州的拆迁也是卓有成就。
目前杭州正在启动5年内中国城市最大规模的拆迁,到时杭州主城区的城中村就被消灭干净了。
杭州旧改村子
杭州这几年的城运大爆发,拆迁功不可没,背后大有深意,但又不宜多说,你懂的。知乎上有个大神是这么描述杭州拆迁的,我觉得说得非常确切:
一个城市的郊区区域有这么300亩土地,其中100亩是前几年盖了1000套商品房,1万/㎡,行情不好一直没卖出去一套。因此开发商欠着政府/银行5亿贷款。
还有100亩是本地土著的老房子/宅基地,大概500户,有些土著出租多余房间,补贴家用。剩下100亩是政府所有的闲置土地,因为旁边商品房这形势,这100亩10亿底价拍卖都流拍。
很僵局。土著们表示旁边100万一套的商品房买不起也不划算,何况自己也有房子住,地理位置差不多学区一样医疗一样,还能有租金收入补贴家用。租户表示几百块一个月的房间住的也蛮舒服,不一定要非上车/买房,有能力负担100万的会更考虑多负担几十万买城区的房子,一步到位。当地zf表示,房地产的这5亿快成烂帐了,这还不说,收入还锐减/土地卖不出。
zf说不能等了。它又借了7亿,以平均一户140万的货币补偿拆掉收购这100亩土著的房子。大部分土著拿着钱大多数去隔壁100亩商品房买了自己的新房。100亩商品房一下子卖出去了几百套房子,开发商觉得现在不提价就是傻缺,马上从100万一套提价到120万提套。还未来的及买的土著,没了便宜廉租房的租户,闻讯赶来其他区域的投资户/炒房户,围着剩下的几百套犹豫着是否上车........犹豫个毛线,聪明的开发第二天就把120万一套的房子调价到130万一套.....
一个月后,zf/银行收到了开发商5亿的还款和利息。100亩空闲的土地以15亿的价格卖出去。整理后的100亩土著土地,准备下个月拍卖,应该也能买个15亿左右。政府深深松了一口气.......
以上通俗内容包含着:去库存,土地流转,棚户改造,去杠杆,货币化安置......
杭州都下定决心做到了,广州为什么不行?
拆迁,做好了,绝对是一个城市的丰功伟业,城市形象更好,城市规划可以甩掉包袱,任其挥洒,真心期待拆出一个新广州,涅槃重生!