又到大学生毕业季了,挖财君想起最近有一个很流行的词:“毕房族”,顾名思义,指的是刚毕业就买房的人。


年纪轻轻就坐拥一套房产,听上去是很光鲜,但以国内大学毕业生平均不足5000元的工资来说,相信99%的毕房族都是靠父母资助的首付买的房。


另外1%,可能是某些创业公司的90后“联合创始人”,你懂的。


4个大学生里,就有1个毕房族


那么,“毕房族”在大学毕业生中所占的比例又有多少呢?


我们不妨来参考最近公布的一项社会问卷调查,面对毕业是会买房还是租房的选择,52.66%的网友还是选择了租房,26.33%的网友选择买房,还有20%左右的网友则在纠结的状态。


也就是说,平均4个大学毕业生里,就有1个毕房族,相比于欧美发达国家,这个比例还是很惊人的。


在另一项关于“全球各地首次购房者平均年龄”的社会调查中,高比例的“毕房族”让北京青年以27岁的年龄荣登最小年龄榜首,英国、美国青年首次购房的年龄在35岁左右,而德国和日本的首次购房者年龄则最大,平均41岁。


在挖财君看来,这种巨大的反差是由两方面因素造成的:


一方面是因为文化差异


欧美青年从小就被教育要独立自强,18岁被父母一脚踢出家门要求经济独立,很多人连上大学都是靠政府的助学贷款,哪来的钱买房?在伦敦工作的毕业生甚至租房都租不起。


但中国父母是不会这样对孩子袖手旁观的,他们的想法是:与其让孩子在工作、生活之余一直考虑房子的问题,倍感压力,不如趁早给孩子准备个“窝”,让他们更安心地开展事业,好好生活,未来结婚的压力也更小。尤其是对于和父母不在同一座城市工作的孩子。


另一方面,还是绕不开的房价问题


这层逻辑很简单,作为一种带有投资属性的资产,市场环境对购房者的心理影响是很大的,不断上升的房价会迫使大学毕业生及其父母在“如果不早点买,以后会更贵”的心态下急于出手。这跟散户炒股喜欢追涨杀跌的思路如出一辙。


所以,在房价较高、购买压力大的城市,毕房族的概率反而更大


当然,我们也不能排除一些财商较高的毕业生和家长,在认真审视了宏观经济环境后,判断房子是目前中国最能保值的资产。于是别人眼中买房太早的话题,在他们看来只是一次逢低抄底。


5年前的毕房族:买房太早,肠子悔青

看到这里,可能很多人开始支持毕房族了,虽然符合文化、国情和经济利益,看上去生活状态也比较体面,但挖财君相信,毕房族也有自己的困惑。


事实胜于雄辩,就举一个身边的例子好了。


挖财君有一个朋友S君,坐标杭州,6年前大学毕业,5年前买了房,虽然称不上纯粹的毕房族,但至少也是在第一时间买房了。


S君当时就是抱着类似的心态:房价一直在涨,早买早划算,晚买吃大亏。于是父母赞助了20万首付,他自己还商贷,拿下了一套价格较低的房子,鉴于当时月工资也就5000元,他的还款计划是每月2500元,还30年。


然而最近S君表示:自己肠子已经悔青了,5年前买房的决定堪称人生败笔。


这是为什么呢?原来当初S君因为经济能力欠佳,将房子买在了一个城乡结合部地段——甚至距离很多设立在郊区的创业公司都有10公里之遥,因为没有地铁和高速公路覆盖,这套房子完全起不到投资品的升值作用。


即便是在5年之后,该地段依然没有吸引到足够的市政建设投入,缺乏市场需求,在杭州房价今年已经开始反弹的大环境下,S君的房子却依旧深陷于前两年杭州房价调整的泥淖,市值甚至还不及S君当年的买入价。


其实放眼过去的这5年里,S君在职场上的表现不可谓不成功:经过两次跳槽,他已经成为一家大型互联网公司的骨干员工,算上丰厚的年终奖,他的年收入5年间已经翻了4倍!


现在每月2500元的还款,对他来说已经不痛不痒,但关键是,他还要这样再还25年。“当初完全没有想到自己以后能赚这么多钱啊,不然早就买套市区的房子了!”


在挖财君看来,这正是广大毕房族面临的另外一个难题:如何才能在急于出手买房的情况下,正确预估房子的升值潜力,以及自己未来的还款能力?


第一个问题其实不难回答,国家货币政策+城市核心地段,你跟得越紧,房子升值潜力越大,鉴于目前国内L形的经济走势,至少未来5年这个判断依据还是有效的。


第二个问题才是关键。


S君赶上了互联网涨薪大潮的5年,但不是每个人都能像S君一样成为职场上的佼佼者的。那么我们保守一点,假设每年通货膨胀率是3%,国内Top 10城市的平均工资涨幅为8%(其实30岁以下的年轻人工资涨幅比平均数要高),这就很容易得到一个粗陋的结论:每年你的购买力都会提高5%。


但这种算法的问题在于,通货膨胀率是远低于房价增长率的,综合购买力不等于房产购买力。


所以最后这就变成了一个有趣的赛跑游戏,游戏规则是:如果你预期自己的工资涨幅会像S君那样大幅跑赢所在城市的房价增长率,可以对自己苛刻一点,把每月还款额加码到每月可支配收入的50%以上(换个角度想,这也是倒逼自己在职场上进的动力啊);或者,你根本不必做毕房族,反正按照你预期的工资涨幅来看,买的越晚,相同的房子对你来说越便宜。


相反,如果你预期自己的工资涨幅可能和所在城市的房价增长率差不多,或者不如房价增长率,挖财君觉像S君那样的做法仍然是最优解,尤其是对于现房,可以让你在职场起步阶段省下大量的房租。


至于S君,目前他在考虑两条路,要么等待杭州房价进一步回暖,将这套5年前买的房子原价出清,贷款置换一套市区的房子;要么等待房地产大周期的熊市,攒几年钱之后直接出手买第二套房,把目前的这套房子租出去。


但对于更多的毕房族来说,他们的选择其实很少。


年轻人毕业后该不该在第一时间买房?


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