实业萎靡、股市多变、储蓄降息。在这个大背景下,房产对老百姓来说,既是最保险的固定资产,也是最佳的投资渠道。
阿木认为,住宅投资是普通百姓家庭理财中,必不可少的一个组成部分。
那么,买房投资,全款还是贷款?不同的首付比例,在5年后出售,年化收益到底差多少?
阿木今天拿一个读者朋友的例子,给大家算笔账看看。
小K夫妇这几年一直在杭州工作,两人年收入一共13万,存款150万,住着父母名下的一套房,每月略有盈余,日子过得比较清贫。
关注了我们公号后,觉得人生财富不能靠死工资,还是要投资才行,便打算在杭州买房投资。
夫妻二人近期马不停蹄的看了一圈杭州郊区的新盘后,很快锁定了目标:
一个有地铁规划,总价约150万的房子。
该楼盘发展潜力较大,虽然目前处于杭州郊区,相对荒凉。但地铁已经在建,商业综合体也会配套完善,在杭州属于热门板块。
面对总价150万的房产,手握同样150万进行投资的小K该怎么选择?
方案一
150万资金都投进去,全款买房,买完后坐等升值,还有一笔房租收益可以改善生活;
方案二
首付3-5成,不浪费首套房的优惠政策,但每月要还较高的房贷,还要考虑剩余资金的投资方向。
夫妻二人犹豫不决,向阿木询问。
阿木给他们详细的算了一笔账,比较了两个方案:
杭州作为一个高速发展的新一线城市,房产市场还有很大的潜能,我们先假设五年后房子能涨到2.8万每平米。
再根据首付款比例、每月还款、每月房租收益、5年后房产价格等因素,分别得出了两个方案的年化收益,如下表:
通过比较可以看出,同样一套房子,年化收益是随着首付款比例的减少而增加。
三成首付甚至是全款买房年化收益的两倍以上!(三成年化30.32%和全款14.95%)
三成首付虽然可以极大的提高年化收益率,但是投资总收益额却下降了(全款总收益:112.2万元,三成首付收益:75.8万元。)
小K夫妇激动地问阿木,那有木有既可以提高年化收益率,又可以增长投资总收益额的方法呢?
是不是很疯狂?很贪心?
no problem,阿木的存在就是解决你们的贪欲.....
想要更高的收益,阿木建议可以大胆一些——买两套!
150万买两套,可行么?让我们先把条件重新输入,再算一下:
从上表可以看出:
选择全款投资一套房,5年后总收益112.2万,年化收益14.95%;
而选择两套房,首套3成、次套6成,5年后总收益169万,年化收益24.14%;
比较来看,两个方案的收益差距很大。
而且,未来房子升值越多,差距越大!
但是,由于此楼盘是期房,两年后才能交房,这两年的空档期没有房租收入,如果小K选择两套房的方案,每个月的还贷支出(9219元)是不是压力有点儿大呢?
聪明的阿木已经提前想到了,未雨绸缪在房款上帮小K预留了10万元的资金,加上平时两夫妻的工资性收入,差不多可以顶两年的贷款。
等拿到房子,租出去后,日子就立刻轻松了,杭州的房租收益,还是很高的。
可能有些朋友会说,为什么不用150万,作为3成首付,买一套价值更高的房子呢?
大家来看:
其实上表中,3成的那个方案是不用考虑的,因为小K夫妇的薪资收入是批不下来这么巨额贷款的。就算能批下来,每月还款也是要命了。
另一个6成的方案是可行的:150万当做6成首付去买一套更靠市中心的房子。
优点是抗跌、升值更有保证;
缺点是浪费了首套房3成贷款机会,后期资金配比不够灵活。
而阿木更建议150万贷款后买两套房的方案,就相对灵活很多,如果后期需要大额资金时,可以只卖其中一套,另一套依旧作为长期持有的固定资产。
毕竟小K夫妇的收入情况,以后难有大笔资金来源了。此次投资,应该充分考虑灵活性,来应对未来生活的需要。
买房是人生大事!尤其对于小K夫妇来说,把握住,后面的人生就能上一个大台阶,中产不敢说,但富裕的小康生活是没问题啦!
最后阿木提醒各位,连续买两套房的投资计划,会很辛苦,选房、买房、贷款等过程中也可能会有各种意外。建议在动手前,再详细咨询专业人士,制定完整计划,以防踏空。当然也可以来咨询阿木!
阿木是“小生爱财”新晋小编,主攻基金、证券、不动产投资,奉上本人萌新照一张,大家记得我了哦,有理财相关咨询,都可以来问阿木~
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