过去的一段时间里,我一直比较纠结,到底要不要买二套房,原因是自己现在具有公积金贷款资格,可贷最高额度为70万,但要求是需要房子总价在110万之内才可以。因为贷款利率现在只有3.25%,一直用不了感觉很浪费和可惜。但如果购买了,则存款会全部消耗掉,理财收益就没有了,而且目前租售比并不划算,没有自己理财高。
今天看了一个姐姐对于别人借钱买房的故事,给了自己一些启发,这里我也写一下,也希望大家可以给我的规划出出主意,看看是否可以。
姐姐给出的第一个原则是:
1、买房借钱没问题,外债金额不建议超过未来3年结余额
我根据子期姐姐的建议,算了一下我们的情况,买房前每年结余保守估计约10万,买房后结余额降到5万,个人比较保守,保守估计目前工资上涨空间不是很大,基于这个背景,那么外债金额不建议超过5*3=15万,加上目前可动用的存款约40万,首付金额应该在55万为宜。因为我不喜欢负债,而且我想用公积金贷款,必须控制总价在110万之内,首付在40万左右,目前存款可解决。所以不用担心这个问题。
2、偿债比例要控制好,新增债务后,结余率不要低于30%
不管是子期姐姐还是以前学过的知识都说了,有孩子的家庭,比较安全的结余率是30%-50%,而且30%还是一个比较低位的结余水平了。预计我们的年收入为25万,如果要保证30%的结余率,那么房贷及支出总和不要超过17.5万。但是买了二套房以后,房贷每年就有10万了,所以生活支出要控制在7.5万,意味着每个月只有6250元生活费,而老公因为在外地,每个月生活费基本在3000元左右,父母生活费1000,车子1000元,宝宝1000元,还剩下250元自己买点零食和生活用品,但是人情、保险和大件费用就没有钱可用了,这部分预计在2万元左右,可以通过开源来解决吧,因为老公没有外快,所以自己要非常努力。
3、算好最恶劣的情况对家庭财务的影响,做好心理准备
这一条是我自己加的,我们面临的最大风险就是失业,因为我们的年收入,基本全部来源于工资收入,这意味着一旦我们中的任何一个人失业了,我们将面临严重的财务危机。危机到底能到何种程度,这次我也演算了一下:
说明:
买房前:理论结余为16万,结余率高达52.4%,现实并没有达到,因为我们工资是今年才提高的,奖金也还没有拿到,公积金也没有全额拿到。如果不买房的话,后面可能是能达到的。
买房后:理论结余为9.6万,结余率超过30%,算是及格了,如果可以实现,很好。理财方面的收益是房屋的出租费用,这个110万的房子,按照每月1000元,11个月的租金来预算的,第一年因为交易问题,可能无法实现,但是后续应该可以的。
因为买房,把现金转换成资产,结果结余率大幅下降,不过算上还的房贷,其实结余还是差不多的,就是51600+101080=152680元,只是减少了理财收益近万元。不过如果没有买房,每年的存款是增加了,理财收益应该会继续增加的,但房租可能增加就比较困难了。问题的关键还是在于房价是否还会上涨,如果大涨,现金换成资产当然比较好,如果好几年房价徘徊,那么当然是越晚买越好,毕竟资金也是有时间成本的。目前来看,二者是差不多的。
接下来,我们最害怕的失业情况来了:
情况1:老公失业,老公工资比较高,失业了当然不好,如果失业了,他的固定生活成本3000,直接减掉,让他在家死宅,生活支出锐减。最终年结余率为-12%,入不敷出,每年还欠款1.7万。
情况2:老婆失业,老婆工资比较低,但这样的话,老公的固定生活成本还在,所以还是入不敷出,每年还欠款1.36万。
这两种情况都是极端的情况下,每年负债的钱,可以通过努力降低生活支出来实现,多做一些开源的事情。勉强生存吧,但大家的压力都将会非常高。我们要尽全力避免出现这种情况。
未来我比较期待的日子是我们可以结束两地分居,也面临两种情况,
情况1:老公工资降低,降低到和我差不多的水平,最终结余率24.2%;
情况2:老公工资保持现状,因为生活支出可以减少不少,最终结余率可以达到36.9%。勉强可以吧。
所以综合算下来,其实目前买个110万-120万左右的房子是可行的,而且尽量买个出租收益高的,也可以稍微提高一下结余率。
此外还需注意:
l 在买了二套房后,应该注意增加保险的保额,以免出现意外,导致无法负担家庭固定支出,陷入债务危机。
l 收入结构过于单一,努力提高开源收入或者提高自己的职业技能,尽力规避失业风险。
l 生活支出高企不下,尤其是老公和自己长期两地分居,不利于家庭和谐,建议在买房过后,再积累30万之后,可以考虑结束两地分居,归集到一起生活。
恩,我心里有点数了,各位记账达人们,还有没有什么别的看法和建议,欢迎来提,帮助芊芊一起想想后面该咋整。先行谢过了。@妙心 @乔圆圆2018 @枯木禅师
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