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作者:子悠
来源:子悠财记(微信号ziyoucaiji)原创作品,转载请留言。
有些人买房被限购了,于是想到去买不限购的商住公寓;
有些人买房,看到同地段公寓比住宅便宜,想买个商住公寓;
有些人住宅买不起,想先买个商住公寓过渡一下,以后再换房;
……
最近问子悠要不要买公寓的读者越来越多了,子悠干脆对商住公寓做一个系统的解释,你看完就知道要不要买了。
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商住公寓VS普通住宅
什么是商住公寓?商住公寓意思是房子是公寓性质,不但可以住,同时可以作为注册地,进行工商登记注册公司或办事机构,产权通常是50年;还有一种“商改住”,就是一些商业或办公等立项的项目,被开发商改变规划,最终呈现的也是商务公寓或酒店式公寓冠以不限购的名义卖给购房者。这种商务公寓或酒店式公寓产权通常是40年。
商住公寓特点:小户型,总价低,精装修,不限购。看起来不错,那是选公寓还是选住宅呢?关于商住公寓与普通住宅的区别,子悠特地做了个表,方便大家比较。
类别商住公寓普通住宅
户型面积小,30-70平米为主主流三房户型90平米以上
居住密度高(两梯10户以上)
低(一梯两户)
配套大多不能入户,无学位
可入户,享受周边配套
首付5成3成
贷款年限10年30年
贷款利率基准利率1.1倍以上,不能公积金贷款享受银行优惠利率,可公积金贷款
房屋产权40年/50年70年
居住成本高(物业费高,不通燃气,商用水电)低
交易税费很高低
为什么同地段公寓比住宅便宜不少?很多人以为是产权问题,商住公寓只有40/50年产权,住宅有70年。其实不然,关于产权问题去年李总理对房屋70年产权问题如何解决明确说明房屋产权可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。今年3月20日李总理答记者问也提到“让恒产者有恒心,让投资者有信心,让各类产权的所有者安心,给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸。”
不用担心产权问题,那么商住公寓是不是就可以买买买呢?
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商住公寓为什么便宜?
决定买不买商住公寓关键看你的用途,如果你想买公寓博上涨几年后卖掉,那你买商住公寓就坑了,涨幅远不及住宅。原因一是商住公寓没有普通住宅的配套,二是商业公寓过户税费极高。
图片来源于网络
上图为深圳某中介发的商住税费表,这还是少的,土地增值税只有5%。商住房交易税费相比住宅除了印花税,契税,增值税等还有差额20%的个税(住宅可以满5唯一减免,商住房不免)和差额30%至60%的土地增值税。土地增值税占据总税费很大比重,计算方法较为复杂,具体计算方法如下:
图片来源于网络
一般来说,二手商住公寓出售税收支出要占增值额30%-50%之间。
打个比方,小A 5年前花50万买了套商住公寓,现在涨到120万,如果他卖出至少要交21万以上税费!
商住公寓如此高的交易费用,导致不好出手,涨幅自然也比不上住宅。那是不是商住公寓就不能买呢?
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什么样的公寓值得买?
如果你是看公寓比同地段住宅便宜买了等增值,你的出发点就错了。商住楼由于高昂的交易成本,未来转手很难,涨幅也比不上住宅。但如果你是想有个固定资产稳定收租金的话,商住公寓就是个不错的选择。
大家都知道一线城市住宅租售比是很低的,很多总价400万的房子才租4至5000一月。假设400万住宅租5000一月,租金年回报率才1.5%(5000×12/400万),还不如买余某宝了。所以投资住宅主要看重的是房价涨幅,而商住公寓有没有投资价值就看它的租金年回报率。
如果租金年回报率能达到4%以上,可以考虑买。商住公寓虽然涨幅有限,多多少少还是会涨点。假设5年上涨30%,年化利率接近6%,加上4%的租金年回报率也有10%的年化利率。
所以如果非要买商住公寓,最应该关注的应是租金,假设周边公寓租金4000,如果要租金年回报率4%以上,那么公寓总价低于120万才考虑买。
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什么样的人适合买公寓?
回到文首的几个问题:
Q:买房被限购了,要不要买不限购的商住公寓?
A:公寓涨幅有限,不容易卖出,不是一项好的投资标的。
Q:买房,看到同地段公寓比住宅便宜,要不要买商住公寓?
A:商住公寓有没有投资价值与周边住宅价格关系不大,主要看公寓租金年回报率。
Q:住宅买不起,要不要先买个商住公寓过渡一下?
A:不建议。因为公寓比住宅难卖,涨幅也比不上住宅,将来卖公寓换房成本很高。好地段住宅买不起就先买郊区住宅,一线买不起,就先买二线住宅。
那么什么样的人适合买商住公寓呢?
商住公寓是家庭资产配置的一种,当你资产达到一定程度,需要进行资产配置,如股票,基金,债券,P2P等。如果追求长期稳定的租金年回报率,商住公寓会是个不错的选择,前面算过年化利率能达到10%。
简单的说,假设你有几百万现金要进行资产配置,又追求长期稳定的年回报率,那么可以拿出其中100万左右配置租金年回报率高的商住公寓。
所以看完这篇,你该知道要不要买商住公寓了吧?
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