1.先说一个身边的例子。小陈,普通家庭北漂程序员(没错,我身边的程序员特别多…),年薪30万+,手头资金三四十万;北京的房暂时买不起,却一直担心赚钱攒钱的速度赶不上房价上涨的速度…于是他打算,先在环京或者去个二线城市搞一套,以后再置换北京。“先上车,后选座。”但,如此一来,就失去了首次房贷资格,再买北京,就是“二贷”,首付要70%。但凡基本面好点的城市,现在都是全国认贷:只要有房贷记录,不管房子在不在本地,都算“二贷”,无法再享受首套房的低首付,“二贷”首付动辄50%起(北京二贷首付7成),几乎是“首贷”(30%~35%)的二倍。—— 这个情况,相信很多“X漂”都可能遇到,守着不多的预算,一边是不知何时会大涨的房价,一边是珍贵的“处女贷”资格...我一直在提醒,如果有的选,一定要将首贷资格用在最需要的城市、总价最高的一套房上。但如果既想先在二线城市上车,又要保留一个在北京的首贷资格,那还有解吗?有的。2.方法很简单:全款+抵押。下面,十公子继续用开头小陈的例子,把这个过程演示一遍。第一步,选城选盘某些二线城市,如成都、重庆、沈阳,还有比较不错的、总价100万左右的房源可选,在这几个城市中,选择一套总价100万以内的笋盘 —— 总价也可以再高一点,要看第二步的承受能力。第二步,筹集100万小陈自己手里有40万,剩余60万的缺口,则需要用尽各种手段集齐:因为和征信没啥关系了,各种金融手段,像信用卡TX、银行信用贷这些都可以用上,程序员一般资质不错,30万问题不大;另外,一个在北京年薪30万的程序员,身边至少能找到几个人借钱吧,同事也好、朋友也罢,每人借5万就是10w— 30w;既然是普通家庭就不会太穷,压榨一下,也能支援20万;……最终筹集100万,把房子买下来。—— 莫慌,这些钱很快就能还上,只是需要临时周转一下,为期一个多月左右。第三步,房产抵押房子到手后,拿这套房做抵押经营贷,用贷出来的钱把第二步中的60万债务清掉。抵押经营贷是目前市面上贷款成数最多、年限最长的借款工具。根据年限不同,利率4.5个点到7个点之间,属于可接受的融资成本范围(房贷基本利率4.9%,二套还会上浮)。最关键的是,贷款额度大、周期长。借钱全款买房+房产抵押经营贷,其本质就是将短债置换成长债。以我了解到的重庆市场为例,总价100万的房,抵押贷可以做到80%,即贷款80万;20年等额本息,利率6.35%。一套流程下来,这套房相当于「首付20w,贷款80w」买到,月供5894.15元,20年还完。第四步,N年后...小陈终于攒够了北京买房的资本,用首套房首次贷款资格,低首付按揭上车。3.有几点强调一下。a. 贷票珍贵除非必要,100万左右总价的房子就咬咬牙全款吧,100万么,凑凑就出来了,周转个把月再将短债变长债;把首套资格留给实在凑不齐总价的房上,比如北京、上海、深圳…b. 全款买房,除了不占用贷款资格,还更省钱一是可以按照最低的网签价,少缴税;二是房价可以更优惠。我接触过不少房源,业主会直接报贷款价和全款价,呐,比如这套,报价就是:按揭235万,全款230万,差5万。如果卖家对是否全款没要求,也可以以此为筹码,在底价的基础上再砍一刀,使劲砍。c. 关于抵押贷做抵押经营贷需要公司辅助,买一个牌照或者自己注册一个,成本不高。以上。全款转抵押的整个操作过程,可能会有一丢丢麻烦,但并不难,耐心点,都能做到。有的房产管家公司还会提供对应的一条龙服务。