在买房这件事上,很多人有跟炒股一样的思路,就是“买涨不买跌”。但这思路可能让不少人栽个大跟头。
菜鸡元旦回老家,就听到一个邻居阿姨的“悲伤”买房故事——2014年她因为拆迁分到一套房,但因为对房子不太满意,在当时房价下行时选择卖掉,准备等机会再置换。这一等,就等到了2018年上半年。在万人疯抢气氛中,她终于耐不住出手了。当初5千一平卖掉房子,而买的房子均价是1万2,还是外加12万买了一个“号”才买到的。这份高兴劲没持续多久,进入九十月份后,大家都知道房子不好卖了。“一卖一买,加起来亏了快100万”。每每想到那个12万的号,这位阿姨说自己“心如刀割”。假期中阿姨加了菜鸡的微信号。昨天,阿姨颇兴奋地在微信上问我,说新闻里刚传,全国首套房贷利率23月来首次下降,是不是房价又要涨起来了?虽然是自住房,阿姨没想要等房价涨高后卖掉,但如果能涨起来,总归心里觉得平衡些。人心就是这么奇怪的东西。但很多时候,把主观愿望当事实去推理,是很多人常犯的错误。比如说已经投资了房产、或者就指望投资点房产赚钱的人,总指望房子能继续涨上去。元旦后总理宣布全面降准,这两天又传闻首套房贷利率2年来首降的消息,于是很兴奋地憧憬:房价又要上涨了。真的是这样吗?年前年后这段时间,菜鸡也参加了些房产行业的会议,跟我们公众号顾问、易居研究院的严跃进老师等行业专家做了些交流,了解到一些楼市最近一手的信息。今天就跟关心楼市的财迷朋友们聊聊,算是对2019年的楼市展望吧。先用一句话概括:2019年可能会变天,但这个变很可能是缓慢的变,会逐渐从下行进入平稳,而不会快速反弹。第四季度有望全面回暖。楼市的走势,受宏观经济和政策面影响很大。所以下面,菜鸡先说从这两方面谈起,最后再来说说对一二三四线城市走势的预测。
1、基本面:经济仍在下行,但下半年有望底部复苏2018年的经济下行压力,大家应该都有所感知了。临近年底,往年讨论的都是年终奖,而今年占据大家眼球的却是“裁员潮”。连火热多年的汽车、智能手机,都出现了严重销量下滑。各种数据也支持经济下滑的判断。去年1-10月份累计社会消费品零售总额增速仅为9.2%,同比下降了一个百分点;股市指数是经济的风向标,2018年股市下跌了30%左右,是大家对未来前景投的悲观票。这种情况下,耗费资金量巨大的房子怎么可能暴涨呢?不过,虽然2019年前期大概率还会下行,但是各种市场底的拐点已在陆续出现。一方面是股市估值已到了历史底部区域;此外,中央政府新年伊始,就先后释放了多个政策信号,准备稳住经济,刺激经济复苏。比如菜鸡上周才提醒过的“个税抵扣”及其背后的个税改革,就是政府让大家钱包鼓一些,多花钱消费。再如央行最近的全面降准,会进一步缓解中小企业融资难问题,鼓励实体经济加大投资。
2、政策面:房地产调控稳中有“松”,但别指望会支持暴涨上周央妈全面降准后,不少朋友担心房价像过去一样开启暴涨,但菜鸡觉得这一次一定不会。回顾历次降准,大型金融机构全面降准降1个百分点的,十年来今年是第三次。从历史看来,在房地产不调控的情况下,放水无疑是利好房地产的,资金涌向楼市,房价因此大涨。但为什么菜鸡觉得这次不会呢?因为这不是中央政府想要的。说到底,中国楼市虽然发展了20年,但从来不是个完全市场,而是由政府坐庄的“政策市”。因为,影响楼市涨跌最大的两个资源,土地和资金,都由政府牢牢地掌控着。过去20年,中国楼市之所以一片繁荣,持续大涨,是因为政府需要它涨。原因主要有二:第一,因出口带回大量外汇储备,央行为此发行了大量人民币。为了避免过多放水引起恶性通货膨胀,影响群众生活水平和稳定,这些钱需要有个庞大而稳定的流出口和储水池。中央政府找到了,这就是楼市。第二,各地要发展当地经济,税收大头又被中央拿去,所以要靠卖地筹集资金,因此推动了房价。如今,这种靠楼市推动GDP的发展模式,再也不可持续了。首先,外贸出口衰退,这些年出口增长对GDP的贡献已经为负,当前中美贸易摩擦加剧了这种不确定性,外汇储备在下降;其次,经济增长只能靠内需、特别是消费拉动,但房价高企,人们已经没钱消费了。所以这房价不能再猛涨了。中央再放水,也不会允许钱再像以前一样往楼市跑,一定会想尽办法围追堵截。房住不炒不是说着玩的,是中央战略级的决策。住建部已经提出,2019年楼市调控目标要全面转向稳地价、稳房价、稳预期。当然,“稳”意味着不能大涨,也不能大跌。
3、市场面:第四季度有望全面回暖,但先后节奏不一为贯彻中央和住建部“稳”的战略,由于全国各地情况差别很大,楼市调控上大概率会“因城施策、分类指导”,地方房地产调控存在更大的自由度。部分城市会陆续从2018年的过紧政策纠偏放松。政策开始放松后,当地市场才会从底部逐渐恢复平稳。在时间点的判断上,最早可能是明年二季度。一方面,二季度房企新盘推盘量较多,另一方面也让政策放松给市场留一段反应时间。具体分别从一二三四线城市来说:一线城市是最先开始下行的,并且这种持续下行调整已经超过3个月,继续下行的空间可能不大了。预计到今年第二季度,市场会迈入平稳期,甚至不排除小幅反弹。二线城市,大部分在2018年还没有真正下行,因此2019年会陆续开始走低,进入平稳期的时间也会比较晚。总的来说,前三季度楼市都会比较低迷,跌到第四季度,会逐渐开始平稳。对于三四线城市,需要更多谨慎。一方面,菜鸡多次提到,棚改政策红利将明显弱化;另一方面持续几年去库存,对人口净增长不足的三四线市场已产生一定透支。所以,三四五线城市,等待市场企稳可能还要等得更久。最后,给今年准备买房的财迷提几个小建议:1、准备买首套房的刚需群体,以需求为先,其次再择时。可观察当地调控是否有放松(比如房贷利率),如果在一二线城市,不建议拖到下半年。2、置换改善型用户,当下勿冲动割肉,建议等到第二季度再考虑动。3、对于还想指望楼市投资赚钱的朋友,说实在的我觉得炒房空间不大了。但受益于基建、高铁等因素,2019年部分中西部三四线,或许还有些机会。
本文作者微信公众号:小小财技(ID:caiji555),欢迎来撩